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堅(jiān)持不懈,才能找到更好的自己。正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校每周精選《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)一》練習(xí)題,希望能夠?qū)Υ蠹业幕A(chǔ)知識(shí)進(jìn)行一下檢測(cè)和鞏固!
1、多選題
一般情況下,不動(dòng)產(chǎn)清查核實(shí)的內(nèi)容有(?。?/p>
A.實(shí)物狀態(tài)
B.權(quán)利狀態(tài)
C.市場(chǎng)利率
D.區(qū)位和交易狀況
E.會(huì)計(jì)核算情況
【正確答案】ABDE
【答案解析】一般情況下,不動(dòng)產(chǎn)清查核實(shí)的內(nèi)容有實(shí)物狀態(tài)、權(quán)利狀態(tài)、區(qū)位和交易狀況、會(huì)計(jì)核算情況等四個(gè)方面。
2、多選題
對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的清查核實(shí),通常可以采用的手段包括(?。?。
A.目測(cè)
B.詢(xún)問(wèn)
C.全部使用專(zhuān)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)鑒定
D.查閱檔案
E.專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定意見(jiàn)
【正確答案】ABDE
【答案解析】通??梢圆捎媚繙y(cè)、詢(xún)問(wèn)、查閱檔案、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定意見(jiàn)等方式,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行清查核實(shí),選項(xiàng)ABDE是答案。評(píng)估實(shí)踐中,一般通過(guò)目測(cè)了解不動(dòng)產(chǎn)的外觀、使用狀態(tài)。通常在現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)評(píng)估人員很少使用專(zhuān)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)鑒定,特別是對(duì)基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)等,選項(xiàng)C不是答案。
3、單選題
對(duì)所評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行清查核實(shí)時(shí),要了解不動(dòng)產(chǎn)的賬面原值、賬面凈值等情況,此屬于對(duì)(?。┻M(jìn)行清查核實(shí)。
A、權(quán)利狀態(tài)
B、會(huì)計(jì)核算情況
C、實(shí)物狀態(tài)
D、區(qū)位和交易狀況
【正確答案】B
【答案解析】對(duì)所評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行清查核實(shí)時(shí),在會(huì)計(jì)核算情況的清查核實(shí)中,要了解待估對(duì)象的賬面價(jià)值,包括了解不動(dòng)產(chǎn)的賬面原值、賬面凈值等情況。
4、多選題
運(yùn)用收益法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,需滿(mǎn)足的前提條件有( )。
A、被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)參照物及其相比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可以搜集的
B、收益期內(nèi),不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益擁有者獲得未來(lái)預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè),并可用貨幣來(lái)衡量
C、被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的未來(lái)收益必須是可以預(yù)測(cè)并可用貨幣來(lái)衡量的
D、被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)
E、被評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的未來(lái)收益可以預(yù)測(cè)但無(wú)法用貨幣衡量
【正確答案】BCD
【答案解析】運(yùn)用收益法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,需滿(mǎn)足其使用的前提條件:(1)不動(dòng)產(chǎn)的未來(lái)收益必須是可以預(yù)測(cè)并可用貨幣來(lái)衡量的。(2)收益期內(nèi),不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益擁有者獲得未來(lái)預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測(cè),并可用貨幣來(lái)衡量。(3) 不動(dòng)產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測(cè)。選項(xiàng)BCD是答案,選項(xiàng)E不是答案。選項(xiàng)A為采用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的前提條件之一,選項(xiàng)A不是答案。
5、單選題
某寫(xiě)字樓年凈收益為420萬(wàn)元,未來(lái)三年內(nèi)仍然維持該水平,預(yù)計(jì)三年后該寫(xiě)字樓為現(xiàn)在價(jià)格的1.3倍,屆時(shí)將把寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)售,采用報(bào)酬資本化法,報(bào)酬率為13%。該寫(xiě)字樓現(xiàn)在的價(jià)格約為(?。?/p>
A、992萬(wàn)元
B、3306萬(wàn)元
C、10014萬(wàn)元
D、12723萬(wàn)元
【正確答案】C
【答案解析】在收益期內(nèi),采用將收益期折現(xiàn)的方法,收益期結(jié)束后轉(zhuǎn)售,選用持有加轉(zhuǎn)售模式進(jìn)行評(píng)估,分兩階段評(píng)估價(jià)格。
評(píng)估值V=
【思路點(diǎn)撥】
計(jì)算過(guò)程如下:
V=420/13%×{1-1/[(1+13%)^3]}+V×1.3/[(1+13%)^3]
即,V=991.68409110+V×0.90096521
即,V-V×0.90096521=991.68409110
即,V×(1-0.90096521)=991.68409110
即,V=991.68409110/(1-0.90096521)
即,V=10013.49
注:計(jì)算過(guò)程中小數(shù)點(diǎn)位數(shù)的保留,會(huì)造成計(jì)算結(jié)果的尾差,但是不影響本題答案的選擇。
如:
計(jì)算過(guò)程中保留4位小數(shù),則計(jì)算過(guò)程如下:
V=420/13%×{1-1/[(1+13%)^3]}+V×1.3/[(1+13%)^3]
即,V=991.6841+V×0.9010
即,V-V×0.9010=991.6841
即,V×(1-0.9010)=991.6841
即,V=991.6841/(1-0.9010)
即,V=10017.01
6、單選題
某不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850m2,建設(shè)期2年,根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析,該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%,半年和一年后分別售出30%和20%,出售時(shí)的平均單價(jià)為2850元/m2,折現(xiàn)率為15%。開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為(?。?/p>
A、572.21萬(wàn)元
B、765.85萬(wàn)元
C、791.24萬(wàn)元
D、912.62萬(wàn)元
【正確答案】C
【答案解析】3850×2850×(50%/1.15 2+30%/1.15 2.5+20%/1.15 3)=791.24(萬(wàn)元)。
7、單選題
運(yùn)用剩余法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí),下列關(guān)于預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值的說(shuō)法錯(cuò)誤的是(?。?/p>
A、對(duì)于出售的寫(xiě)字樓,用市場(chǎng)法確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總開(kāi)發(fā)價(jià)值
B、對(duì)于出租的寫(xiě)字樓,用市場(chǎng)法確定不動(dòng)產(chǎn)出租的凈收益,再用收益法將出租凈收益折現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)總開(kāi)發(fā)價(jià)值
C、對(duì)于出售的居住用商品房,用市場(chǎng)法確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總開(kāi)發(fā)價(jià)值
D、對(duì)于出租的商業(yè)樓宇,用市場(chǎng)法確定不動(dòng)產(chǎn)出租的總開(kāi)發(fā)價(jià)值
【正確答案】D
【答案解析】對(duì)于出售的不動(dòng)產(chǎn),如居住用商品房、商業(yè)樓宇、寫(xiě)字樓、工業(yè)廠房等,可采用市場(chǎng)法確定開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總開(kāi)發(fā)價(jià)值,選項(xiàng)A和選項(xiàng)C的說(shuō)法正確。對(duì)于出租的不動(dòng)產(chǎn),如寫(xiě)字樓和商業(yè)樓宇等,首先采用市場(chǎng)法確定開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)出租的凈收益,然后采用收益法將出租凈收益折現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)總開(kāi)發(fā)價(jià)值,選項(xiàng)B的說(shuō)法正確,選項(xiàng)D的說(shuō)法不正確。
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