2023資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)一》練習(xí)題精選（十三）

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1、多選題

一般情況下，不動(dòng)產(chǎn)清查核實(shí)的內(nèi)容有（?。?/p>

A.實(shí)物狀態(tài)

B.權(quán)利狀態(tài)

C.市場(chǎng)利率

D.區(qū)位和交易狀況

E.會(huì)計(jì)核算情況

【正確答案】ABDE

【答案解析】一般情況下，不動(dòng)產(chǎn)清查核實(shí)的內(nèi)容有實(shí)物狀態(tài)、權(quán)利狀態(tài)、區(qū)位和交易狀況、會(huì)計(jì)核算情況等四個(gè)方面。

2、多選題

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的清查核實(shí)，通常可以采用的手段包括（?。?。

A.目測(cè)

B.詢(xún)問(wèn)

C.全部使用專(zhuān)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)鑒定

D.查閱檔案

E.專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定意見(jiàn)

【答案解析】對(duì)所評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行清查核實(shí)時(shí)，在會(huì)計(jì)核算情況的清查核實(shí)中，要了解待估對(duì)象的賬面價(jià)值，包括了解不動(dòng)產(chǎn)的賬面原值、賬面凈值等情況。

4、多選題

運(yùn)用收益法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，需滿(mǎn)足的前提條件有（　）。

A、被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的 

B、收益期內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益擁有者獲得未來(lái)預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)，并可用貨幣來(lái)衡量 

C、被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的未來(lái)收益必須是可以預(yù)測(cè)并可用貨幣來(lái)衡量的 

D、被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè) 

E、被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的未來(lái)收益可以預(yù)測(cè)但無(wú)法用貨幣衡量 

【正確答案】BCD

【答案解析】運(yùn)用收益法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，需滿(mǎn)足其使用的前提條件：（1）不動(dòng)產(chǎn)的未來(lái)收益必須是可以預(yù)測(cè)并可用貨幣來(lái)衡量的。（2）收益期內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益擁有者獲得未來(lái)預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè)，并可用貨幣來(lái)衡量。（3） 不動(dòng)產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。選項(xiàng)BCD是答案，選項(xiàng)E不是答案。選項(xiàng)A為采用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的前提條件之一，選項(xiàng)A不是答案。

5、單選題

某寫(xiě)字樓年凈收益為420萬(wàn)元，未來(lái)三年內(nèi)仍然維持該水平，預(yù)計(jì)三年后該寫(xiě)字樓為現(xiàn)在價(jià)格的1.3倍，屆時(shí)將把寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)售，采用報(bào)酬資本化法，報(bào)酬率為13%。該寫(xiě)字樓現(xiàn)在的價(jià)格約為（?。?/p>

A、992萬(wàn)元 

B、3306萬(wàn)元 

C、10014萬(wàn)元 

D、12723萬(wàn)元 

【正確答案】C

【答案解析】在收益期內(nèi)，采用將收益期折現(xiàn)的方法，收益期結(jié)束后轉(zhuǎn)售，選用持有加轉(zhuǎn)售模式進(jìn)行評(píng)估，分兩階段評(píng)估價(jià)格。 
評(píng)估值V＝

【思路點(diǎn)撥】

計(jì)算過(guò)程如下：
V＝420/13%×{1－1/[（1＋13%）^3]}＋V×1.3/[（1＋13%）^3]
即，V＝991.68409110＋V×0.90096521
即，V－V×0.90096521＝991.68409110
即，V×（1－0.90096521）＝991.68409110
即，V＝991.68409110/（1－0.90096521）
即，V＝10013.49
注：計(jì)算過(guò)程中小數(shù)點(diǎn)位數(shù)的保留，會(huì)造成計(jì)算結(jié)果的尾差，但是不影響本題答案的選擇。
如：
計(jì)算過(guò)程中保留4位小數(shù)，則計(jì)算過(guò)程如下：
V＝420/13%×{1－1/[（1＋13%）^3]}＋V×1.3/[（1＋13%）^3]
即，V＝991.6841＋V×0.9010
即，V－V×0.9010＝991.6841
即，V×（1－0.9010）＝991.6841
即，V＝991.6841/（1－0.9010）
即，V＝10017.01

6、單選題

某不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850m2，建設(shè)期2年，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時(shí)的平均單價(jià)為2850元/m2，折現(xiàn)率為15%。開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為（?。?/p>

A、572.21萬(wàn)元 

B、765.85萬(wàn)元 

C、791.24萬(wàn)元 

D、912.62萬(wàn)元 

【正確答案】C

【答案解析】3850×2850×（50%/1.15 ²＋30%/1.15 ^2.5＋20%/1.15 ³）＝791.24（萬(wàn)元）。

7、單選題

運(yùn)用剩余法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，下列關(guān)于預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值的說(shuō)法錯(cuò)誤的是（?。?/p>

A、對(duì)于出售的寫(xiě)字樓，用市場(chǎng)法確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總開(kāi)發(fā)價(jià)值 

B、對(duì)于出租的寫(xiě)字樓，用市場(chǎng)法確定不動(dòng)產(chǎn)出租的凈收益，再用收益法將出租凈收益折現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)總開(kāi)發(fā)價(jià)值 

C、對(duì)于出售的居住用商品房，用市場(chǎng)法確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總開(kāi)發(fā)價(jià)值 

D、對(duì)于出租的商業(yè)樓宇，用市場(chǎng)法確定不動(dòng)產(chǎn)出租的總開(kāi)發(fā)價(jià)值 

【正確答案】D

【答案解析】對(duì)于出售的不動(dòng)產(chǎn)，如居住用商品房、商業(yè)樓宇、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房等，可采用市場(chǎng)法確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總開(kāi)發(fā)價(jià)值，選項(xiàng)A和選項(xiàng)C的說(shuō)法正確。對(duì)于出租的不動(dòng)產(chǎn)，如寫(xiě)字樓和商業(yè)樓宇等，首先采用市場(chǎng)法確定開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)出租的凈收益，然后采用收益法將出租凈收益折現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)總開(kāi)發(fā)價(jià)值，選項(xiàng)B的說(shuō)法正確，選項(xiàng)D的說(shuō)法不正確。

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