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計算土地增值稅時 利息支出如何扣除
問：在計算土地增值稅時，利息支出如何扣除？
實務案例：某開發(fā)項目取得土地使用權成本為20000萬元，開發(fā)成本10000萬元，其中，開發(fā)成本——開發(fā)間接費用中列支利息支出200萬元。項目開發(fā)期間的財務費用——利息支出為100萬元，其中向關聯(lián)企業(yè)借入資金的利息支出為60萬元，借款利率不超過同期同類銀行貸款利率。假定該開發(fā)項目所在省規(guī)定的開發(fā)費用計算扣除比例分別兩種情況為5%或10%。請分析該利息費用在土地增值稅清算中的稅務處理。
土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。因此，利息支出不可以作為開發(fā)成本直接扣除，也不允許加計扣除，故可以作為土地增值稅扣除項目的開發(fā)成本為10000-200=9800（萬元）。
按照第一種方法計算可扣除開發(fā)費用=（200+100－60）+（20000+10000－200）×5%=1730（萬元）
按照第二種方法計算可扣除開發(fā)費用=（20000+10000－200）×10%=2980（萬元）。
國稅函[2010]220號號文規(guī)定開發(fā)企業(yè)不得同時使用上述兩種方法，即不得將可扣除的開發(fā)費用計算為（200+100－60）+（20000+10000－200）×10%=3220（萬元）。
政策依據(jù)：一、根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定：“三、房地產開發(fā)費用的扣除問題（一）財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照”取得土地使用權所支付的金額“與”房地產開發(fā)成本“金額之和的5%以內計算扣除。
（二）凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。
全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。
（三）房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條（一）、（二）項所述兩種辦法。
（四）土地增值稅清算時，已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。“
二、根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：“ 八、關于扣除項目金額中的利息支出如何計算問題（一）利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；（二）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。”
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