美國可調(diào)息抵押貸款再度回潮

　　可調(diào)息抵押貸款，曾經(jīng)被認為是美國次貸危機的罪魁禍首。在次貸危機前，它一度占據(jù)70%的新增房貸市場，危機發(fā)生后，占有率一下降至3%。然而，美國房屋貸款銀行家協(xié)會3月23日公布的報告顯示，在3月18日結(jié)束的那一周，可調(diào)利率抵押貸款占全部抵押貸款申請的比例為5.9%，幾乎是兩年前的一倍，而且還呈現(xiàn)上升趨勢?？烧{(diào)息抵押貸款再度蠢蠢欲動，這其中是否又蘊藏著危機呢？

　　短期的誘惑

　　為了更深入了解美國當今的房貸市場，記者以購房者的身份向美國一家大型房貸機構(gòu)咨詢，稱需要貸款購買80萬美元的公寓。房貸中介喬瑟夫自信滿滿地告訴記者：“一般來講，大約可以貸到80%的房款，也就是64萬美元，目前固定房貸利率為5%，5/1可調(diào)息抵押貸款(是指前5年利率固定，5年后每年浮動的貸款)利率為4.25%。”

　　喬瑟夫并沒有主動提及5/1可調(diào)息抵押貸款利率5年后的利率會有變動。直到記者問及，他才提到“如果你不打算住超過5年，5/1可調(diào)息抵押貸款至適合你的需求，30年固定利率的抵押貸款的利率要將近5%，但是5/1可調(diào)息抵押貸款至初5年的利率只有4.25%”。

　　當記者提問說，既然不打算長期住，那這個買房和租房又有什么區(qū)別時，他表示，這也許與生活方式有關(guān)，也許有人會考慮到房貸利息退稅的優(yōu)惠。

　　房地美公司首席經(jīng)濟學家諾沙夫特告訴記者，對于短期居住者，可調(diào)息抵押貸款和固定利率貸款相比，的確是很吸引人。然而兩者是否有因果關(guān)系不得而知。分析師真正看到的是可調(diào)息抵押貸款人相對較低的經(jīng)濟能力和更大的“欲望”。

　　“一般來講，當固定利率貸款的利率上升時，人們轉(zhuǎn)向可調(diào)息抵押貸款，從而獲得負擔能力。”諾沙夫特說，“雖然沒有借貸者詳細的資料，但是大額房貸(jumbo loans，特指貸款超過41.7萬美元的房貸)趨向于可調(diào)息抵押貸款，結(jié)果就是，可調(diào)息抵押貸款的平均余額就要高于固定利率的貸款。”

　　布魯金斯智庫經(jīng)濟研究副主席戴能則告訴記者，可調(diào)息抵押貸款者面臨兩個風險，一是低廉的固定利率期過后，貸款利率將參照一定的特定市場利率變動，另外，即使市場利率不提高，“借款人還可能看到自己的貸款利率變得更高了，這是因為他們當初被人為地提供了一個超低的‘惹麻煩的’利率”。

　　隱含的假設(shè)

　　在美國，房貸的計算和選擇是一門學問，一般人很容易被“忽悠”。就拿喬瑟夫的回答來講，他就隱藏了兩個信息：第一，房地美和房利美是不會從貸方收購大額貸款的，大額貸款的利率一般要比普通貸款來得高；第二，可調(diào)息抵押貸款一般開始幾年的利息很低，幾年后會隨市場利率波動，借款人很有可能看到每月的利息不斷升高。

　　記者粗算一下，如果買50萬美元的房子，20%的首付，需要貸款40萬美元。如果用30年固定利率抵押貸款，利率大約為4.85%，而5/1可調(diào)息抵押貸款至初5年的利率只有4.25%，在至初5年， 5/1可調(diào)息抵押貸款每年可以節(jié)省2400美元，5年下來有12000美元。

　　那么租房呢？租房5年和用5/1可調(diào)息抵押貸款買房住5年后再賣掉搬走——哪個更加合算？目前在紐約市，50萬美元房子的月租金大約是2000美元，5年的房租是12萬美元，大約是房價的24%。如果買房的話，交易稅費一次交易大約4%，在紐約市還有市稅和房貸稅，房產(chǎn)稅一年大約2%。5年下來，一買一賣加上5年的房產(chǎn)稅就已經(jīng)是18%的房價了。40萬的房貸，按照4.25%的5/1可調(diào)息抵押貸款利率，5年的利息是8萬美元，考慮到利息可以有所得稅退稅，對于所得稅率33%的人來說，實際利息支出大約是5萬美元，相當于10%的房價?？偟膩碚f，選擇買方要在5年內(nèi)支付28%的房價的代價，而租房只要25%。這還沒有計算賣房后提前還款要交的罰金，這也要幾千或者上萬美元，且沒有計算房屋可能的維修費用、公寓或者聯(lián)棟別墅的管理費以及用于首付的10萬美元5年來可能的收益……所以，如果房價不上漲，租房比5/1可調(diào)息抵押貸款買房劃算得多。只有房價在五年內(nèi)上漲4%以上，購房者才可能收支平衡。

