土地增值稅納稅申報代理業(yè)務(wù)指引（試行）

土地增值稅納稅申報代理業(yè)務(wù)指引

（試行）

第一章  總 則

第一條 為規(guī)范稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅專業(yè)服務(wù)人員提供土地增值稅納稅申報行為，提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量，防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險，根據(jù)《涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法(試行)》（國家稅務(wù)總局公告2017年第13號）和中國注冊稅務(wù)師協(xié)會《涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》，制定本指引。

第二條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅專業(yè)服務(wù)人員承接土地增值稅納稅申報代理服務(wù)，適用本指引。

第三條 本指引所稱土地增值稅納稅申報代理業(yè)務(wù)，是指是指稅務(wù)師事務(wù)所接受委托,對納稅人提供的資料，依照稅法和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行相關(guān)規(guī)則規(guī)定的程序和方法，在委托業(yè)務(wù)范圍內(nèi)依法對納稅人資料、情況進(jìn)行歸集和專業(yè)判斷，計算應(yīng)納土地增值稅稅額，并編制土地增值稅納稅申報表，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅納稅申報、提供稅務(wù)機關(guān)要求提供的有關(guān)資料的行為，包括：土地增值稅清算申報、預(yù)繳土地增值稅申報、清算后尾盤銷售申報、在建工程整體轉(zhuǎn)讓申報、舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅申報等主管稅務(wù)機關(guān)要求納稅申報的情形。

第四條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員承辦土地增值稅

納稅申報代理業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)及相關(guān)規(guī)定的期限和內(nèi)容，代理委托人如實向稅務(wù)機關(guān)納稅申報和報送納稅資料，做到申報資料齊全、邏輯關(guān)系正確、稅額（費）計算準(zhǔn)確、納稅申報及時。

第五條 稅務(wù)師事務(wù)所及其涉稅服務(wù)人員承辦土地增值稅納稅申報代理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》和《納稅申報代理業(yè)務(wù)指引（試行）》執(zhí)行業(yè)務(wù)承接、業(yè)務(wù)委派、業(yè)務(wù)計劃、歸集資料、專業(yè)判斷、業(yè)務(wù)實施、后續(xù)管理、業(yè)務(wù)成果、業(yè)務(wù)記錄等一般流程。

第二章 申報準(zhǔn)備

第一節(jié) 基本要求

第六條 稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)指派能夠勝任土地增值稅納稅申報業(yè)務(wù)的涉稅服務(wù)人員，作為項目負(fù)責(zé)人。

稅務(wù)師事務(wù)所在選定項目負(fù)責(zé)人時，應(yīng)重點關(guān)注其技術(shù)專長、經(jīng)驗、已有項目的工作量以及獨立性是否符合要求。

土地增值稅申報代理業(yè)務(wù)的實施由土地增值稅申報表填報和申報準(zhǔn)備工作組成。填制和申報準(zhǔn)備工作主要包括：資料準(zhǔn)備、數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)整理、交換意見、文書制作和報送安排。在進(jìn)行土地增值稅申報表的填制和申報準(zhǔn)備時，應(yīng)重點關(guān)注：

（一）資料準(zhǔn)備階段應(yīng)重點關(guān)注項目交易資料和會計資料的準(zhǔn)備。  

（二）數(shù)據(jù)采集階段應(yīng)重點關(guān)注賬證、賬賬、賬表是否一致，加計匯總是否正確。

（三）數(shù)據(jù)整理階段應(yīng)重點關(guān)注項目基本情況、預(yù)收賬款、銷售收入、成本費用、相關(guān)稅費、稅款繳納的關(guān)注。

