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　　[編者按]土地增值稅清算本是一個稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進(jìn)而在業(yè)內(nèi)外展開了該不該開征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說是在稅總的意料之外的。最后不得不專門出面澄清。
　　即便是一個清算通知，影響也是比較巨大的。開發(fā)商面臨項(xiàng)目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭鳴與觀點(diǎn)交鋒盡在本專題。
   
相關(guān)稅收法規(guī)



國稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 國稅發(fā)[2006]187號


中華人民共和國土地增值稅暫行條例


中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則
土地增值稅清算通知
　　國稅總局16日發(fā)出通知，將進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理。從2月1日起，符合條件的納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。
　　稅總將更嚴(yán)格房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收，將提高房地產(chǎn)商成本，不排除房價(jià)波動的可能。
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·國稅總局官員：土地增值稅早征不是一個新概念
   
房地產(chǎn)版塊大跌
　　1月17日，《通知》下發(fā)次日，滬深兩市地產(chǎn)股全線下跌。受此拖累，滬市股指下跌42點(diǎn)，跌幅達(dá)1.49%；深市股指更跌去227.24點(diǎn)，跌幅達(dá)2.84%，直接“殺傷力”巨大。在上市房企連續(xù)發(fā)布公告，以及國稅總局發(fā)布
《通知》與調(diào)控樓市股市無關(guān)的“安撫”聲明之后，投資人才打消疑慮，股市又重拾升勢。
點(diǎn)評：地產(chǎn)股票大跌是很出乎意料的，媒體把稅總的清算通知當(dāng)成了新稅種征收的通知，導(dǎo)致業(yè)內(nèi)外較大震動，民眾對稅收缺乏深入了解。
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房地產(chǎn)商集體反對
　　1月19日，上海浦東新區(qū)的一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人向本報(bào)透露，上海一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商曾經(jīng)秘密碰過一次面，“準(zhǔn)備聯(lián)合起來給市里主要領(lǐng)導(dǎo)‘上書’，希望能考慮一下企業(yè)的生存問題�！�
　　“與其說是清算土地增值稅，還不如說是清算地產(chǎn)商的命！”這名房地產(chǎn)企業(yè)老總對記者說。
點(diǎn)評：開發(fā)商上書反對清算更是出乎意料的事情，清算并沒有造成開發(fā)商的經(jīng)營影響，把房地產(chǎn)偷漏稅還原為稅收不影響企業(yè)利潤，開發(fā)商存在誤解。
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原土地增值稅實(shí)行預(yù)征
　　《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅；
　　待該項(xiàng)目全部竣工、辦理
結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。
點(diǎn)評：《實(shí)施細(xì)則》沒有對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工決算日期和條件做出限制，很多開發(fā)商采用各種手段延緩竣工決算，導(dǎo)致土地增值稅的跑冒滴漏現(xiàn)象嚴(yán)重，法律沒有嚴(yán)肅性，房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅現(xiàn)象嚴(yán)重，震驚國務(wù)院的石家莊偷稅案就證明了這一點(diǎn)。
現(xiàn)對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行清算
　　《土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定符合土地增值稅清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)交納土地增值稅；
　　同時(shí)規(guī)定本通知自2007年2月1日起執(zhí)行，各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可
依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法。
點(diǎn)評：《通知》對土地增值稅的清算條件和時(shí)間等做出了規(guī)定，堵住了房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)拖延土地增值稅的途徑。清算的規(guī)定在業(yè)內(nèi)產(chǎn)生的較大的反響，從開發(fā)商的反應(yīng)來看，清算的規(guī)定還是具有相當(dāng)?shù)男Ч�，接下來的工作是讓�?guī)定落到實(shí)處。
 
正方：基本不影響利潤
　　金融街：公司已嚴(yán)格按土地增值稅相關(guān)政策和規(guī)定，房產(chǎn)銷售時(shí)已按規(guī)定預(yù)交了土地增值稅，同時(shí)充分計(jì)提了土地增值稅稅金，新開發(fā)項(xiàng)目中也充分考慮了相關(guān)因素。該《通知》對公司2006年度凈利潤不會產(chǎn)生影響。
點(diǎn)評：土地增值稅清算對開發(fā)普通商品房的企業(yè)而且毛利在30%左右的開發(fā)商沒有大的影響；清算規(guī)定把原有的利潤空間擠占，嚴(yán)格講并不影響。
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反方：利潤將大幅下降
　　一些地方的房地產(chǎn)業(yè)有隱性的游戲規(guī)則，這就會決定了過程的不公平，從而影響到結(jié)果的不公平。有些開發(fā)商低價(jià)拿到的土地，以高價(jià)出售，增值的部分很大，對于這些企業(yè)來說，征收增值稅就會大幅度減少利潤所得。
點(diǎn)評：持有利潤下降觀點(diǎn)的專家把土地增值稅未交納部分作為企業(yè)的利潤，清算只是規(guī)定了納稅的最后期限，如果說影響只能說這個稅種在影響。
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 什么是土地增值稅
　　土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的總收入減去準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額后的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。土地增值稅從1994年1月1日起在全國開征。
 土地增值稅稅率

