應(yīng)該如何復(fù)習(xí)注會稅法中的土地增值稅呢

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯： 2014/09/03 15:12:35　　字體：大小

為提高考生們的備考效率，正保會計網(wǎng)校為考生們整理了2014注會《稅法》之土地增值稅，這些內(nèi)容總結(jié)性強(qiáng)，非常有利于考生記憶，是沖刺階段的絕佳備考資料。

稅法之土地增值稅

注會稅法的土地增值稅法內(nèi)容不僅在選擇題中容易出現(xiàn)與契稅相結(jié)合的多選題，而且還容易單獨出現(xiàn)計算題，除了三大流轉(zhuǎn)稅（增消營）和兩個所得稅（企個）外，最容易出現(xiàn)計算題的就是土地增值稅了。為了使計算正確，第一步就是要判斷是否征稅，其次才是稅前扣除問題，最后是計算增值額（需要記住稅率）。以下分別總結(jié)本章的重要考點。

一、【有償國有】我國土地政策的特殊性決定了我們在學(xué)習(xí)本章內(nèi)容時要區(qū)分一些重要概念，比如集體土地要變?yōu)閲型恋貢r才可以談轉(zhuǎn)讓問題。“轉(zhuǎn)讓”（在二級市場）和“出讓”（一級市場）又是不同的概念，出讓是不征土地增值稅的。

二、【征稅范圍】應(yīng)征、不征、免征內(nèi)容具體整理（必須掌握，仍對照“有償”和“國有”、“轉(zhuǎn)讓”這幾個關(guān)鍵詞）

1.屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（應(yīng)征）

（1）出售國有土地使用權(quán)

（2）取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造然后出售的

（3）存量房地產(chǎn)買賣

（4）抵押期滿以房地產(chǎn)抵債（發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓）

（5）單位之間交換房地產(chǎn)（有實物形態(tài)收入）

（6）投資方或接受方屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)投資

（7）投資聯(lián)營后將投入的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的

（8）合作建房建成后轉(zhuǎn)讓的

2.不屬于土地增值稅的征稅范圍的情況（不征）

（1）房地產(chǎn)繼承（無收入）

（2）房地產(chǎn)贈與（對象有限定，無收入）

（3）房地產(chǎn)出租（權(quán)屬未變）

（4）房地產(chǎn)抵押期內(nèi)（權(quán)屬未變）

（5）房地產(chǎn)的代建房行為（權(quán)屬未變）

（6）房地產(chǎn)評估增值

3.免征土地增值稅的情況（免征或暫免征收）

（1）個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)

（2）合作建房建成后按比例分房自用

（3）與房地產(chǎn)商無關(guān)的投資聯(lián)營，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到被投資企業(yè)

（4）企業(yè)兼并，被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中

（5）國家依法征用收回的房地產(chǎn)

（6）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的

（7）企事業(yè)單位、社會團(tuán)體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，增值額未超過扣除項目金額20％的

（8）居民個人轉(zhuǎn)讓住房

三、【有償、轉(zhuǎn)讓、國有之含義】理解上述征稅范圍要掌握核心關(guān)鍵詞：“有償”即取得收入、“轉(zhuǎn)讓”即權(quán)屬發(fā)生改變、“國有”（不解釋，不是國有的話，轉(zhuǎn)讓是非法的。）。另外特別指出：我國土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，土地所有權(quán)是不能轉(zhuǎn)讓的。

四、關(guān)于稅率

土地增值稅的稅率是需要記憶的，盡管偶爾在有些考試或許會給出，但出題人不給出該稅率是十分正常的?？傊?，記住這個稅率沒有壞處。

五、【應(yīng)稅收入】轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

六、扣除項目（計算題出題點）

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

包括地價款（土地出讓金或者實際支付的地價款）和取得土地使用權(quán)時按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

1.納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С霾⒛軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的開發(fā)費用=利息+（取得使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本）*5％以內(nèi)。

2.納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的（全部使用自有資金沒有利息支出時按此處理）：

允許扣除的開發(fā)費用=（取得使用權(quán)支付的金額+開發(fā)成本）*10％以內(nèi)。

3.納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其費用扣除不可以同時使用以上兩種方法。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的具體稅金有：營業(yè)稅以及由此產(chǎn)生的城建稅、教育費附加和地方教育附加。計算時注意營業(yè)稅按照全額納稅（稅率5％）、城建稅根據(jù)城市、建制鎮(zhèn)的不同稅率會不同。