（四）交換意見階段應(yīng)重點關(guān)注收入、扣除項目等有異議的事項，并形成書面記錄。

（五）文書制作階段應(yīng)重點關(guān)注土地增值稅申報表的填報是否按稅法規(guī)定執(zhí)行。

（六）報送安排階段應(yīng)重點關(guān)注申報程序、申報資料歸檔和申報方式。

第二節(jié) 資料收集

第七條 土地增值稅納稅申報代理業(yè)務(wù)開展時，應(yīng)根據(jù)委托方不同的情況，要求委托方提供相應(yīng)的有關(guān)證件、資料，并對委托方提供的納稅申報代理事項進(jìn)行關(guān)注，委托方應(yīng)保證相關(guān)資料的真實、準(zhǔn)確、合法和完整，并要求委托方出具管理當(dāng)局聲明書。

第八條 土地增值稅納稅申報代理業(yè)務(wù)開展時，應(yīng)對委托代理項目相關(guān)的證據(jù)資料進(jìn)行搜集、關(guān)注，包括：

（一）企業(yè)基本情況資料，主要有：工商注冊“三證合一、一照一碼”登記情況、一般納稅人資格登記情況、預(yù)繳稅款及申報納稅情況、稅務(wù)檢查及整改情況、銀行開戶情況、對外投資情況、分支機構(gòu)情況等；

（二）開發(fā)項目基本情況資料，主要有：開發(fā)項目“五證”、建筑規(guī)劃設(shè)計圖、立項批復(fù)等其他批準(zhǔn)文件、商品房購銷合同統(tǒng)計、開發(fā)項目竣工報告或備案、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記等資料；

（三）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報表及完稅憑證；

（四）項目竣工決算報表和有關(guān)帳??；

（五）取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；

（六）銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單；

（七）項目工程建設(shè)合同及其價款結(jié)算單；

（八）商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的其他證明資料；

（九）無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證；

（十）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目成本費用、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)；

（十一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證；

（十二）主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)報送的與土地增值稅代理申報有關(guān)的其他證件、會計核算資料和納稅資料。

第九條 土地增值稅納稅申報代理業(yè)務(wù)開展時，應(yīng)對下列事項進(jìn)行確認(rèn)：

（一）確認(rèn)申報代理項目及其范圍。

（二）確認(rèn)申報代理項目與非申報代理項目的收入和支出。

（三）正確劃分不同時期的開發(fā)項目，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位申報代理。

（四）正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。

（五）確認(rèn)申報代理項目的起止日期。

第三章  關(guān)注事項

第一節(jié) 收入的關(guān)注事項

第十條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定關(guān)注納稅人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與不征稅收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。

關(guān)注納稅人已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在代理申報前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

第十一條 關(guān)注土地增值稅應(yīng)稅收入，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

（一）清算項目適用一般計稅方法的，土地增值稅應(yīng)稅收入是否包含增值稅銷項稅額，土地價款抵減銷售額計算的增值稅銷項稅額抵減額是否計入土地增值稅應(yīng)稅收入。

（二）清算項目適用簡易計稅方法的，土地增值稅應(yīng)稅收入是否包含增值稅應(yīng)納稅額。

第十二條 關(guān)注非直接銷售的收入，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

（一）開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等非直接銷售業(yè)務(wù)的發(fā)生情況；

（二）關(guān)注以房換地，在房產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款；

（三）非直接銷售收入的確定方法和順序：

1. 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)。

2. 參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)。

第十三條 運用截止性測試確認(rèn)收入的真實性、準(zhǔn)確性和完整性。應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

（一）關(guān)注按照項目設(shè)立的"銷售合同臺賬"的相關(guān)內(nèi)容，關(guān)注項目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費用的處理情況；

（二）確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點關(guān)注給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況；

（三）關(guān)注對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理；

（四）關(guān)注按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如"其他應(yīng)付款"，不作銷售收入申報納稅的情形；

（五）關(guān)注價格明顯偏低的銷售合同，是否有正當(dāng)理由，如果沒有正當(dāng)理由，是否調(diào)整收入。

第十四條 特殊銷售事項進(jìn)行關(guān)注時，應(yīng)重點關(guān)注：

（一）關(guān)注采用"還本"方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅；

（二）關(guān)注將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報納稅；

（三）關(guān)注在建工程整體轉(zhuǎn)讓是否按規(guī)定申報納稅；

（四）關(guān)注以房地產(chǎn)或土地作價入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營，是否按規(guī)定申報納稅。

