甲公司是增值稅小規(guī)模納稅人，2019年12月份一次性預(yù)收商鋪2020年度租金120萬(wàn)元（每月10萬(wàn)元，假設(shè)為不含稅價(jià)），并在合同中約定12月份為免租期，該部分商鋪原值350萬(wàn)。房產(chǎn)稅按房產(chǎn)原值70%進(jìn)行折算。分析該業(yè)務(wù)的增值稅、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅和其他稅費(fèi)的處理。

一、 增值稅

（一）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第86號(hào)）第七條規(guī)定，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)，因此2019年12月免收的租金不需要繳納增值稅。

（二）根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1）第四十五條第二項(xiàng)規(guī)定，提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，因此甲公司應(yīng)于2019年12月確認(rèn)增值稅銷售收入120萬(wàn)元。

聯(lián)想：假設(shè)本案例的甲公司換成其他個(gè)人出租房產(chǎn)，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第4號(hào)）第四條規(guī)定，自然人采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^(guò)10萬(wàn)元的，免征增值稅。

二、 企業(yè)所得稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第十九條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第六條第（六）項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，免租期不屬于承租人應(yīng)付租金的日期，因此，免租期內(nèi)企業(yè)所得稅中無(wú)須確認(rèn)租金收入。

該公司收取的2020年全年的租金收入可以在收取租金時(shí)2019年12月確認(rèn)，也可以根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕79號(hào)）規(guī)定，……如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入，在2020年確認(rèn)收入120萬(wàn)元。

三、 房產(chǎn)稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）第二條規(guī)定，關(guān)于出租房產(chǎn)免收租金期間房產(chǎn)稅問(wèn)題，對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。因此，案例中甲公司出租房屋，免租期2019年12月的房產(chǎn)稅，按照房產(chǎn)原值減除30%后的余額，按1.2%征收，小規(guī)模納稅人可以減半征收2019年12月應(yīng)繳納房產(chǎn)稅3500000×70%×1.2%×1/12×50%=1225元；2020年全年應(yīng)繳納房產(chǎn)稅1200000×12%×50%=72000元；合計(jì)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅73225元。

假設(shè)本案例換一種合同簽訂方式，甲公司與承租方約定2019年12月到2020年12月一共13個(gè)月的房租為120萬(wàn)元，合計(jì)應(yīng)繳納房產(chǎn)稅1200000×12%×50%=72000元<約定免租期應(yīng)繳納房產(chǎn)稅73225元，可見(jiàn)約定免租期并不一定能夠節(jié)稅。

四、 其他稅費(fèi)

城鎮(zhèn)土地使用稅沒(méi)有免稅規(guī)定；印花稅與免租期無(wú)關(guān)，印花稅是按照租賃金額的千分之一貼花，應(yīng)納稅憑證是財(cái)產(chǎn)租賃合同，除非免租期另行簽訂合同，不然視為同一合同。城建稅和兩附加的計(jì)稅依據(jù)是實(shí)際繳納的消費(fèi)稅、增值稅額，免租期增值稅免，城建稅和兩附加也免。

最近，大家一定被“新租賃準(zhǔn)則”刷了一波屏，這是向國(guó)際化方向邁進(jìn)的一個(gè)重大信號(hào)，那么關(guān)于“新租賃準(zhǔn)則”到底要表達(dá)什么？如何運(yùn)用到實(shí)際工作中？最新租賃準(zhǔn)則深度解析與案例應(yīng)用專題（6期），為您深度解析新租賃準(zhǔn)則，點(diǎn)擊報(bào)名>>

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