注冊資產(chǎn)評估師《建筑工程評估基礎(chǔ)》復(fù)習(xí)：單位工程概算編制方法

第八章 建設(shè)工程造價的確定

　　知識點四、單位工程概算編制方法

　　單位工程概算分建筑工程概算和設(shè)備及安裝工程概算兩大類。

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　　1.概算定額法。具體步驟如下：

　?。?）按照概算定額分部分項順序，列出各分項工程的名稱。

　?。?）確定各分部分項工程項目的概算定額單價。（一般套用概算定額，或經(jīng)調(diào)整的指標(biāo)）

　　計算概算定額單價的公式如下：

　　 

　?。?）計算單位工程直接工程費和直接費。

　?。?）根據(jù)直接費，結(jié)合其他各項取費標(biāo)準(zhǔn)，分別計算間接費、利潤和稅金。

　　（5）計算單位工程概算造價：

　　單位工程概算造價＝直接費＋間接費＋利潤＋稅金

　　2.概算指標(biāo)法。概算指標(biāo)法采用直接工程費指標(biāo)。是將擬建工程的建筑面積或體積乘以技術(shù)條件相同或基本相同的概算指標(biāo)而得出直接工程費，然后按規(guī)定計算措施費、間接費、利潤和稅金等。

　　該方法適用于初步設(shè)計深度不夠，不能準(zhǔn)確地計算工程量，但工程設(shè)計是采用技術(shù)比較成熟而又有類似工程概算指標(biāo)可以利用的情況。因此，其計算精度較低。在資產(chǎn)評估中，可作為估算建（構(gòu)）筑物重置成本的參考方法。

　?。?）擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)相同時的計算。

　　在直接套用概算指標(biāo)時，擬建工程應(yīng)符合以下條件：

　?、贁M建工程的建設(shè)地點與概算指標(biāo)中的工程建設(shè)地點相同；

　?、跀M建工程的工程特征和結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)中的工程特征、結(jié)構(gòu)特征基本相同；

　?、蹟M建工程的建筑面積與概算指標(biāo)中工程的建筑面積相差不大。

　　根據(jù)選用的概算指標(biāo)內(nèi)容，可選用兩種套算方法：

　　套算方法I，以指標(biāo)中所規(guī)定的工程每m2、m3的造價，乘以擬建單位工程建筑面積或體積，得出單位工程的直接工程費，再行計算其他費用，即可求出單位工程的概算造價。直接工程費計算公式如下：

　　

　　這種簡化方法的計算結(jié)果參照的是概算指標(biāo)編制時期的價值標(biāo)準(zhǔn)，未考慮擬建工程建設(shè)時期與概算指標(biāo)編制時期的價差，因此，在計算直接工程費后還應(yīng)用物價指數(shù)另行調(diào)整。

　　套算方法II，以概算指標(biāo)中規(guī)定的每100m2建筑物面積（或1000m3）所耗人工工日數(shù)、主要材料數(shù)量為依據(jù)，首先計算擬建工程人工、主要材料消耗量，再計算直接工程費，并取費。在概算指標(biāo)中，一般規(guī)定了100m2建筑物面積（或1000m3）所耗工日數(shù)、主要材料數(shù)量，通過套用擬建地區(qū)當(dāng)時的人工費單價和主材預(yù)算單價，便可得到每100m2（或1000m3）建筑物的人工費和主材費而無須再作價差調(diào)整。計算公式如下：

　　

　　根據(jù)直接工程費，結(jié)合其他各項取費方法，分別計算措施費、間接費、利潤和稅金。得到每m2建筑面積的概算單價，乘以擬建單位工程的建筑面積，即可得到單位工程概算造價。

　　（2）擬建工程結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)有局部差異時的調(diào)整。

　　當(dāng)擬建對象的結(jié)構(gòu)特征與概算指標(biāo)中規(guī)定的結(jié)構(gòu)特征有局部不同時，須對概算指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整后方可套用。

　?、僬{(diào)整概算指標(biāo)中的每m2（m3）造價。

　　將原概算指標(biāo)中的單方造價進(jìn)行調(diào)整——扣除原概算指標(biāo)中與擬建工程結(jié)構(gòu)不同部分的造價，增加擬建工程與概算指標(biāo)結(jié)構(gòu)不同部分的造價，使其成為與擬建工程結(jié)構(gòu)相同的工程單位直接工程費造價。