第二節(jié) 扣除項目的關(guān)注事項

第十五條 關(guān)注納稅人扣除項目是否符合稅法規(guī)定的范圍，應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。

第十六條 扣除項目關(guān)注的基本程序和方法應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

（一）評價與扣除項目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守；

（二）獲取或編制扣除項目明細(xì)表，并與明細(xì)賬、總賬及有關(guān)申報表關(guān)注是否一致；

（三）關(guān)注相關(guān)合同、協(xié)議和項目預(yù)（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，關(guān)注成本、費用支出項目，特別關(guān)注在增值稅一般計稅方法下，增值稅進(jìn)項稅額的會計及稅務(wù)處理是否正確；

（四）關(guān)注扣除項目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務(wù)處理是否正確，確認(rèn)扣除項目的金額是否準(zhǔn)確；

（五）實地查看、詢問調(diào)查和核實。剔除不屬于申報代理項目所發(fā)生的開發(fā)成本和費用；

（六）必要時，利用專家關(guān)注扣除項目。

第十七條 關(guān)注各項扣除項目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定，并確認(rèn)扣除項目的具體金額：

（一）扣除項目能夠直接歸集的，關(guān)注是否取得合法、有效的憑證；

（二）扣除項目不能夠直接歸集的，關(guān)注當(dāng)期扣除項目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按代理申報項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定代理申報項目的扣除金額；

（三）關(guān)注并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪報告、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)；

如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)追加關(guān)注程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e；

（四）關(guān)注并確認(rèn)扣除項目的具體金額時，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分?jǐn)偝杀尽⑽词鄯謹(jǐn)偝杀荆ù尕洠┑纫蛩亍?/p>

第十八條 取得土地使用權(quán)支付金額的關(guān)注，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）關(guān)注取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致；

（二）如果同一土地有多個開發(fā)項目，關(guān)注取得土地使用權(quán)支付金額的分配方法是否合理，分配比例和具體金額的計算是否正確；

（三）關(guān)注有無將與取得土地使用權(quán)支付金額無關(guān)的費用計入；

（四）關(guān)注有無將期間費用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形；

（五）關(guān)注有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額；

（六）關(guān)注有無政府獎勵、財政扶持等返還土地出讓金；

（七）關(guān)注有無將延期支付土地出讓金而產(chǎn)生的利息、滯納金、逾期開發(fā)繳納的土地閑置費計入取得土地使用權(quán)支付金額的情形；

（八）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。

第十九條 土地征用及拆遷補償費的關(guān)注，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）關(guān)注征地費用、拆遷費用等支出是否真實、合理；

（二）關(guān)注支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，轉(zhuǎn)賬支付記錄并與相關(guān)賬目關(guān)注；

（三）關(guān)注納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除；

（四）關(guān)注納稅人支付給回遷戶的補差價款，是否計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，是否抵減本項目拆遷補償費；

（五）拆遷補償費其他事項關(guān)注，包括:

1. 異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，拆遷補償費是否按稅法規(guī)定計入本項目；異地安置的房屋屬于購入的，拆遷補償費是否以實際支付的購房支出計入；

2. 貨幣安置拆遷的，關(guān)注是否憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

第二十條 前期工程費的關(guān)注，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）關(guān)注前期工程費的各項支出是否真實、合理；

（二）關(guān)注納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除；

（三）關(guān)注各項實際支出是否取得合法有效憑證。

第二十一條 建筑安裝工程費的關(guān)注，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）出包方式。重點關(guān)注完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時，應(yīng)當(dāng)追加下列關(guān)注程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)：

1. 從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行關(guān)注；

2. 實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；

3. 關(guān)注納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形；

（二）自營方式。重點關(guān)注施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會計處理和稅務(wù)處理；

