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堅(jiān)持不懈,才能找到更好的自己。正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校每周精選《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)一》練習(xí)題,希望能夠?qū)Υ蠹业幕A(chǔ)知識(shí)進(jìn)行一下檢測(cè)和鞏固!
1.多選題
運(yùn)用重置成本法評(píng)估房屋建筑物時(shí),確定重置成本需要計(jì)算的項(xiàng)目有(?。?。
A、建安綜合造價(jià)
B、前期費(fèi)用及其他費(fèi)用
C、土地增值
D、利息
E、合理利潤(rùn)
【正確答案】ABDE
【答案解析】運(yùn)用重置成本法評(píng)估房屋建筑物時(shí),重置成本=建安綜合造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+利息+合理利潤(rùn),選項(xiàng)ABDE是答案。土地增值屬于使用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)需要計(jì)算的項(xiàng)目,選項(xiàng)C不是答案。
2.多選題
影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的自身因素包括區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素。其中權(quán)益因素包括(?。?。
A、土地使用權(quán)取得方式
B、土地管制
C、不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系
D、不動(dòng)產(chǎn)通用性
E、環(huán)境景觀
【正確答案】ABC
【答案解析】選項(xiàng)D不動(dòng)產(chǎn)通用性屬于實(shí)物因素,選項(xiàng)E環(huán)境景觀屬于區(qū)位因素。
3.單選題
某交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為3500平方米,建筑面積與使用面積之間的關(guān)系為1:0.7,成交總價(jià)格為30萬(wàn)美元,成交當(dāng)日的市場(chǎng)匯率為1美元兌6.55元人民幣,則以人民幣計(jì)價(jià)的該房地產(chǎn)單位建筑面積成交價(jià)格為( )。
A、350元/m2
B、393元/m2
C、561元/m2
D、802元/m2
【正確答案】B
【答案解析】單位建筑面積價(jià)格=300000×6.55/(3500/0.7)=393(元/平方米)。
4.單選題
下列關(guān)于剩余法的說(shuō)法中,正確的是( )。
A、剩余法可用于待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估
B、采用剩余法可以評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值,不適用于評(píng)估房屋建筑物價(jià)值
C、剩余法評(píng)估結(jié)果的合理性,僅取決于合理選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式
D、投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為預(yù)計(jì)完工后不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)
【正確答案】A
【答案解析】采用剩余法可以評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值,也可以評(píng)估房屋建筑物價(jià)值,選項(xiàng)B的說(shuō)法不正確。剩余法評(píng)估結(jié)果的合理性,取決于兩個(gè)因素:一是合理選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式;二是合理預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,選項(xiàng)C的說(shuō)法不正確。投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值及其取得稅費(fèi)、后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用;銷(xiāo)售利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為預(yù)計(jì)完工后不動(dòng)產(chǎn)售價(jià),選項(xiàng)D的說(shuō)法不正確。
5.單選題
下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估剩余法合理利潤(rùn)的說(shuō)法中,正確的是(?。?/p>
A、合理利潤(rùn)一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或取得成本的一定比例計(jì)算
B、銷(xiāo)售利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值及其取得稅費(fèi)、后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用
C、銷(xiāo)售利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為預(yù)計(jì)完工后不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)
D、投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用
【正確答案】C
【答案解析】合理利潤(rùn)一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算,因此,選項(xiàng)A錯(cuò)誤。銷(xiāo)售利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為預(yù)計(jì)完工后不動(dòng)產(chǎn)售價(jià),因此,選項(xiàng)B錯(cuò)誤。投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值及其取得稅費(fèi)、后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用,因此,選項(xiàng)D錯(cuò)誤。
6.單選題
(2020)使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估某土地用地,該宗地的剩余土地使用年限為35年,當(dāng)?shù)毓I(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年限為50年,假設(shè)土地資本化率為6%,據(jù)此計(jì)算的土地使用年期修正系數(shù)為( )。
A、2.3966
B、0.9198
C、0.4173
D、1.0872
【正確答案】B
【答案解析】年期修正系數(shù)=[1-1/(1+6%)^35]/[1-1/(1+6%)^50]=0.9198點(diǎn)。
7.多選題
(2020)(改)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的前提條件有(?。?/span>
A、基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系是有效的,基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日距本次評(píng)估基準(zhǔn)日在3年以?xún)?nèi)
B、當(dāng)?shù)卣压蓟鶞?zhǔn)地價(jià)
C、可以取得基準(zhǔn)地價(jià)修正體系
D、待估土地所在地已公布生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)
E、待估土地具備交易案例
【正確答案】ABC
【答案解析】采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法的前提條件是:(1)當(dāng)?shù)卣压蓟鶞?zhǔn)地價(jià);(2)可以取得基準(zhǔn)地價(jià)修正體系;(3)基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系是有效的,基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日距本次評(píng)估基準(zhǔn)日在3年以?xún)?nèi)。
(注:帶有“改”字,意思是考題原表述已經(jīng)不完全符合現(xiàn)行教材最新表述,已經(jīng)按照現(xiàn)行教材調(diào)整修改。)
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