第五章：2007年《中級會計實務(wù)》考試學(xué)習筆記（投資性房地產(chǎn)）

　　一、投資性房地產(chǎn)概念和范圍（掌握）

　　1、概念：

　　投資性房地產(chǎn)：是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當能夠單獨計量和出售。

　　2、范圍

　?。?）已出租的土地使用權(quán)

　　（2）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)

　?。?）已出租的建筑物。

　　下列各項不屬于投資性房地產(chǎn)：

　　（1）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而持有的房地產(chǎn)。

　?。?）作為存貨的房地產(chǎn)。

　　二、投資性房地產(chǎn)的確認條件（掌握）

　　將某個項目確認為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng)當符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認條件：

　　1、與該資產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)；

　　2、該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量

　　三、投資性房地產(chǎn)的初始計量（掌握）

　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照成本進行初始計量。

　　投資性房地產(chǎn)的成本參照本書“第三章 固定資產(chǎn)”和 “第四章 無形資產(chǎn)”等相關(guān)要求確定。

　　四、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量（掌握）

　?。ㄒ唬┎捎贸杀灸Ｊ竭M行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

　　在成本模式下，應(yīng)當按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，計提折舊或進行攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進行處理。

　?。ǘ┎捎霉蕛r值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

　　1、采用公允價值模式的前提條件：

　　采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當同時滿足下列條件：

　?。?）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；

　?。?）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。

　　2、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理

　　企業(yè)采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，應(yīng)當以資產(chǎn)負債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當期損益（公允價值變動損益），投資性房地產(chǎn)取得的租金收入，確認為其他業(yè)務(wù)收入。

　?。ㄈ┩顿Y性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更

　　1、企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，應(yīng)當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。

　　2、已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

　　五、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（掌握）

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)的轉(zhuǎn)換

　　1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

　　房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，是因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類，企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變，且滿足下列條件之一的，應(yīng)當將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)：

　?。?）投資性房地產(chǎn)開始自用

　　即將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)，在此種情況下轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)達到自用狀態(tài)，企業(yè)開始將其用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的日期。

　　（2）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租

　　通常指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的開發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)的租賃期開始日，租賃期開始日：是指承租人有權(quán)行使其使用租賃資產(chǎn)權(quán)利的日期。

　?。?）自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租

　　即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的房地產(chǎn)改用于出租，固定資產(chǎn)或土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。

　?。?）自用土地使用權(quán)停止自用改用于資本增值

　　即企業(yè)將原本用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理的土地使用權(quán)改用于資本增值，該土地使用權(quán)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，在此種情況下，轉(zhuǎn)換日為自用土地使用權(quán)停止自用后，確定用于資本增值的日期。

　　（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理

　　1、在成本模式下，應(yīng)當將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值；

　　2、在公允價值模式下：

　　（1）采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益（公允價值變動損益）；

　　（2）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房地產(chǎn)應(yīng)當按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計量：

　?、俎D(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計入當期損益（公允價值變動損益）；

　?、谵D(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額作為資本公積（其他資本公積），計入所有者權(quán)益，處置該項投資性房地產(chǎn)時，原計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當轉(zhuǎn)入處置當期損益（其他業(yè)務(wù)收入）。

　　六、投資性房地產(chǎn)的處置（掌握）

　　當投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟利益時，應(yīng)當終止確認該項投資性房地產(chǎn)。

　　企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益（將實際收到的處置收入計入其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬面價值計入其他業(yè)務(wù)成本）。

　　投資性房地產(chǎn)涉及到的會計科目及帳務(wù)處理

　　1521 投資性房地產(chǎn)

　　一、本科目核算企業(yè)采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的成本。

　　企業(yè)采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的，也通過本科目核算。

　　采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷，可以單獨設(shè)置“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，比照“累計折舊”等科目進行處理。

　　采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生減值的，可以單獨設(shè)置“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目，比照“固定資產(chǎn)減值準備”等科目進行處理。

　　二、本科目可按投資性房地產(chǎn)類別和項目進行明細核算。

　　采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，還應(yīng)當分別“成本”和“公允價值變動”進行明細核算。

　　三、采用成本模式計量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理。

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)，按應(yīng)計入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記本科目，貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

　?。ǘ⒆鳛榇尕浀姆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額，借記本科目，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目。已計提跌價準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)跌價準備。

　　將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入本科目、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”、“投資性房地產(chǎn)減值準備”科目。

　?。ㄈ┌雌冢ㄔ拢ν顿Y性房地產(chǎn)計提折舊或進行攤銷，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目。取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

　　（四）將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”、“累計折舊”、“固定資產(chǎn)減值準備”等科目。

　?。ㄎ澹┨幹猛顿Y性房地產(chǎn)時，應(yīng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷，借記“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，貸記本科目，按其差額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目。已計提減值準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值準備。

　　四、采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的主要賬務(wù)處理。

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn)，按應(yīng)計入投資性房地產(chǎn)成本的金額，借記本科目（成本），貸記“銀行存款”、“在建工程”等科目。

　?。ǘ⒆鳛榇尕浀姆康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記本科目（成本），按其賬面余額，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目。已計提跌價準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)跌價準備。

　　將自用的建筑物等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記本科目（成本），按已計提的累計折舊等，借記 “累計折舊”等科目，按其賬面余額，貸記“固定資產(chǎn)”等科目，按其差額，貸記“資本公積——其他資本公積”科目或借記“公允價值變動損益”科目。已計提減值準備的，還應(yīng)同時結(jié)轉(zhuǎn)減值準備。

　?。ㄈ┵Y產(chǎn)負債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價值高于其賬面余額的差額，借記本科目（公允價值變動），貸記“公允價值變動損益”科目；公允價值低于其賬面余額的差額做相反的會計分錄。

　　取得的租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

　?。ㄋ模⑼顿Y性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時，應(yīng)按其在轉(zhuǎn)換日的公允價值，借記“固定資產(chǎn)”等科目，按其賬面余額，貸記本科目（成本、公允價值變動），按其差額，貸記或借記“公允價值變動損益”科目。

　?。ㄎ澹┨幹猛顿Y性房地產(chǎn)時，應(yīng)按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)的賬面余額，借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，貸記本科目（成本）、貸記或借記本科目（公允價值變動）；同時，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。按該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日記入資本公積的金額，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。

　　五、投資性房地產(chǎn)作為企業(yè)主營業(yè)務(wù)的，應(yīng)通過“營業(yè)收入”和“營業(yè)成本”科目核算相關(guān)的損益。

　　六、本科目期末借方余額，反映企業(yè)采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)成本。企業(yè)采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，反映投資性房地產(chǎn)的公允價值。

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