（三）關(guān)注各項實際支出是否取得合法有效憑證。

第二十二條 基礎(chǔ)設(shè)施費的關(guān)注，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

(一) 關(guān)注各項基礎(chǔ)設(shè)施費用是否與代理申報項目有關(guān)、是否取得合法有效的憑證；

(二) 如果有多個開發(fā)項目，基礎(chǔ)設(shè)施費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了申報代理項；

(三) 關(guān)注各項基礎(chǔ)設(shè)施費用是否含有其他企業(yè)的費用；

(四) 關(guān)注各項基礎(chǔ)設(shè)施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；

(五) 關(guān)注是否將期間費用記入基礎(chǔ)設(shè)施費用；

(六) 關(guān)注有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費用；

(七) 獲取項目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費用與實際費用是否存在明顯異常；

(八) 關(guān)注基礎(chǔ)設(shè)施費應(yīng)負(fù)擔(dān)各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

(九) 各項基礎(chǔ)設(shè)施費的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。

第二十三條 公共配套設(shè)施費的關(guān)注，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

(一) 關(guān)注公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確、產(chǎn)權(quán)是否明確；

(二) 關(guān)注公共配套設(shè)施費用是否與代理申報項目有關(guān)、是否取得合法有效的憑證；

(三) 如果有多個開發(fā)項目，公共配套設(shè)施費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了申報代理項目；

(四) 關(guān)注各項公共配套設(shè)施費用是否含有其他企業(yè)的費用；

(五) 關(guān)注各項公共配套設(shè)施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；

(六) 關(guān)注有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費用；

(七) 獲取項目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費用與實際費用是否存在明顯異常；

(八) 關(guān)注公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偅?/p>

(九) 各項公共配套設(shè)施費的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。

第二十四條 開發(fā)間接費用的關(guān)注，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)：

(一) 關(guān)注各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑

(二) 如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了申報代理項目

(三) 關(guān)注各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；

(四) 關(guān)注是否將期間費用記入開發(fā)間接費用；

(五) 關(guān)注有無預(yù)提的開發(fā)間接費用；

(六) 關(guān)注納稅人的預(yù)提費用是為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除；

(七) 在計算加計扣除項目基數(shù)時，關(guān)注是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)費用的關(guān)注，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

(一) 關(guān)注應(yīng)據(jù)實列支的財務(wù)費用是否取得合法有效的憑證，除據(jù)實列支的財務(wù)費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按規(guī)定比例計算扣除；

(二) 關(guān)注據(jù)實扣除的利息支出，包括：

1. 據(jù)實申報時是否將利息支出從開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用；

2. 分期開發(fā)項目或同時開發(fā)多個項目的一般性貸款利息支出，是否按項目合理分?jǐn)偅?/p>

3. 利用閑置專項借款對外投資取得的收益是否沖減利息支出；

4. 是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；超過貸款期限和挪用貸款的罰息是否扣除；

5. 是否剔除借款手續(xù)費、咨詢費、顧問費等利息支出以外的費用。

第二十六條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金關(guān)注，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅；

（二）納稅人實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按代理申報項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按代理申報項目準(zhǔn)確計算的，是否按該代理申報項目預(yù)繳流轉(zhuǎn)稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除；

其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行；

關(guān)注與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入有關(guān)的地方教育附加費、印花稅扣除是否正確；

對于不屬于申報代理范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為申報代理的扣除項目。

第二十七條 國家規(guī)定的加計扣除項目的關(guān)注，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

(一) 對取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，關(guān)注是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；

(二) 對于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如"七通一平"等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，關(guān)注是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除；

(三) 對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，關(guān)注是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；

(四) 對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，關(guān)注其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形；

(五) 取得在建工程，繼續(xù)開發(fā)支付的成本可以加計扣除；

(六) 納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物時，關(guān)注是否按稅法規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；