土地增值稅稅率采用四級累進(jìn)稅率：

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，適用稅率30%；

超過50%，未超過100%的，適用稅率40%；

超過100%，未超過200%的，適用稅率50%；
超過200%的部分，適用稅率60%
 計(jì)算扣除項(xiàng)目
　　計(jì)算增值額時(shí)包括下列扣除項(xiàng)目：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
 土地增值稅清算條件
　　符合下列情形之一，土地增值稅要進(jìn)行清算：
一、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
二、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
三、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
四、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定其他情況。
 核定征收的條件
　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列五種情形之一的，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：
一、應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
二、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
三、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；
四、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；
五、申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
 
正方：房價(jià)將上升
中間：房價(jià)升降都有可能
反方：房價(jià)影響不大
　　一項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的出臺，涉及到對宏觀形勢的判斷以及實(shí)施效果的估計(jì)。通知對以前土地增值稅的制度進(jìn)行補(bǔ)充，在增加稅收、抑制投資沖動和投資過熱的同時(shí)，可能也
會導(dǎo)致一些消極的效果，即會對房價(jià)上升產(chǎn)生促進(jìn)作用。
點(diǎn)評：房價(jià)上升已經(jīng)是肯定的了，不僅在于緊張的市場氣氛，還在于成本上升到房價(jià)順暢的傳導(dǎo)機(jī)制，房價(jià)走勢堪憂。
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　　嘗試政策“合縱連橫”過度的流動性直頂物價(jià)、房產(chǎn)和股市。2007年，三個方向的上升能動都存在，特別是前二者。此次土地增值稅清算的新規(guī)將是系列宏觀調(diào)控新政
策的一環(huán)，雖有調(diào)控效果，但并不能完全阻止房價(jià)的上升。
點(diǎn)評：升降都有可能的的說法是基于對購房者心理的不確定，未來政策導(dǎo)向不很明朗，政策效果更難以捉摸，趨勢向上可能大。
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　　思源顧問董事長李國平認(rèn)為，這部分稅負(fù)并不會影響房價(jià)�！半m然開發(fā)商的成本或多或少地增加，但開發(fā)商極少采用成本定價(jià)法，幾乎無一例外地采用市場定價(jià)法，這部
分成本并不會轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)上。且房價(jià)主要取決于供求關(guān)系�！�
點(diǎn)評：房價(jià)影響不大的說法也是基于目前市場比較冷清的事實(shí)，房價(jià)向下的空間不存在，向上支持不足以支持大的變化。
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開發(fā)商利潤來源于稅款？
　　土地增值稅的清算根本沒有影響到企業(yè)的利潤，而作為健康成長的企業(yè)，照章納稅是企業(yè)的義務(wù)，如果說清算征收多征了部分稅款，那也是將本來的國家稅款還原為本來面目，企業(yè)如果指者這部分稅款度過難關(guān)，那么這樣的企業(yè)也不配在市場上存在。
　　清算影響了開發(fā)商多少多少利潤，筆者認(rèn)為這全是開發(fā)商放的煙霧彈，目的仍然是在掩蓋自己高利潤的事實(shí)，同時(shí)為自己“納稅侏儒”的身份辯解，而從房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅事實(shí)、溫州個人合作建房表現(xiàn)出的房價(jià)成本關(guān)系，再到各級政府在對系列問題上的百般阻撓，我們已經(jīng)讀出了些許信息，與其說是清算動了開發(fā)商的奶酪，不如說是動了地方政府和開發(fā)商共同的奶酪……
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房價(jià)上漲已是板上釘釘
　　石家莊1.3億元的偷漏稅事實(shí)驚動了國務(wù)院，筆者認(rèn)為地方政府和開發(fā)商不正常的利益關(guān)系也促成了偷漏稅的產(chǎn)生，進(jìn)而成為尋租資金來源。而土地增值稅的清算規(guī)定則堵住了偷漏稅的漏洞，隨著地下利益關(guān)系的明朗化，開發(fā)商和地方政府是最心痛的。
　　征收土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)基本沒有影響，從資金的時(shí)間價(jià)值上考慮，相對與高額的利潤，根本不值得一提，進(jìn)而也根本談不到房價(jià)的影響問題上。但是房地產(chǎn)企業(yè)足以利用這樣一個政策契機(jī)來忽悠廣大民眾，而開發(fā)商尋租成本的增加也會轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)當(dāng)中，就像“歪嘴和尚念歪經(jīng)”，政策本沒有錯，而在執(zhí)行當(dāng)中出現(xiàn)問題。天才的政策指定者遇到蠢材的執(zhí)行者，后果只能適得其反。
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　　土地增值稅清算通知是個打擊房地產(chǎn)開發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國家加強(qiáng)稅收征管的舉動竟然成了影響開發(fā)商利潤的動作，這種說法是無論如何都不能成立的。開發(fā)商對于國家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽的言論來制造緊張氣氛，目的無非在于讓原本緊張的市場再次緊張，在民眾心中形成“房價(jià)必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說開發(fā)商缺少社會公共利益的意識。
　　土地增值稅到底動了誰的奶酪？通過這樣的專題我們不難發(fā)現(xiàn)：開發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對于開發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺。國家每個政策都會形成房價(jià)的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問題，市場緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房價(jià)的上漲一定程度上也是動了民眾的奶酪。
　　那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時(shí)是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。