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2016年房地產(chǎn)稅仍難以實施

來源: 新浪財經(jīng) 編輯: 2015/02/10 14:36:54  字體:

近日,有關(guān)房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅的走向再次被媒體推為風(fēng)頭浪尖的話題。據(jù)媒體報道,財政部制定三類計劃,房地產(chǎn)稅力爭明年實施,這也就意味著最快到2016年,擁有多套商品房的普通人,恐怕就要發(fā)愁手中的房產(chǎn)如何交稅了,此前這都只是傳聞。

2016年房地產(chǎn)稅仍難以實施

此外,2014年12月,據(jù)記者從深圳市地稅局有關(guān)負責(zé)人處獲悉,因房產(chǎn)稅存在較大爭議,中央已確定停止房產(chǎn)稅擴圍,轉(zhuǎn)為推進房地產(chǎn)稅立法工作。屆時,包括重慶、上海在內(nèi)的已試點房產(chǎn)稅的城市,將全部按照新法實施。

事實上,無論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅的征收,都會涉及每一個房屋擁有者的利益,因此,每當(dāng)媒體焦點聚焦至此后爭論就顯得異常激烈,尤其是關(guān)于房產(chǎn)稅是否擴圍、是否用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅的爭論等話題再次被提出后,市場討論的高潮再次被掀起。

那么,什么是房產(chǎn)稅?什么是房地產(chǎn)稅?兩者有什么區(qū)別?未來房產(chǎn)稅是否擴圍?是否用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅?無論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅,如果正式推出擴圍對于未來房地產(chǎn)市場來講有何意義?

首先,從房產(chǎn)稅來說,房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象,按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù),向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。從當(dāng)時2011年上海、重慶正式試點出臺的意義來看,房產(chǎn)稅被視為樓市調(diào)控手段從行政轉(zhuǎn)向稅費的主要標(biāo)志,也預(yù)示著未來樓市長效調(diào)控機制可能就此基礎(chǔ)上不斷完善建立。

從我了解的信息來看,上海、重慶試點房產(chǎn)稅之后,房產(chǎn)稅的擴圍應(yīng)該會采取上海、重慶模式進行擴圍征收,也有可能會有第三套方案出來作為試點的可能性。

總的來看,通過多套不同模式的試點的推廣展開,在今后幾年中慢慢進行深度調(diào)整,無論是重慶的高端存量征收模式,還是上海的增量征收模式,盡管各地的征收的出發(fā)點不一樣,但是,我認為,經(jīng)歷幾年的深度調(diào)整,房產(chǎn)稅最終會回歸到一個同一個征收水平上,以起到對多套房的投資客在持有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)作用,最終以此為基礎(chǔ)形成構(gòu)建樓市長效調(diào)控機制。

但是,房產(chǎn)稅的擴圍進行并非一帆風(fēng)順。據(jù)我了解,房產(chǎn)稅擴圍工作的準備早已開始,2013年目標(biāo)擴圍城市對于房產(chǎn)稅擴圍的培訓(xùn)、技術(shù)準備等已基本完成。然而,至今為止尚未有明確的擴圍動作,其背后的原因較為復(fù)雜。

從房產(chǎn)稅推出的背景下來看,盡管2011年上海、重慶正式試點前也經(jīng)歷了一年多的輿論探討鋪墊,但房產(chǎn)稅的出臺似乎還是有些趕鴨子上陣。

之所以這么說,我認為,一是因為房產(chǎn)稅當(dāng)時是被動出臺,在2009-2010年房價過快上漲的市場背景下,旨在通過房產(chǎn)稅的出臺遏制房價的過快上漲,房產(chǎn)稅試點偏向短期功利,導(dǎo)致房產(chǎn)稅試點期間效果不明顯,最終導(dǎo)致樓市長效調(diào)控機制的建立步履維艱;

二是業(yè)內(nèi)一部分聲音認為房產(chǎn)稅的出臺并無明確的法理依據(jù),從這個角度來說,房產(chǎn)稅試點也很難有繼續(xù)擴圍的依據(jù)。

此外,上海和重慶在試點的房產(chǎn)稅只是針對房屋而進行的財政稅,由于試點期間在增加地方稅收方面的作用不大,地方政府對于深化執(zhí)行房產(chǎn)稅上動力也不是很足,從每年上海、重慶調(diào)整房產(chǎn)稅稅率標(biāo)準的結(jié)果來看,其征稅效果也是微不足道;

