房地產(chǎn)行業(yè)“買啥贈啥”的促銷活動司空見慣，類似于“買房送家具”、 “買房送家電”、 “買房送裝修”、 “買房送車”、 “買房送車位”、 “買房送花園”、“買房送物業(yè)費”，在營業(yè)稅時代這些模式的涉稅就一直存在爭議，到了增值稅時好像變得更猶為突出。我們房企財務(wù)該如何面對呢？

“買贈促銷” 增值稅方面，主要分析如下：

根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條的規(guī)定將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈送他人，作為視同銷售貨物來計算增值稅的。

這是一條原則性的規(guī)定，各地陸續(xù)出臺了一些細化的政策，現(xiàn)以河南、湖北、陜西三地的政策為例做以解析：

1.河南營改增問題快速處理機制專期十二解釋：

根據(jù)《增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，將自產(chǎn)、委托加工或購進的貨物無償贈送其他單位或個人應(yīng)視同銷售。如保險公司銷售保險時，附帶贈送客戶的促銷品，如刀具、加油卡等貨物的“贈”是有償?shù)模且再I保險為前提的，如果購買者沒有買保險，不可能獲得贈，贈品的價格是包含在保費中的。因此，不應(yīng)做視同銷售處理。

2.湖北國稅再次詳解營改增實務(wù)中的42個問題中解釋：

房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)，將不動產(chǎn)與貨物一并銷售，且貨物包含在不動產(chǎn)價格以內(nèi)的，不單獨對貨物按照適用稅率征收增值稅。例如隨精裝房一并銷售的家具、家電等貨物，不單獨對貨物按17%稅率征收增值稅。 房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)時，在房價以外單獨無償提供的貨物，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時，為促銷舉辦抽獎活動贈送的家電，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。

3.西安市國稅局營改增問題答疑

（三）中解釋：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在 《商品房買賣合同》中注明的裝修費用（含裝飾、設(shè)備等費用），已經(jīng)包含在房價中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈送，無需視同銷售。

雖然國家和地方均對房企“買贈促銷”有政策解讀，但均屬于原則性的，實際操作中有一定的難度，在此予以梳理。

“買贈促銷”模式實質(zhì)分為兩類：

一類對購房成交客戶的贈送，其實質(zhì)房價中已包括贈品價格，不符合增值稅的無償贈送規(guī)定，不應(yīng)視同銷售，不交增值，但目前各地規(guī)定不一，需要加強與主管稅務(wù)機關(guān)的溝通；

另一類對購房非成交客戶的贈送，符合增值稅的無償贈送規(guī)定，應(yīng)交增值稅。

第一類、對購房成交客戶贈送模式的處理，該模式以分以下三種情況：

1.贈送自行開發(fā)產(chǎn)品，如購房送車庫，可如下處理：

買房贈車庫，此贈送其實質(zhì)房價中已包括贈品價格，不符合增值稅的無償贈送規(guī)定，非視同銷售，分別做購房與車庫的銷售處理，分別確認(rèn)收入、分別結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本、分別開具發(fā)票，應(yīng)交增值稅。

2.贈送外購物品，如購房送空調(diào)，可分兩種處理方式：

（1）贈品做營銷費用處理，此贈送其實質(zhì)房價中已包括贈品價格，不符合增值稅的無償贈送規(guī)定，不應(yīng)視同銷售，不應(yīng)交增值稅。

（2）贈品按兼營處理，增加贈品的經(jīng)營范圍，分別做購房與贈品的銷售處理，分別確認(rèn)收入、分別結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本、分別開具發(fā)票，應(yīng)交增值稅。

3.出售精裝修房的模式處理：

精裝修房因構(gòu)成開發(fā)產(chǎn)品不可分割部分，所銷房價高于普通的毛坯房，在銷售合同中注明精裝明細，按出售自行開發(fā)產(chǎn)品稅率交增值稅。