2.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的具體稅金：比房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多了個印花稅，稅率按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”0.05％（即萬分之五）。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅已經(jīng)計入管理費用，所以不再單獨計算扣除。

另注意：營業(yè)稅稅率仍為5％，但計稅依據(jù)分為兩種情況

（1）按余額計稅，即轉(zhuǎn)讓其購置或者抵債所得的房地產(chǎn)，由轉(zhuǎn)讓收入減除購置原價或抵債作價作為計稅依據(jù)。

（2）按全額計稅，轉(zhuǎn)讓其他方式取得的房地產(chǎn)的，按照全額計稅。

（五）其他扣除（適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的新建房轉(zhuǎn)讓）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20％。

注意：1.取得土地使用權(quán)后未經(jīng)開發(fā)就轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除；

2.非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得加計扣除。

（六）舊房及建筑物的評估價格

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房和建筑物：

1.首先考慮評估價格（用重置成本價乘以成新度折扣率）；

2.不能取得評估價格但可以取得購房發(fā)票的，可按照發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算扣除；

3.沒有評估價格也沒有購房發(fā)票的，可以核定征收。

注意：

1.發(fā)生的契稅可以提供完稅憑證的，準(zhǔn)予作為稅金扣除，但不可作為加計5％之基數(shù)。（這一點在計算題時必須注意?。?

2.正常應(yīng)該發(fā)生的評估費可以作為計算土地增值稅的扣除金額。

3.對未支付地價款或者不能提供支付地價款之憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的金額。（無憑無據(jù)則不可扣除）

七、【簡要總結(jié)】

（一）新建房轉(zhuǎn)讓可扣除項目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金。如其本身為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，還有加計扣除20％

（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、稅金、舊房及建筑物的評估價格。（沒有建房，當(dāng)然沒有開發(fā)成本和開發(fā)費用，這些不用硬背，理解了自然就懂了。）

（三）無論是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也無論是轉(zhuǎn)讓新建房還是轉(zhuǎn)讓存量房，哪怕是單純轉(zhuǎn)讓未開發(fā)之土地，可扣除項目中一定有取得土地使用權(quán)所支付的金額和稅金，不同的只是稅金包括的具體項目會有所不同。（比如其中的印花稅）

八、【增值額之確定】通過轉(zhuǎn)讓收入減除扣除項目可得出增值額，稅率的選擇取決于增值額與扣除項目金額之比率，參見前述土地增值稅稅率表（含計算公式），我們要學(xué)會套用公式計算應(yīng)納稅額。

九、【何時使用評估價格】

（一）瞞報時；

（二）扣除項目金額不實時；

（三）轉(zhuǎn)讓之成交價格低于評估價格又無正當(dāng)理由時。

十、【特別提醒】房地產(chǎn)評估價格不是由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行評估，而是由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定。上述何時使用評估價格，其中第（二）項是涉及扣除項目金額不實，另外兩項都是涉及轉(zhuǎn)讓收入不對。不必硬背，根據(jù)計算土地增值稅的公式來理解即可，總之，稅法上的原則就是：讓國家吃虧可不行噢。

十一、【應(yīng)納稅額之計算】應(yīng)納稅額=增值額*稅率-扣除項目金額*速算扣除數(shù)。再次強(qiáng)調(diào)，稅率最好是記住，如果出題人不給你這個表，咱也是沒辦法的。具體計算可參見劉穎老師輕1上的例題29和例題30.很典型的習(xí)題，其中第29題十分傳統(tǒng)，沒什么可說的，例題 30可以認(rèn)真看看。計算這類題都是先看是不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，再看是新建房還是轉(zhuǎn)讓存量房，按步驟進(jìn)行。

十二、清算問題（針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）

（一）納稅人應(yīng)進(jìn)行清算的三種情形：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅進(jìn)行清算的三種情形：

1.取得許可證滿三年仍為銷售完畢的；

2.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理清算手續(xù)的；

3.已竣工驗收的項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上?；蛟摫壤m未達(dá)85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或者自用的。

十三、稅收優(yōu)惠相關(guān)

（一）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征。如超過20％，就其全部增值額按規(guī)定計稅。（?？键c，記?。翰皇侵痪统霾糠终?，而是就全部增值額征）

（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征。