(七) 納稅人未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的，關(guān)注是否按稅法規(guī)定計算加計扣除。

第三節(jié) 應(yīng)納稅額關(guān)注事項

第二十八條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)按照稅法規(guī)定關(guān)注申報代理項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計算應(yīng)繳稅款。關(guān)注程序通常包括：

(一) 關(guān)注申報代理項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確；

(二) 關(guān)注申報代理項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。

1. 如果企業(yè)有多個開發(fā)項目，關(guān)注收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；

2. 如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，其他類型房地產(chǎn)，關(guān)注其收入額與扣除項目金額是否分開核算；

3. 對于同一申報代理項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實現(xiàn)時間及其扣除項目的配比。

(三) 關(guān)注增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率；

(四) （四）關(guān)注并確認(rèn)申報代理項目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補或應(yīng)退稅額；

(五) （五）關(guān)注普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的會計核算情況，以及普通住宅的增值率是否超過20%。

第二十九條 關(guān)注土地增值稅預(yù)繳稅款交易事項時，應(yīng)重點關(guān)注：

(一) 開發(fā)項目《施工許可證》、《預(yù)售許可證》，關(guān)注開發(fā)項目施工時點、預(yù)售時點；

(二) 預(yù)售合同的簽訂情況，了解預(yù)售房款的收取情況；

(三) 納稅人賬面預(yù)收款的核算情況，是否存在將銷售不動產(chǎn)取得的預(yù)售收入在預(yù)收賬款以外的科目核算的情況；

(四) 以直接支付貨幣方式收取的預(yù)收房款，是否計入預(yù)收款；

(五) 是否存在已符合稅法規(guī)定的銷售不動產(chǎn)銷售收入確認(rèn)條件，而按預(yù)收款進(jìn)行土地增值稅處理的情況；

(六) 納稅人土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)是否按稅法規(guī)定扣減了應(yīng)預(yù)繳的增值稅稅款；

(七) 納稅人計算預(yù)繳土地增值稅稅款時，選擇的預(yù)征率是否正確；

(八) 納稅人是否在取得預(yù)收款的次月納稅申報，向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款。

第三十條 關(guān)注清算后尾盤銷售土地增值稅交易事項時，應(yīng)重點關(guān)注：

(一) 清算時的可除項目總額，可售建筑面積；

(二) 銷售的價格是否合理；

(三) 扣除項目金額計算是否符合規(guī)定；

(四) 增值額與扣除項目之比的計算是否正確；

(五) 計算土地增值稅適用稅率是否正確。

第三十一條 關(guān)注轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物繳納土地增值稅交易事項時，應(yīng)重點關(guān)注：

(一) 納稅人是個人的，轉(zhuǎn)讓住宅類的舊房暫免征收土地增值稅，轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅；

(二) 納稅人是單位的，轉(zhuǎn)讓的舊房無論是住宅類的舊房還是非住宅類舊房及建筑物，都應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅；

(三) 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物價款是否符稅法規(guī)定；

(四) 關(guān)注扣除項目金額是否按稅法規(guī)定計算，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；

(五) 關(guān)注扣除項目金額是否取得了合法有效憑證，包括：

1. 原購房發(fā)票是否經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)；

2. 原購房發(fā)票的種類：營業(yè)稅發(fā)票、增值稅普通發(fā)票、增值稅專用發(fā)票。

3. 是否能夠提供原購房契稅完稅憑證，如能提供的，準(zhǔn)予作為“與房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

4. 不能提供原購房發(fā)票的，關(guān)注是否按稅法規(guī)定計算扣除項目金額。

(六) 關(guān)注納稅人計算土地增值稅稅款時，選擇的稅率是否正確。

第四章 納稅申報

第三十二條 涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同的約定，按照稅法規(guī)定和納稅人主管稅務(wù)機關(guān)的要求向其申報納稅，包括：