第二類、對購房非成交客戶的贈品，如為促銷活動人人均送的小禮品，可按如下處理：

這類贈品模式毋庸疑置符合無償贈送規(guī)定，應(yīng)視同銷售交增值稅。同時，購入贈品的進項稅可以抵扣。

“買贈促銷” 企業(yè)所得稅方面

（一）國家層面政策規(guī)定：

“買贈促銷”企業(yè)所得稅方面，根據(jù)國稅函【2008】875號第三條：企業(yè)以買一贈一等方式組合銷售本企業(yè)商品的，不屬于捐贈，應(yīng)將總的銷售金額按各項商品的公允價值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項的銷售收入。 

（二）實務(wù)中“買贈促銷”企業(yè)所得稅涉稅

“買贈促銷”營銷模式實質(zhì)分為兩類，一類對購房成交客戶的贈送，其實質(zhì)房價中已包括贈品價格，不符合企業(yè)所得稅的無償贈送，非視同銷售，應(yīng)分開主品與贈品交企業(yè)所得稅；另一類對購房非成交客戶的贈送，符合企業(yè)所得稅無償贈送規(guī)定，應(yīng)交所得稅。

第一類、對購房成交客戶贈送模式的處理，該模式以分以下三種情況：

1.贈送自行開發(fā)產(chǎn)品，如購房送車庫，可如下處理：

買房贈車庫，此贈送其實質(zhì)房價中已包括贈品價格，不符合企業(yè)所得稅的無償贈送規(guī)定，非視同銷售，分別做購房與車庫的銷售處理，分別確認(rèn)收入、分別結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本、分別開具發(fā)票，應(yīng)交企業(yè)所得稅。

2.贈送外購物品，如購房送空調(diào)，可分兩種處理方式：

（1）贈外購物品做營銷費用處理，此贈送其實質(zhì)房價中已包括贈品價格，不符合企業(yè)所得稅的無償贈送規(guī)定，非視同銷售，分別做購房與贈品的銷售處理，應(yīng)交企業(yè)所得稅。

（2）贈外購物品按兼營處理，增加贈品的經(jīng)營范圍，此贈送其實質(zhì)房價中已包括贈品價格，不符合企業(yè)所得稅的無償贈送規(guī)定，非視同銷售，分別做購房與贈品的銷售處理，分別結(jié)轉(zhuǎn)成本、分別開具發(fā)票，應(yīng)交企業(yè)所得稅。

3.出售精裝修房的模式處理：

精裝修房因構(gòu)成開發(fā)產(chǎn)品不可分割部分，所銷房價高于普通的毛坯房，在銷售合同中注明精裝明細，按出售自行開發(fā)產(chǎn)品交企業(yè)所得稅。

第二類、對購房非成交客戶的贈品，如為促銷活動人人均送的小禮品，可按如下處理：

這類贈品模式毋庸疑置符合無償贈送規(guī)定，應(yīng)視同銷售交企業(yè)所得稅。

“買贈促銷” 個人所得稅方面

（一）國家層面政策規(guī)定：

“買贈促銷”個人所得稅方面，根據(jù)財稅【2011】50號：《 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)促銷展業(yè)贈送禮品有關(guān)個人所得稅問題的通知》

1.企業(yè)在業(yè)務(wù)宣傳、廣告等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品，對個人取得的禮品所得，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。

2.企業(yè)在向個人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時給予贈品，如通信企業(yè)對個人購買手機贈話費、入網(wǎng)費，或者購話費贈手機等；不需交個人所得稅。

（二）實務(wù)中“買贈促銷”個人所得稅涉稅

“買贈促銷”模式實質(zhì)分為兩類，

第一類、對購房成交客戶的贈送，如買房送家電等，符合企業(yè)在向個人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時給予贈品，不交個人所得稅；

第二類、對購房非成交客戶的贈送，如為促銷活動人人均送的小禮品不符合企業(yè)在向個人銷售商品（產(chǎn)品）和提供服務(wù)的同時給予贈品，應(yīng)代扣個人所得稅。

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