同時,由于技術(shù)難度、既得利益團體阻力等原因,作為征收房產(chǎn)稅技術(shù)基礎(chǔ)的全國個人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)推進較為緩慢,還沒有形成較為成熟的技術(shù)體系,因此,從當(dāng)前來看,房產(chǎn)稅無法在全國擴圍推廣。

針對上述房產(chǎn)稅遇到的各種問題,其實,本屆政府上任以來已經(jīng)在進行各方面的調(diào)整。比如推進不動產(chǎn)登記制度、推動房地產(chǎn)稅立法、探索用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅等措施。

從不動產(chǎn)登記的角度來說,國土資源部網(wǎng)站2014年4月21日刊登報道稱,目前總的考慮是:2014年建立統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)性制度,2015年推進統(tǒng)一登記制度的實施過渡,2016年全面實施統(tǒng)一登記制度,2018年前,不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺投入運行,不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系基本形成。屆時,不動產(chǎn)登記系統(tǒng)將形成,全國住房信息聯(lián)網(wǎng)將實現(xiàn),無論是房產(chǎn)稅還是房地產(chǎn)稅的征收,技術(shù)平臺將為它們的施行奠定技術(shù)基礎(chǔ)。

從房地產(chǎn)稅立法的角度來說,十八屆三中全會正是首次提出,“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革,加快資源稅改革,推動環(huán)保費改稅。”

隨后,官方已經(jīng)有多次表態(tài)進行房地產(chǎn)稅立法。這一定程度上說明,房地產(chǎn)稅立法的推進將使未來房產(chǎn)稅的征收名正言順,有可能為房地產(chǎn)交易、持有等各環(huán)節(jié)進行稅費的調(diào)整,推進房地產(chǎn)市場調(diào)控向經(jīng)濟手段、市場手段轉(zhuǎn)變。

我認為,建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革,對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場來講,也就意味著今后最有可能直接推進的就是房地產(chǎn)稅,而不是此前已經(jīng)在上海、重慶試點的房產(chǎn)稅。今后一攬子關(guān)于房地產(chǎn)稅方面的稅制改革的頂層設(shè)計有可能逐步推出,以逐步完善作為樓市長效調(diào)控機制三大體系(土地、財稅和金融)之一的財稅政策與措施。

那么,什么是房地產(chǎn)稅?從概念上來看,房地產(chǎn)稅涉及的稅種包括了房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅等等。因此,當(dāng)前提及“房地產(chǎn)稅改革”而不是“房產(chǎn)稅改革”時,從措辭上也就意味著這是一個綜合性改革。

從上述分析來看,未來用房地產(chǎn)稅代替房產(chǎn)稅是大勢所趨。那么,對于房地產(chǎn)稅的大規(guī)模的推進來講,何時是推廣的最佳時機?屆時,房地產(chǎn)稅將會起到哪些作用?

建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,房地產(chǎn)稅立法的完成等為房地產(chǎn)稅順利推進的基礎(chǔ)條件,從官方公布的推進口徑來看,上述兩項工作大約會在2018-2020年完成,但鑒于工作難度、利益博弈等前車之鑒,上述兩項工作有可能會因為這些原因而延后2-3年,這也就意味著,房地產(chǎn)稅正式大規(guī)模推進的時間點有可能是在2020年或之后的兩三年時間里。

而至2016年,我預(yù)計,不動產(chǎn)登記剛剛?cè)鎸嵤?,不動產(chǎn)登記系統(tǒng)尚未建立,房地產(chǎn)稅立法尚未完成,房地產(chǎn)稅的各種征稅的基本條件尚未具備,從經(jīng)驗的角度來講,房地產(chǎn)稅試點推行的難度也會比較大,并不會像官方承諾的可以在2016年施行。

而從房地產(chǎn)稅預(yù)計正式推出的市場背景來看,同策咨詢研究部結(jié)果顯示,2020年左右中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)將達到1.1套,這也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡,樓市增量房增速將遞減,房地產(chǎn)市場將進入存量房時代。此時,地方政府再依靠土地財政的收入過日子就會顯得難上加難。

此時,如果房地產(chǎn)稅的正式推出,并逐步完善作為樓市長效調(diào)控機制三大體系(土地、財稅和金融)之一的財稅政策與措施,未來以稅費手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu),堅持“去投資化”,防止市場供應(yīng)偏大,未來房地產(chǎn)市場將回歸以自住屬性為主,樓市也將在“白銀時代”回歸到一個相對健康的發(fā)展軌道。

當(dāng)然,對于地方政府來講,屆時,房地產(chǎn)稅也將會成為土地財政之后一項非常重要的一項稅收來源,地方政府也會有較大的動力向前推進。

我要糾錯】 責(zé)任編輯:泥巴姐

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