2018年中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)專業(yè)易錯題點評（一）

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以下是：2018年中級經(jīng)濟師房地產(chǎn)專業(yè)易錯題點評（一）

1、影響資金等效值的因素主要有（?。?。

A. 資金額的數(shù)量

B. 資金發(fā)生的時間

C. 利率（折現(xiàn)率）的大小

D. 計算方法的差異

E. 稅率的大小

【正確答案】ABC

【點評】本題考查資金等效值的概念。影響資金等值的因素主要有資金額的數(shù)量、資金發(fā)生的時間、利率（或折現(xiàn)率）的大小。

2、項目在整個計算期內(nèi)，使各計算時點凈現(xiàn)金流量值累計等于零時的折現(xiàn)率，稱為（　）。

A. 投資利潤率

B. 市場利率

C. 基準收益率

D. 財務(wù)內(nèi)部收益率

【正確答案】 D

【點評】 本題考查財務(wù)內(nèi)部收益率。財務(wù)內(nèi)部收益率是指項目在整個計算期內(nèi)，使各計算時點凈現(xiàn)金流量值累計等于零時的折現(xiàn)率。

3、關(guān)于資金的時間價值，以下說法錯誤的是（?。?/p>

A. 資金的時間價值是指現(xiàn)在的一定量的資金比將來的等量資金具有更高的價值

B. 也就是說不同時間發(fā)生的等額資金在價值上會有差別

C. 可以通過資金的時間價值對通貨膨脹的損失作補償

D. 人們的投機動機是資金時間價值產(chǎn)生的愿意之一

【正確答案】D

【點評】本題考查資金時間價值的概念。資金時間價值產(chǎn)生的原因是多方面的。從投資者的角度看，主要是基于以下方面：投資收益率、通貨膨脹率、時間風險因素。

4、在出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的現(xiàn)金流出中，開發(fā)成本包括（　）。

A. 管理銷售費用

B. 勘察設(shè)計和前期工程費

C. 建筑安裝工程費

D. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

E. 公共配套設(shè)施建設(shè)費

【正確答案】BCDE

【點評】本題考查出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的現(xiàn)金流出。在出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的現(xiàn)金流出中，開發(fā)成本包括：勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、開發(fā)期間稅費。

5、下列不確定性分析的類型中，只用于財務(wù)效益分析的是（?。?。

A. 風險分析

B. 敏感性分析

C. 盈虧平衡分析

D. 收入支出分析

【正確答案】C

【點評】本題考查房地產(chǎn)投資項目不確定性分析概述。盈虧平衡分析只用于財務(wù)效益分析，敏感性分析和風險分析可用于財務(wù)效益分析和國民經(jīng)濟效益分析。

6、 某企業(yè)生產(chǎn)某種產(chǎn)品，年固定成本為300萬元，單位產(chǎn)品的可變成本為120元，售價為240元，則其盈虧平衡點的銷售收入為（　）萬元。

A. 2.5

B. 4

C. 400

D. 600

【正確答案】D

【點評】本題考查線性盈虧平衡分析方法。PQ＝F＋VQ，即240Q＝3000000＋120Q，得到Q＝25000。因此PQ＝240×25000＝600（萬元）。

7、關(guān)于房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風險，以下敘述錯誤的是（?。?。

A. 利率上升會抑制房地產(chǎn)市場需求，導致房地產(chǎn)價格下降

B. 以固定租金方式出租房地產(chǎn)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越小

C. 當市場內(nèi)結(jié)構(gòu)性過剩達到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨嚴峻的房地產(chǎn)庫存或積壓、空置局面，導致資金占壓嚴重

D. 房地產(chǎn)的不可移動性，使房地產(chǎn)投資者面臨著政治風險

【正確答案】B

【點評】本題考查房地產(chǎn)投資風險的類型。以固定租金方式出租房地產(chǎn)的租期越長，投資者所承擔的購買力風險就越大。

8、下列有關(guān)差額凈現(xiàn)值法的使用的敘述，錯誤的是（?。?/p>

A. 首先要計算兩個方案的凈現(xiàn)金流量的差，然后分析差額凈現(xiàn)值是否大于0

B. 若差額凈現(xiàn)值大于0，表明投資大的方案優(yōu)于投資小的方案

C. 若差額凈現(xiàn)值小于0，表明投資大的方案優(yōu)于投資小的方案

D. 當方案很多時，此方法比較煩瑣

E. 差額凈現(xiàn)值不僅能檢驗差額投資的效果，還能檢驗全部投資是否合理

【正確答案】CE

【點評】本題考查計算期相同的互斥型方案比選。若差額凈現(xiàn)值大于0，表明投資大的方案優(yōu)于投資小的方案，所以C說法錯誤。差額凈現(xiàn)值只能用來檢驗差額投資的效果，或者說相對效果，不能檢驗全部投資是否合理，所以E說法錯誤。

9、 可行性研究報告的編制的大致步驟不包括（?。?。

A. 項目的租售計劃及價格預測

B. 市場促銷策略的選擇

C. 項目資金籌措計劃

D. 基本報表的編制及經(jīng)濟指標計算

【正確答案】 B

【點評】 本題考查房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告編制的步驟。從一般邏輯關(guān)系看，可行性研究報告的編制大致按下列步驟進行：（1）資料的收集與整理統(tǒng)計；（2）項目規(guī)劃方案的設(shè)計；（3）項目進度安排；（4）項目總投資費用估算；（5）項目的租售計劃及價格預測；（6）項目資金籌措計劃；（7）基本報表的編制及經(jīng)濟指標計算；（8）對經(jīng)濟評價指標的檢驗；（9）不確定性分析和風險分析；（10）可行性研究報告的結(jié)構(gòu)設(shè)計；（11）可行性研究報告的編寫。

10、在進行了房地產(chǎn)市場細分之后，就需要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目對各細分市場進行分析和評價，目標市場應(yīng)具備的條件有（?。?。

A. 目標市場應(yīng)該有足夠的需求量

B. 目標市場應(yīng)是企業(yè)有能力進入的

C. 目標市場應(yīng)保證企業(yè)的利潤最大化

D. 目標市場應(yīng)是進入退出無障礙的

E. 目標市場應(yīng)是最有發(fā)展?jié)摿Φ?/p>

【正確答案】AB

【點評】本題考查房地產(chǎn)市場細分。在進行了房地產(chǎn)市場細分之后，就需要結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目對各細分市場進行分析和評價，目標市場應(yīng)具備的條件有：目標市場應(yīng)有足夠的需求量；目標市場應(yīng)是企業(yè)有能力進入的。

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