（一）納稅人清算土地增值稅書面申請（如清算，需提交）、土地增值稅納稅申報表；

（二）項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料；

（三）稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅計算有關(guān)的證明資料等。

第三十三條 涉稅專業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照土地增值稅納稅申報表填報的要求和口徑填報申報表。

第三十四條 填報申報表時，應(yīng)特別關(guān)注以下事項：

（一）表內(nèi)邏輯關(guān)系、申報表及附表表間關(guān)系；

（二）備案事項相關(guān)資料間關(guān)系等；

第五章 業(yè)務(wù)成果與檔案

第三十五條 土地增值稅申報代理業(yè)務(wù)開展時，涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)按照《稅務(wù)師行業(yè)涉稅專業(yè)服務(wù)程序指引（試行）》的相關(guān)規(guī)定，根據(jù)代理委托協(xié)議的約定出具納稅申報代理業(yè)務(wù)報告，為保證業(yè)務(wù)質(zhì)量，涉稅服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)實施有效的質(zhì)量控制程序，應(yīng)當(dāng)建立分級關(guān)注制度。

第三十六條 稅務(wù)師事務(wù)所承辦土地增值稅納稅申報代理業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)出具業(yè)務(wù)成果，業(yè)務(wù)成果的類型及內(nèi)容可參照《納稅申報代理業(yè)務(wù)指引（試行）》執(zhí)行。

第三十七條 稅務(wù)師事務(wù)所承辦土地增值稅納稅申報代理業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)建立檔案管理制度，業(yè)務(wù)檔案的歸檔內(nèi)容及要求可參照《納稅申報代理業(yè)務(wù)指引（試行）》執(zhí)行。

第六章  附 則

第三十八條 本指引自2019年8月1日之日起試行。

附件：

土地增值稅納稅申報代理業(yè)務(wù)報告(參考文本）

                                      報告號：

                                      備案號：

       ：

我們接受委托[稅務(wù)代理合同書編號：       ，對貴單位開發(fā)的       項目土地增值稅納稅資料進(jìn)行歸集、分析和關(guān)注，并出具代理報告。貴單位的責(zé)任，對所提供的與土地增值稅申報代理稅款相關(guān)的會計資料及證明材料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。我們的責(zé)任是，按照國家法律法規(guī)及有關(guān)規(guī)定，對所的土地增值稅納稅申報表及其有關(guān)資料的真實性和準(zhǔn)確性，在進(jìn)行職業(yè)判斷和必要的關(guān)注程序的基礎(chǔ)上，出具真實、合法的報告。

　　在關(guān)注過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則、有關(guān)政策規(guī)定，按照《土地增值稅納稅申報代理業(yè)務(wù)指引（試行）》的要求，實施了包括抽查會計記錄等必要的關(guān)注程序。現(xiàn)將結(jié)果報告如下：

　　一、土地增值稅清算稅款申報的關(guān)注過程及主要實施情況

　?。ㄖ饕兑韵聝?nèi)容）

　　（一）簡要評述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的內(nèi)部控制及其有效性。

　?。ǘ┖喴u述與土地增值稅清算稅款有關(guān)的各項內(nèi)部證據(jù)和外部證據(jù)的相關(guān)性和可靠性。

　?。ㄈ┖喴愂鰧{稅人提供的會計資料及納稅資料等進(jìn)行關(guān)注、驗證、計算和進(jìn)行職業(yè)推斷的情況。

　　二、結(jié)論

　　經(jīng)對貴公司       （項目）土地增值稅清算稅款申報進(jìn)行關(guān)注，我們確認(rèn)：

　　1.收入總額：       元；

　　2.扣除項目金額：       元；

　　3.增值額：        元；

　  4.增值率（增值額與扣除金額之比）：       %；

　　5.適用稅率：       %；

　　6.應(yīng)繳土地增值稅稅額：       元；

　　7.已繳土地增值稅稅額：       元；

　　8.應(yīng)補（退）繳土地增值稅稅額：       元。

　　清算事項的具體情況詳見附件

需要說明的是：        事項因稅收政策規(guī)定不夠明確或證據(jù)不夠充分等原因，尚不能確認(rèn)其應(yīng)納所得稅的具體金額，需要稅務(wù)部門裁定。

