2023資產(chǎn)評(píng)估師《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)一》練習(xí)題精選（三十七）

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1.多選題

運(yùn)用重置成本法評(píng)估房屋建筑物時(shí)，確定重置成本需要計(jì)算的項(xiàng)目有（?。?。

A、建安綜合造價(jià) 

B、前期費(fèi)用及其他費(fèi)用 

C、土地增值 

D、利息 

E、合理利潤(rùn) 

【正確答案】ABDE

【答案解析】運(yùn)用重置成本法評(píng)估房屋建筑物時(shí)，重置成本＝建安綜合造價(jià)＋前期費(fèi)用及其他費(fèi)用＋利息＋合理利潤(rùn)，選項(xiàng)ABDE是答案。土地增值屬于使用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)需要計(jì)算的項(xiàng)目，選項(xiàng)C不是答案。

2.多選題

影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的自身因素包括區(qū)位因素、實(shí)物因素和權(quán)益因素。其中權(quán)益因素包括（?。?。

A、土地使用權(quán)取得方式 

B、土地管制 

C、不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系 

D、不動(dòng)產(chǎn)通用性 

E、環(huán)境景觀 

【正確答案】ABC

【答案解析】選項(xiàng)D不動(dòng)產(chǎn)通用性屬于實(shí)物因素，選項(xiàng)E環(huán)境景觀屬于區(qū)位因素。

3.單選題

某交易實(shí)例房地產(chǎn)的使用面積為3500平方米，建筑面積與使用面積之間的關(guān)系為1：0.7，成交總價(jià)格為30萬(wàn)美元，成交當(dāng)日的市場(chǎng)匯率為1美元兌6.55元人民幣，則以人民幣計(jì)價(jià)的該房地產(chǎn)單位建筑面積成交價(jià)格為（　）。

A、350元/m2 

B、393元/m2 

C、561元/m2 

D、802元/m2 

【正確答案】B

【答案解析】單位建筑面積價(jià)格＝300000×6.55/（3500/0.7）＝393（元/平方米）。

4.單選題

下列關(guān)于剩余法的說(shuō)法中，正確的是（　）。

A、剩余法可用于待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估  

B、采用剩余法可以評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值，不適用于評(píng)估房屋建筑物價(jià)值  

C、剩余法評(píng)估結(jié)果的合理性，僅取決于合理選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式  

D、投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為預(yù)計(jì)完工后不動(dòng)產(chǎn)售價(jià) 

【正確答案】A

【答案解析】采用剩余法可以評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值，也可以評(píng)估房屋建筑物價(jià)值，選項(xiàng)B的說(shuō)法不正確。剩余法評(píng)估結(jié)果的合理性，取決于兩個(gè)因素：一是合理選擇最佳開(kāi)發(fā)利用方式；二是合理預(yù)測(cè)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，選項(xiàng)C的說(shuō)法不正確。投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值及其取得稅費(fèi)、后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用；銷(xiāo)售利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為預(yù)計(jì)完工后不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)，選項(xiàng)D的說(shuō)法不正確。

5.單選題

下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估剩余法合理利潤(rùn)的說(shuō)法中，正確的是（?。?/p>

A、合理利潤(rùn)一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或取得成本的一定比例計(jì)算 

B、銷(xiāo)售利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值及其取得稅費(fèi)、后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用 

C、銷(xiāo)售利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為預(yù)計(jì)完工后不動(dòng)產(chǎn)售價(jià) 

D、投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用 

【正確答案】C

【答案解析】合理利潤(rùn)一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算，因此，選項(xiàng)A錯(cuò)誤。銷(xiāo)售利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為預(yù)計(jì)完工后不動(dòng)產(chǎn)售價(jià)，因此，選項(xiàng)B錯(cuò)誤。投資利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)一般為待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值及其取得稅費(fèi)、后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用，因此，選項(xiàng)D錯(cuò)誤。

6.單選題

（2020）使用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估某土地用地，該宗地的剩余土地使用年限為35年，當(dāng)?shù)毓I(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年限為50年，假設(shè)土地資本化率為6%，據(jù)此計(jì)算的土地使用年期修正系數(shù)為（　）。

A、2.3966 

B、0.9198 

C、0.4173 

D、1.0872 

【正確答案】B

【答案解析】年期修正系數(shù)＝[1－1/（1＋6%）^35]/[1－1/（1＋6%）^50]＝0.9198點(diǎn)。

7.多選題

（2020）（改）采用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的前提條件有（?。?/span>

A、基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系是有效的，基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日距本次評(píng)估基準(zhǔn)日在3年以?xún)?nèi) 

B、當(dāng)?shù)卣压蓟鶞?zhǔn)地價(jià) 

C、可以取得基準(zhǔn)地價(jià)修正體系 

D、待估土地所在地已公布生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù) 

E、待估土地具備交易案例 

【正確答案】ABC

【答案解析】采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法的前提條件是：（1）當(dāng)?shù)卣压蓟鶞?zhǔn)地價(jià)；（2）可以取得基準(zhǔn)地價(jià)修正體系；（3）基準(zhǔn)地價(jià)及其修正體系是有效的，基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日距本次評(píng)估基準(zhǔn)日在3年以?xún)?nèi)。 
（注：帶有“改”字，意思是考題原表述已經(jīng)不完全符合現(xiàn)行教材最新表述，已經(jīng)按照現(xiàn)行教材調(diào)整修改。）

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