　　計算公式如下：

　　結(jié)構(gòu)變化修正概算指標(biāo)（元/m2）＝J＋Q1P1－Q2P2

　　式中：J——原概算指標(biāo)；

　　Q1——概算指標(biāo)中換入結(jié)構(gòu)的工程量；

　　Q2——概算指標(biāo)中換出結(jié)構(gòu)的工程量；

　　P1——換入結(jié)構(gòu)的直接工程費單價；

　　P2——換出結(jié)構(gòu)的直接工程費單價。

　　則擬建工程造價為：

　　直接工程費＝修正后的概算指標(biāo)×擬建工程建筑面積（體積）

　　求出直接工程費后，再按照規(guī)定的取費方法計算其他費用，最終得到單位工程概算價值。

　?、谡{(diào)整概算指標(biāo)中的工、料、機(jī)數(shù)量。

　　這種方法是將原概算指標(biāo)中每100m2（1000m3）建筑面積（體積）中的工、料、機(jī)數(shù)量進(jìn)行調(diào)整，扣除原概算指標(biāo)中與擬建工程結(jié)構(gòu)不同部分的工、料、機(jī)消耗量，增加擬建工程與概算指標(biāo)結(jié)構(gòu)不同部分的工、料、機(jī)消耗量，使其成為與擬建工程結(jié)構(gòu)相同的工、料、機(jī)數(shù)量。計算公式如下：

　　

　　以上兩種方法，前者是直接修正概算指標(biāo)單價，后者是修正概算指標(biāo)工料機(jī)數(shù)量。

　　3.類似工程預(yù)算法。類似工程預(yù)算法是利用技術(shù)條件與設(shè)計對象相類似的已完工程或在建工程的工程造價資料來編制擬建工程設(shè)計概算的方法。該方法適用于擬建工程初步設(shè)計與已完工程或在建工程的設(shè)計相類似又沒有可用的概算指標(biāo)的情況，但必須對建筑結(jié)構(gòu)差異和價差進(jìn)行調(diào)整。

　?。?）建筑結(jié)構(gòu)差異的調(diào)整。

　　調(diào)整方法與概算指標(biāo)法的調(diào)整方法相同。即先確定有差別的項目，然后分別按每一項目算出結(jié)構(gòu)構(gòu)件的工程量和單位價格（按編制概算工程所在地區(qū)的單價），然后以類似預(yù)算中相應(yīng)（有差別）的結(jié)構(gòu)構(gòu)件的工程數(shù)量和單價為基礎(chǔ)，算出總差價。將類似預(yù)算的直接工程費總額減去（或加上）這部分差價，就得到結(jié)構(gòu)差異換算后的直接工程費，再行取費得到結(jié)構(gòu)差異換算后的造價。

　?。?）價差調(diào)整。類似工程造價的價差調(diào)整方法通常有兩種：一是類似工程造價資料有具體的人工、材料、機(jī)械臺班的用量時，可按類似工程造價資料中的主要材料用量、工日數(shù)量、機(jī)械臺班用量乘以擬建工程所在地的主要材料預(yù)算價格、人工單價、機(jī)械臺班單價，計算出直接工程費，再行取費，即可得出所需的造價指標(biāo)；二是類似工程造價資料只有人工、材料、機(jī)械臺班費用和其他費用時，可按下面公式調(diào)整：

　　D＝A×K

　　K＝a%×K1＋b%×K2＋c%×K3＋d%×K4＋e%×K5

　　式中：

　　D——擬建工程單方概算造價；

　　A——類似工程單方預(yù)算造價；

　　K——綜合調(diào)整系數(shù)；

　　a%、b%、c%、d%、e%——類似工程預(yù)算的人工費、材料費、機(jī)械臺班費、措施費、間接費占預(yù)算造價的比重；

　　K1、K2、K3、K4、K5——擬建工程地區(qū)與類似工程地區(qū)人工費、材料費、機(jī)械臺班費、措施費、間接費價差系數(shù)。

　　

　　其他指標(biāo)計算思路同上。

　　（二）單位設(shè)備及安裝工程概算編制方法

　　1.設(shè)備購置費概算。設(shè)備購置費由設(shè)備原價和運雜費兩項組成。

　　設(shè)備運雜費＝設(shè)備原價×運雜費率

　　2.設(shè)備安裝工程概算的編制方法。

　?。?）預(yù)算單價法。當(dāng)初步設(shè)計較深，有詳細(xì)的設(shè)備清單時，可直接按安裝工程預(yù)算定額單價編制設(shè)備安裝工程概算，概算程序與安裝工程施工圖預(yù)算程序基本相同。

　?。?）擴(kuò)大單價法。當(dāng)初步設(shè)計深度不夠，設(shè)備清單不完備，只有主體設(shè)備或僅有成套設(shè)備重量時，可采用主體設(shè)備、成套設(shè)備的綜合擴(kuò)大安裝單價來編制概算。

　　（3）設(shè)備價值百分比法，當(dāng)初步設(shè)計深度不夠，只有設(shè)備出廠價而無詳細(xì)規(guī)格、重量時，安裝費可按其占設(shè)備費的百分比計算。常用于價格波動不大的定型產(chǎn)品和通用設(shè)備產(chǎn)品。計算公式為：

　　設(shè)備安裝費＝設(shè)備原價×安裝費率

　?。?）綜合噸位指標(biāo)法。常用于設(shè)備價格波動較大的非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備和引進(jìn)設(shè)備的安裝工程概算。計算公式為：

　　設(shè)備安裝費＝設(shè)備噸重×每噸設(shè)備安裝費指標(biāo)