　　當然不同地方房租房價的比例不同，稅收也不一樣，結(jié)論有可能不同。不過很顯然，上述問題都是房貸中介不愿意提及的領(lǐng)域。

　　潛在的危機

　　當初，可調(diào)息抵押貸款在房市泡沫中起到了火上澆油的作用。在房價不斷上漲的年代，很多人通過可調(diào)息抵押貸款，買下了超過他們承受能力的房子。因為他們的收入只能支付至初低利率期的月供，如果沒有可調(diào)息抵押貸款，他們無法通過傳統(tǒng)的30年固定利率抵押貸款買下他們的房子。當然，在房價不斷上漲的年代，沒有人會因此感到不安，因為人們當時普遍認為5年后房價會更高，房貸自然會更安全。而可調(diào)息抵押貸款也被認為是解決窮人買房的偉大金融創(chuàng)新。

　　在次貸危機中，可調(diào)息抵押貸款曾經(jīng)占據(jù)了金融報道的很大篇幅?？梢哉f，次貸危機就是因為隨著房價的下跌，市場擔心可調(diào)息抵押貸款的借款人在至初的低利率到期后無法應(yīng)付高額的月供，或者無法重新再貸而引發(fā)的?？烧{(diào)息抵押貸款也因為其貸款人更具投機性，相對傳統(tǒng)固定利率貸款有著更高的違約率。即使在金融危機兩年后的2010年，次貸市場的拖欠率還是非常驚人。根據(jù)美國房屋貸款銀行家協(xié)會的數(shù)據(jù)， 可調(diào)息抵押次級貸款總體的拖欠率在2010年第三季度上升到29.80%，幾乎每10人中，就有3人拖欠還貸。相較而言，固定利率次級貸款的拖欠率則在23.84%。

　　不過，許多專家認為，現(xiàn)在形勢不同了。房貸對貸款人的信用記錄和收入等有非常嚴格的要求。現(xiàn)在的可調(diào)息抵押貸款和次貸危機前的不可同日而語。諾沙夫特則給記者算了一筆賬，在優(yōu)質(zhì)的貸款市場，可調(diào)息抵押貸款總體的拖欠率從2005年第一季度的2.06%跳到2010年第二季度的13.75%。而固定利率貸款的拖欠率從2006年上半年的2%只上升到2010年第一季度的6.17%?？梢?，提高貸款門檻并不是“定心丸”。

　　另外，戴能則表示，近期可調(diào)息抵押貸款的市場份額上升，一方面是該貸款目前的利率明顯低于固定利率貸款，另一個原因就是，金融機構(gòu)松口了。

　　“我們已經(jīng)從各類檢測(包括銀行的問卷調(diào)查)中看到，信貸情況在緩慢并穩(wěn)定地松綁中。作為這其中的一部分，貸方不但愿意以更低的利率出借，而且擴展了借款人的范圍。” 戴能說。

　　不過，目前5/1可調(diào)息抵押貸款還遠沒有恢復昔日的市場占有率。專家表示，其中一個原因是美聯(lián)儲量化寬松政策壓低了30年固定利率抵押貸款?，F(xiàn)在30年固定利率抵押貸款利率處在歷史低點，人們普遍預期未來利率更可能會上升。5/1可調(diào)息抵押貸款無法鎖定從第六年起的浮動利率，所以如果有可能5年后不賣房繼續(xù)住下去的話，他們會發(fā)現(xiàn)利率很可能漲到6%，過不了多久，他們就會意識到，無論是接受繼續(xù)支付浮動利率還是再貸款，都還不如當初選擇30年固定利率。另一個原因是目前30年固定利率和5/1可調(diào)息抵押貸款至初5年的利率差只有0.6%，而在以前利率差曾有1.5%。

　　不過，房地美的研究報告預測，到今年年底，可調(diào)息抵押貸款的市場占有率可能升至10%。