2015年注會考試《稅法》知識點：土地增值稅的稅率和應(yīng)稅收入

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知識點：土地增值稅稅率、應(yīng)稅收入和扣除項目

一、稅率——四級超率累進稅率

二、應(yīng)稅收入的確定

包括貨幣收入、實物收入、其他收入。

三、扣除項目的確定

計算土地增值額時準予從轉(zhuǎn)讓收入中扣除的項目，根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同，可進行以下劃分：

（一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款。

（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括6項：

（1）土地征用及拆遷補償費。

（2）前期工程費。

（3）建筑安裝工程費。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費。

（5）公共配套設(shè)施費。

（6）開發(fā)間接費用等。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務(wù)費用

關(guān)鍵取決于財務(wù)費用中的利息處理：

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)。

利息注意三點：①提供金融機構(gòu)證明。

②不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。

③不包括加息、罰息。

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

開發(fā)費用——取決于“利息支出”。

1.單獨：開發(fā)費用＝利息＋（地價＋成本）×5%以內(nèi)。

注意：利息①不超過；②不包括加、罰息。

2.不單獨：開發(fā)費用＝（地價＋成本）×10%以內(nèi)。

【關(guān)于利息的其他規(guī)定】

（1）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。即：

房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

（3）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“兩稅一費”（營業(yè)稅、城建稅、教育費附加）。

（2）非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：扣“三稅一費”（營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加）。

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：

加計扣除費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%。

（二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

1.房屋及建筑物的評估價格。

即：由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。

2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（注意營業(yè)稅的規(guī)定）。

【特殊規(guī)定】

1.凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的：

舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。

計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

2.對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

3.對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以實行核定征收。