如何學注會《稅法》：土地增值稅扣除項目的確定

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對土地增值稅相關的計算，收入項目的計算相對簡單，而比較復雜的就是計算土地增值額時準予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目。如果不能準確計算準予扣除項目的金額，就不能說真正掌握了土地增值稅相關知識點。

根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同，現(xiàn)在對土地增值額計算中準予扣除的項目進行以下梳理，建議大家在網(wǎng)校聽課之后，多做些練習，通過“夢想成真”輔導書和機考模擬系統(tǒng)中的題目反復練習對扣除項目的分析、判斷和計算，直到熟練。

一、對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：

（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；

（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本：

是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括6項：

（1）土地征用及拆遷補償費。

（2）前期工程費。

（3）建筑安裝工程費。

（4）基礎設施費。

（5）公共配套設施費。

（6）開發(fā)間接費用等。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用。

關鍵取決于財務費用中的利息處理：

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

在此，關于利息要注意三點：①提供金融機構(gòu)證明；②不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。③不包括加息、罰息。

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

【關于利息的其他規(guī)定】

（1）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：

房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述（1）、（2）項所述兩種辦法。

（3）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“兩稅一費”（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加）

（2）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“三稅一費”（營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加）。

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：

加計扣除費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

二、對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

1.房屋及建筑物的評估價格。

即由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（注意營業(yè)稅的規(guī)定）。

三、特殊規(guī)定

1.凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的：

舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。

計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

2.對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

3.對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以實行核定征收。

對于注冊會計師考試《稅法》中的相關規(guī)定，大家只有不斷反復記憶和練習才能更好地掌握，通過注會機考模擬系統(tǒng)做題可以加深對這些規(guī)定的印象，利于記憶，做一定量的練習題利于更熟練計算上述準予扣除項目的金額。

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