本報告僅供向主管稅務(wù)機關(guān)辦理土地增值稅納稅代理申報時使用，不作其他用途。因使用不當(dāng)造成的后果，與執(zhí)行本代理服務(wù)業(yè)務(wù)的涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)無關(guān)。

涉稅服務(wù)人員：（簽章）

法定代表：（簽章）

稅務(wù)師事務(wù)所（蓋章）

地址：

日期：

附件：

1.       涉稅專業(yè)服務(wù)機構(gòu)和       師執(zhí)業(yè)證書復(fù)印件。

2.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報關(guān)注事項說明。

3.土地增值稅納稅申報主表及其明細(xì)項目關(guān)注表。具體包括：

（1）土地增值稅清算稅款主表；

（2）土地增值稅清算稅款（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）明細(xì)表；

（3）土地增值稅清算稅款（銷售普通住宅）明細(xì)表；

（4）土地增值稅清算稅款（銷售非普通住宅）明細(xì)表；

（5）與收入相關(guān)的面積關(guān)注調(diào)整明細(xì)表；

（6）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房地產(chǎn)銷售收入關(guān)注調(diào)整明細(xì)表；

（7）扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)注匯總表；

（8）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售房地產(chǎn)有關(guān)稅費關(guān)注調(diào)整明細(xì)表；

（9）土地增值稅繳納情況關(guān)注匯總表。

4.土地增值稅清算稅款申報關(guān)注事項有關(guān)證明材料（復(fù)印件）

企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報關(guān)注事項說明及有關(guān)附表

一、基本情況

（一）企業(yè)基本情況

1.成立日期：

2.統(tǒng)一社會信用代碼：

3.地   址：

4.法人代表：

5.注冊資本：

6.投資總額：

7.企業(yè)類型：

8.經(jīng)營范圍：

9.其他：

（二）項目基本情況

1.項目地址。

2.項目概況。列明開發(fā)項目類型、占地面積、取得相關(guān)批文的情況。

3.項目建設(shè)規(guī)模。列明總建筑面積、拆遷戶回遷面積、公共配套面積、可售面積，并分別說明普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模。

4.項目銷售情況。列明取得預(yù)售許可證情況，實際開始銷售日期、截止清算基準(zhǔn)日已售面積、未售面積，已售面積占可售面積比例等，并分別按普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)項目予以說明。

5.項目設(shè)計情況。說明設(shè)計方案是否由境外機構(gòu)或境外人員提供，以及項目設(shè)計的其他情況。

二、主要會計政策和稅收政策

1.公司執(zhí)行       會計規(guī)則或《××?xí)嬛贫取芳坝嘘P(guān)規(guī)定。

2.公司會計核算方法：

3.主要內(nèi)部控制制度：

4.土地增值稅清算條件：

5.開發(fā)產(chǎn)品完工的標(biāo)準(zhǔn)：

6.成本費用的分配標(biāo)準(zhǔn)：

7.開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)：

8.開發(fā)產(chǎn)品視同銷售確認(rèn)收入的標(biāo)準(zhǔn)：

9.與土地增值稅清算項目相關(guān)的稅收政策：

10.其他政策：

三、土地增值稅的關(guān)注情況

（一）土地增值稅應(yīng)稅收入的關(guān)注

截至××年××月××日止，貴公司自報本項目土地增值稅應(yīng)稅收入     元；經(jīng)關(guān)注，核定土地增值稅應(yīng)稅收入為       元，比自報數(shù)調(diào)增/調(diào)減       元，其中：

1.銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅     平方米，取得銷售收入自報應(yīng)稅收入     元；經(jīng)關(guān)注，調(diào)增/調(diào)減收入     元，核定收入     元。

