近期，在牟祖華老師的物業(yè)財(cái)務(wù)交流群中，有學(xué)員提出了一個(gè)關(guān)于成立業(yè)主委員會(huì)，財(cái)務(wù)上需要做哪些準(zhǔn)備的問題。

相信在物業(yè)公司做財(cái)務(wù)的小伙伴，或多或少都會(huì)遇到。而為了讓大家清晰地掌握這個(gè)知識(shí)點(diǎn)，牟老師系統(tǒng)地梳理了一下參考建議：

如民事方面、涉稅方面、經(jīng)營方面，至于是否要審計(jì)需公司與業(yè)委會(huì)之間進(jìn)行協(xié)商處理。

如全國與當(dāng)?shù)卣掳l(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及當(dāng)?shù)氐胤秸嘘P(guān)業(yè)委會(huì)成立的相關(guān)文件，并綜合參考有關(guān)小區(qū)成立業(yè)委會(huì)的條件和注意事項(xiàng)，結(jié)合項(xiàng)目的具體實(shí)情做出相應(yīng)判斷。

如結(jié)合《物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》及當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)法律法規(guī)了解利用公共區(qū)域、共用部位與共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營所產(chǎn)生的收益的歸屬問題及當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)的處理規(guī)定，查看公司與業(yè)主之間所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同里是否有相關(guān)約定。

與公司領(lǐng)導(dǎo)、開發(fā)商一起確認(rèn)公司所管理的項(xiàng)目里哪些是屬于業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)的公共區(qū)域、共用部位與共用設(shè)施設(shè)備，以下簡稱公共區(qū)域。并分析公司收入中現(xiàn)在已有的及以后將要發(fā)生的利用公共區(qū)域所產(chǎn)生的收益有哪些。

從涉稅方面將業(yè)務(wù)分細(xì)到每一個(gè)步驟，從增值稅的銷項(xiàng)、進(jìn)項(xiàng)，企業(yè)所得稅稅前扣除的發(fā)票等分別去分析公共收益部分的處理方式對增值稅、企業(yè)所得稅的影響。

●從業(yè)委會(huì)的角度：

是否能在當(dāng)?shù)剞k理民間團(tuán)體的登記證（民政部門），是否能去稅局登記辦理稅務(wù)登記證，是否能在稅局購買發(fā)票并開具給交款人。是否能去銀行開設(shè)帳戶專門收取收益所產(chǎn)生的現(xiàn)金。如果能做到，建議公共收益部分業(yè)務(wù)與物業(yè)公司之經(jīng)營收支業(yè)務(wù)分離由業(yè)委會(huì)自行收取并管理（業(yè)務(wù)的主體是業(yè)委會(huì)，以業(yè)委會(huì)的名義與供應(yīng)商簽訂供銷合同及其他經(jīng)營合同并履行）以規(guī)避物業(yè)公司由本部分收益業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

●從物業(yè)公司的角度（如果公共收益業(yè)務(wù)不能與物業(yè)公司的經(jīng)營收支業(yè)務(wù)分離）：

A.收到的收益如果作為物業(yè)的收入處理，則可直接開發(fā)票給交款人，可以物業(yè)公司的名義與供應(yīng)商簽訂供銷合同并履行，支出作為成本費(fèi)用處理，業(yè)務(wù)的主體是物業(yè)公司。

但這種處理方式需要考慮到時(shí)向業(yè)委會(huì)分成時(shí)對方能否提供增值稅的專用發(fā)票給公司，這會(huì)影響到公司增值稅的進(jìn)項(xiàng)與企業(yè)所得稅稅前扣除，增加公司稅負(fù)。

B.收到的收益如果作為代收轉(zhuǎn)付處理，建議參照36號(hào)文的代收轉(zhuǎn)付及北京市地稅局2011年8號(hào)公告文的精神處理。建議處理前與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通一下。

附： 《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營業(yè)稅政策問題的公告》文號(hào)： 北京市地方稅務(wù) 局公告2011年第8號(hào) 實(shí)施日期： 2011-06-13 時(shí)效性： 有效 （要關(guān)注營改增后的政策變化），根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定，現(xiàn)將物業(yè)管理企業(yè)以酬金制方式開展物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)有關(guān)營業(yè)稅適用政策公告如下：

1. 對物業(yè)管理企業(yè)開設(shè)單獨(dú)賬戶專項(xiàng)存放為業(yè)主委員會(huì)代管資金的行為，不征收營業(yè)稅。

2. 業(yè)主委員會(huì)直接與提供勞務(wù)的單位或個(gè)人簽訂合同，且該提供勞務(wù)的單位或個(gè)人直接為業(yè)主委員會(huì)開具結(jié)算發(fā)票，對物業(yè)管理企業(yè)從代管資金賬戶代付勞務(wù)價(jià)款的行為不征收營業(yè)稅。

綜合上述情況的收集與分析，分別對現(xiàn)在已有的或?qū)⒁l(fā)生的公共區(qū)域收益整理出處理方案即可。

最后牟老師溫馨提示：及早準(zhǔn)備及早受益。

既會(huì)做賬又懂業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)最吃香！牟祖華老師作為物業(yè)公司的老財(cái)務(wù)，通過梳理自身多年的財(cái)務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)，在網(wǎng)校開設(shè)物業(yè)公司的財(cái)務(wù)處理課程，相信這份來自于一線的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，能夠精準(zhǔn)地為你解開工作困惑！學(xué)物業(yè)實(shí)操課，就認(rèn)準(zhǔn)牟祖華老師~

課程名稱：物業(yè)公司財(cái)務(wù)工作要點(diǎn)與管理技巧（第41 期）

課程形式：直播+錄播

開課時(shí)間：11月23日 14:00-17:00

課程收益：結(jié)合物業(yè)公司日常經(jīng)營業(yè)務(wù)及相關(guān)法律法規(guī)，業(yè)財(cái)融合；從會(huì)計(jì)核算、涉稅事項(xiàng)的處理兩個(gè)維度為大家分享主要業(yè)務(wù)具體處理思路與細(xì)節(jié)，做好財(cái)務(wù)基礎(chǔ)管理工作，為進(jìn)一步提升財(cái)務(wù)價(jià)值打下良好基礎(chǔ)，為日常財(cái)務(wù)工作的展開明晰方向。

贈(zèng)送資料：1.電子版課程資料；2.專屬課程QQ群（群內(nèi)答疑及定期分享干貨）

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