2014中級經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)專業(yè)高頻考點：區(qū)位理論

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第一章 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)基本理論

第一節(jié) 區(qū)位理論

一、區(qū)位理論

（一）區(qū)位含義

區(qū)位：地球上某一事物的空間幾何位置，以及各種地理要素和人類經(jīng)濟(jì)活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映。

區(qū)位選擇的原則

地租（占用的成本）和運(yùn)輸成本總和最小的地方

（二）區(qū)位的特征

綜合性

天文區(qū)位（自然區(qū)位）

自然地理區(qū)位（自然區(qū)位）

經(jīng)濟(jì)區(qū)位（社會區(qū)位）

文化區(qū)位（社會區(qū)位）

政治區(qū)位（社會區(qū)位）

確定性

方位

距離

層次性

大位置

小位置

地址

微位置

歷史性

（三）房地產(chǎn)區(qū)位含義

一宗房地產(chǎn)與其它房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置交通等。

（四）區(qū)位理論概念

區(qū)位理論

研究人類的空間分布及空間中的相互關(guān)系的學(xué)說，是研究人類經(jīng)濟(jì)行為的空間區(qū)位選擇及空間區(qū)位內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動優(yōu)化組合的理論

二、農(nóng)業(yè)區(qū)位理論

（一） 杜能孤立國理論前提

①只有一個城市，且是孤立國

②運(yùn)輸工具只有馬車

③孤立國環(huán)境均質(zhì)，且與外部隔絕

④農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)、重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場的距離成正比

⑤經(jīng)營者以獲取最大經(jīng)濟(jì)收益為目的

（二）農(nóng)業(yè)區(qū)位理論主要內(nèi)容

實質(zhì)： 在城市周圍農(nóng)業(yè)區(qū)位布局的原則

1.基本經(jīng)濟(jì)分析：

經(jīng)營者的利潤為P=V-（E+T）

經(jīng)營者追求利潤最大化

V（銷售價格）和E（生產(chǎn)成本）是常數(shù)

P+T=V-E=k

農(nóng)業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品和經(jīng)營方式，由市場上農(nóng)產(chǎn)品的銷售價格決定

農(nóng)產(chǎn)品的銷售成本為生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本之和

利潤最大化的唯一辦法是將運(yùn)費(fèi)壓縮為最小

通過合理的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局使農(nóng)業(yè)的運(yùn)費(fèi)最低，就能實現(xiàn)最大利潤

2.杜能圈

自由農(nóng)作區(qū)，生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品 第一圈

林業(yè)區(qū) 第二圈

谷物輪作區(qū)，生產(chǎn)糧食 第三圈

草田輪作區(qū)，提供谷物與畜產(chǎn)品 第四圈

三圃農(nóng)作制區(qū) 第五圈

3. 杜能圈修正模型

河流的影響

水運(yùn)費(fèi)與陸運(yùn)費(fèi)的比較

其它城市的影響

各城市根據(jù)實力形成各自的市場范圍

三、工業(yè)區(qū)位理論

（一）工業(yè)理論假設(shè)條件

①均質(zhì)國家與地區(qū)，只考慮經(jīng)濟(jì)因素

②工業(yè)原料、燃料地點固定且已知

③工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地和范圍已知，需求量不變

④勞動力不能流動，價格已知，供給充裕

⑤運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)

⑥討論同一產(chǎn)品

（二）以運(yùn)輸成本定向的工業(yè)區(qū)位分析

工業(yè)企業(yè)應(yīng)選擇在原料和成品二者的總運(yùn)費(fèi)最小之地

工業(yè)原料分類：遍布性原料/限地性原料

原料指數(shù)=限地性原料總重量/制成品總重量

原料指數(shù)

遍布性原料 0

純原料 1

失重性原料 大于1

原料指數(shù)越大，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離原料產(chǎn)地越近

原料指數(shù)越小，生產(chǎn)廠應(yīng)選在離市場越近

（三）勞工成本影響工業(yè)區(qū)位

追求運(yùn)輸成本與勞工成本總和的最低

如工廠遷移引起的原料和制成品運(yùn)費(fèi)的增加，小于節(jié)省的勞動力費(fèi)用，則會遷移

勞工成本指數(shù)：每單位產(chǎn)品的平均工資成本

勞工系數(shù)=勞工成本指數(shù)/需運(yùn)輸?shù)目傊亓?

勞工系數(shù)越大，則工廠越需要遷向勞動力成本低的地方

（四）集聚與分散因素影響工業(yè)區(qū)位

集聚因素

生產(chǎn)或技術(shù)集聚，又稱純集聚

①規(guī)模擴(kuò)大

②分工合作

社會集聚，又稱“偶然集聚”

①交通資源

②額外利潤

分散因素

四、中心地理論

（一）基本概念

中心地

指區(qū)域內(nèi)向其周圍地域提供各種貨物和服務(wù)的中心城市或中心居民點

中心性

一個中心對周圍地區(qū)的影響程度

需求門檻

中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購買力和服務(wù)水平

商品銷售范圍

消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所希望通達(dá)的最遠(yuǎn)路程，或指中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷售距離和服務(wù)半徑

（二）克里斯塔勒的中心地理論

1.假設(shè)條件

①均質(zhì)平原與無差異性的居民

②交通費(fèi)用與距離成正比

③廠商和消費(fèi)者均為經(jīng)濟(jì)人

④貨物可自由流動

2.六邊形市場區(qū)

各廠商的銷售范圍為圓形

新廠商的自由進(jìn)入，使各廠商的銷售范圍越來越小，直到需求門檻為止

各廠商的圓形范圍重疊區(qū)域，以無差別線劃分給不同的廠商

形成六邊形的市場區(qū)域

3.市場等級序列

高級商服中心，提供高中低級商品和服務(wù)

中級商服中心，提供中低級商品和服務(wù)

低級商服中心，提供低級商品和服務(wù)

需求門檻和服務(wù)范圍由高到低，由大到小

五、城市空間結(jié)構(gòu)理論

（一）同心圓理論

城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自內(nèi)向外環(huán)狀擴(kuò)展

中心商業(yè)區(qū)

過渡地帶

工人住宅區(qū)

高收入階層住宅區(qū)

通勤人士住宅區(qū)

修正為星狀環(huán)形模式

（二）扇形理論

各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展

（三）多核心理論

一個城市內(nèi)會出現(xiàn)多個商業(yè)中心，其中一個主要商業(yè)區(qū)為城市核心，其余為次核心，并且隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，新的極核中心隨之產(chǎn)生

多核理論基于地租地價理論，支付租金能力高的產(chǎn)業(yè)位于城市中心

形成城市多中心的因素

活動的相互依賴性

活動互補(bǔ)互利，自然集聚

交通原因排斥與自己的集結(jié)

高地價、高房租排斥較低品質(zhì)使用

（四）中心商務(wù)區(qū)土地利用模式

CBD土地利用空間結(jié)構(gòu)

零售業(yè)集中區(qū)

多層建筑集中區(qū)

辦公區(qū)

商服活動區(qū)