2.銷售其他項目（含非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅     平方米，取得銷售收入自報應(yīng)稅收入     元；經(jīng)關(guān)注，調(diào)增/調(diào)減收入     元，核定收入     元。

3.視同銷售房地產(chǎn)收入：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)平均價格；或（2）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格、評估價值確定，自報應(yīng)稅收入         元；經(jīng)關(guān)注，調(diào)增/調(diào)減收入     元，核定其他項目應(yīng)稅收入     元。

（二）土地增值稅扣除項目的關(guān)注

截至××年××月××日止，貴公司自報本項目土地增值稅應(yīng)稅扣除項目總額     元；經(jīng)關(guān)注，核定土地增值稅扣除項目總額     元，比自報數(shù)調(diào)增/調(diào)減     元，其中：

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。貴公司自報取得本項目的土地使用權(quán)支付金額為     元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減       元，核定允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為     元。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。貴公司本項目自報房地產(chǎn)開發(fā)成本     元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減     元，核定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本為     元。其中：

（1）貴公司自報土地征用及拆遷補償     元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減     元，核定允許扣除的土地征用及拆遷補償為     元。

（2）貴公司自報前期工程費     元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減     元，核定允許扣除的前期工程費為     元。

（3）貴公司自報建筑安裝工程費     元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減   元，核定允許扣除的建筑安裝工程費為     元。

（4）貴公司自報基礎(chǔ)設(shè)施費     元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減       元，核定允許扣除的基礎(chǔ)設(shè)施費為     元。

（5）貴公司自報公共配套設(shè)施費     元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減     元，核定允許扣除的公共配套設(shè)施費為     元。

（6）貴公司自報開發(fā)間接費   元；經(jīng)關(guān)注，由于××原因，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減       元，核定允許扣除的開發(fā)間接費為     元。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（1）本項目發(fā)生的財務(wù)費用中，借款利息支出能夠全部提供金融機構(gòu)票據(jù)證明的，應(yīng)據(jù)實扣除，扣除金額為     元。其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額     元與開發(fā)成本     元之和的5%扣除   元。因此，貴公司此項目可扣除金額為     元。

（2）本項目發(fā)生的財務(wù)費用中，借款利息支出未能全部提供金融機構(gòu)票據(jù)的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額         元與開發(fā)成本     元之和的10%扣除     元。因此，貴公司此項目可扣除金額為     元。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為     元；經(jīng)關(guān)注，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減   元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金為   元。其中：

（1） 貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為     元；經(jīng)關(guān)注，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減     元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)營業(yè)稅稅金為     元。

（2） 貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為   元；經(jīng)關(guān)注，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減     元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅稅金為     元。

（3） 貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為     元；經(jīng)關(guān)注，應(yīng)調(diào)增/調(diào)減     元，調(diào)整后貴公司可扣除的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)教育費附加費為     元。

5.稅收規(guī)定的其他扣除項目。

貴公司根據(jù)稅收有關(guān)規(guī)定，允許按取得土地使用權(quán)所支付金額     元與開發(fā)成本     元之和的20%加計扣除。因此，貴公司其他扣除項目的金額為     元。

（三）增值額及增值率的關(guān)注

貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的增值額為     元；經(jīng)關(guān)注，應(yīng)繳土地增值稅的增值額為     元。其中：

⑴普通住宅土地增值稅的增值額為     元，增值率為   %（計算公式）

⑵非普通住宅土地增值稅的增值額為     元，增值率為   %（計算公式）

（四）應(yīng)繳土地增值稅的關(guān)注

貴公司自報轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅稅額為     元；經(jīng)關(guān)注，應(yīng)繳土地增值稅稅額為     元，已繳稅款為     元；應(yīng)補（退）稅額為     元。其中：

1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為     元；已繳稅額為   元，應(yīng)補（退）稅額為     元。

2.非普通住宅應(yīng)繳土地增值稅稅額為     元；已繳稅額為 元，應(yīng)補（退）稅額為     元。