2017年稅務師《稅法一》土地增值稅配套練習

轉(zhuǎn)眼間，2017年稅務師考試已經(jīng)進入了倒計時，你的備考進行的如何了？為了幫助親愛的考生朋友們鞏固學習效果，小編特整理了稅務師《稅法一》科目的知識點及其配套練習，練習題均來自網(wǎng)校夢想成真系列輔導書，希望對大家有所幫助！

知識點 土地增值稅

一、土地增值稅征稅范圍

（一）基本征稅范圍

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權及其地上建筑物和附著物的行為征稅。

基本征稅范圍	不屬于征稅范圍
1.轉(zhuǎn)讓國有土地使用權，包括出售、交換和贈與 2.地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉(zhuǎn)讓 3.存量房地產(chǎn)的買賣	1.不包括國有土地使用權出讓所取得的行為 2.不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權、房產(chǎn)產(chǎn)權的行為，如房地產(chǎn)的出租

（二）具體情況判定

有關事項	是否屬于征稅范圍
繼承、贈予	繼承；不征（無收入）
	贈予：公益性贈予、贈予直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人，不征；非公益性贈予，征
出租	不征（無權屬轉(zhuǎn)移）
房地產(chǎn)抵押	抵押期不征；抵押期滿償還債務本息不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產(chǎn)抵債，征
房地產(chǎn)交換	單位之間換房，征；個人之間互換自有住房，免征
合作建房	建成后自用，暫免征；建成后轉(zhuǎn)讓，征
代建房	不征（無權屬轉(zhuǎn)移）
重新評估	不征（無收入）

提示：了解企業(yè)改制重組的土地增值稅政策。

二、土地增值稅扣除項目

（一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：1）取得土地使用權所支付的金額；2）房地產(chǎn)開發(fā)成本；3）房地產(chǎn)開發(fā)費用；4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金：城建稅、教育費附加等；5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

（二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：1）房屋及建筑物的評估價格。評估價格＝重置成本價×成新度折扣率；2）取得土地使用權所支付的地價款或出讓金、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用；3）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

三、土地增值稅稅收優(yōu)惠

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

1.土地增值稅的清算條件。

2.土地增值稅的扣除項目。

3.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

【經(jīng)典習題】

1.（2011年試題 多選題）下列行為中，屬于土地增值稅征稅范圍的有（ ）。

A．房地產(chǎn)評估增值

B．個人之間交換自有居住用房

C．房產(chǎn)所有人將房屋產(chǎn)權贈送給直系親屬

D．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自建商品房進行投資

E．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以自建商品房安置回遷戶

【正確答案】BDE

【答案解析】選項A，房地產(chǎn)評估增值，沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉(zhuǎn)讓，不屬于征收土地增值稅的范圍；選項B，交換房地產(chǎn)行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實物形態(tài)的收入，按照規(guī)定屬于征收土地增值稅的范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅；選項C，房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為不征收土地增值稅。選項D，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營，屬于征收土地增值稅的范圍。選項E，房地產(chǎn)企業(yè)自建商品房安置回遷戶，安置用房視同銷售處理，屬于征收土地增值稅的范圍。

2.（《應試指南》第七章P225多選題）下列項目中，屬于土地增值稅中房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（ ）。

A．土地出讓金

B．管理費用

C．公共配套設施費

D．借款利息費用

E．土地征用及開發(fā)補償款

【正確答案】CE

【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用等；土地出讓金屬于取得土地使用權支付的金額；管理費用和借款利息費用屬于房地產(chǎn)開發(fā)費用。

3.（《經(jīng)典題解》第七章P192單選題）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于下列（ ）項目，不屬于視同銷售房地產(chǎn)，不用繳納土地增值稅。

A．開發(fā)的部分房地產(chǎn)對外投資

B．開發(fā)的部分房地產(chǎn)分配給股東

C．開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于抵償債務

D．開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于出租

【正確答案】C

【答案解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。

4.（《應試指南》第七章P224多選題）以下關于房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅清算相關問題處理正確的有（ ）。

A．土地增值稅清算時，未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以稅務機關核定的金額確認收入

B．土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，不需要調(diào)整至財務費用中計算扣除

C．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費可以扣除

D．納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金

E．貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費

【正確答案】DE

【答案解析】土地增值稅清算時，未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所記載的銷售金額及其他收益確認收入；土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

5.（《應試指南》第七章P223單選題）某服裝生產(chǎn)企業(yè)2016年12月轉(zhuǎn)讓一幢90年代末建造的生產(chǎn)車間，取得轉(zhuǎn)讓收入400萬元，繳納除增值稅以外的相關稅費共計2.5萬元。該生產(chǎn)車間原造價300萬元，如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的生產(chǎn)車間需800萬元，該生產(chǎn)車間經(jīng)評估還有四成新。該企業(yè)轉(zhuǎn)讓生產(chǎn)車間應繳納的土地增值稅為（ ）萬元。

A．16.5

B．23.25

C．25.5

D．14.5

【正確答案】B

【答案解析】收入總額＝400（萬元），扣除項目＝800×40%＋2.5＝322.5（萬元），增值額＝400－322.5＝77.5（萬元），增值率＝77.5÷322.5×100%＝24.03%，適用稅率30%。應納稅額＝77.5×30%＝23.25（萬元）。