2012注會《稅法》知識點預習：財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應納稅額的計算

注冊會計師考試《稅法》科目

第十三章 個人所得稅法

　　知識點十四、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應納稅額的計算

　?。ㄒ唬⒁话闱闆r下財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得應納稅額的計算：應納稅額=（收入總額-財產(chǎn)原值-合理稅費）×20%

　?。ǘ?、個人住房轉(zhuǎn)讓所得應納稅額的計算：

　　1、對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。

　　2、對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。

　　（1）、房屋原值具體為：

　?、佟⑸唐贩浚嘿徶迷摲课輹r實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費。

　?、?、自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費。

　?、邸⒔?jīng)濟適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

　　④、已購公有住房：原購公有住房標準面積按當?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費。

　?、?、城鎮(zhèn)拆遷安置住房：

　　a、房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費；

　　b、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費；

　　c、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額；

　　d、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費。

　?。?）、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

　?。?）、合理費用：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

　　【提示】：

　　1、支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

　　（1）、已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；

　　（2）、商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%.納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復扣除裝修費用。

　　2、支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。

　　3、納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。

　　（三）、個人銷售無償受贈不動產(chǎn)應納稅額的計算受贈人取得贈與人無償贈與的不動產(chǎn)后，再次轉(zhuǎn)讓該項不動產(chǎn)的，在繳納個人所得稅時，以財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入減除受贈、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用后的余額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。稅務機關(guān)不得核定征收。

　　（四）、自然人轉(zhuǎn)讓投資企業(yè)股權(quán)（份） （新增加）

　　自然人轉(zhuǎn)讓所投資企業(yè)股權(quán)（份）（以下簡稱股權(quán)轉(zhuǎn)讓）取得所得，按照公平交易價格計算并確定計稅依據(jù)。計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關(guān)可采用以下列舉的方法核定。

　　1、計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由的判定方法。

　　（1）、符合下列情形之一且無正當理由的，可視為計稅依據(jù)明顯偏低：

　?、佟⑸陥蟮墓蓹?quán)轉(zhuǎn)讓價格低于初始投資成本或低于取得該股權(quán)所支付的價款及相關(guān)稅費的；

　?、?、申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格低于對應的凈資產(chǎn)份額的；

　?、?、申報的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格低于相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的；

　?、堋⑸陥蟮墓蓹?quán)轉(zhuǎn)讓價格低于相同或類似條件下同類行業(yè)的企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的；

　　⑤、經(jīng)主管稅務機關(guān)認定的其他情形。

　?。?）、上述所稱正當理由，是指以下情形：

　　①、所投資企業(yè)連續(xù)三年以上（含三年）虧損；

　?、凇⒁驀艺哒{(diào)整的原因而低價轉(zhuǎn)讓股權(quán)；

　?、?、將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉(zhuǎn)讓人承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

　?、?、經(jīng)主管稅務機關(guān)認定的其他合理情形。

　　2、對申報的計稅依據(jù)明顯偏低且無正當理由的，可采取以下核定方法：（教材P342頁）

　　3、納稅人再次轉(zhuǎn)讓所受讓的股權(quán)的，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的成本為前次轉(zhuǎn)讓的交易價格及買方負擔的相關(guān)稅費。