低價拿地、提高容積率、囤炒地皮都有門路可走

　　從土地取得到規(guī)劃的幾個重要環(huán)節(jié)，都存在錢權(quán)交易的灰色地帶，大量已經(jīng)公開曝光的案件和生動的例子中，都可以發(fā)現(xiàn)北京地產(chǎn)業(yè)暴利的產(chǎn)生方式和土壤地產(chǎn)調(diào)控的風(fēng)暴正掃向權(quán)力地帶。近期，國家對于土地審批和城市規(guī)劃領(lǐng)域接連公布重大政策，宣布建立國家土地督察制度和城市規(guī)劃督察制度。

　　而在此前，北京房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)因為一起大案而受到巨大的沖擊。

　　6月11日，北京市原副市長劉志華因生活腐化墮落被免去職務(wù)。目前，中央紀(jì)委和監(jiān)察部正在對其立案審查，尚無明確說法。但在外界看來，生活作風(fēng)對于這位副市長而言并不是主要的問題。

　　劉志華主管城市建設(shè)規(guī)劃，負(fù)責(zé)建設(shè)、國土房管、體育、軌道交通建設(shè)方面的工作，并分管2008年奧運工程建設(shè)。劉志華出事后，輿論直指北京地產(chǎn)業(yè)在審批和規(guī)劃方面存在的種種不透明和潛規(guī)則。

　　很受震動，但并不奇怪。日前，任職北京一家房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)理的李先生（化名）向《證券市場周刊》談及上述案件時如是說。

　　李先生從1990年在北京從事房地產(chǎn)業(yè)，一路從最基層做起，幾乎經(jīng)歷過房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的工作。在他看來，京城地產(chǎn)業(yè)在很多環(huán)節(jié)的運作上所涉違法、違規(guī)事實在地產(chǎn)界早已習(xí)以為常，而且手段遠(yuǎn)不止于此。存在于北京地產(chǎn)業(yè)的各種違規(guī)運作，積弊已久，就看政府是否下決心掀開這個蓋子。

　　拿地雙軌制暗藏玄機

　　房地產(chǎn)開發(fā)第一個環(huán)節(jié)是拿地，而這對于想在北京地產(chǎn)業(yè)大顯身手的各路英豪顯然絕非易事。

　　河北一家民營企業(yè)，5年前就試圖進入北京房地產(chǎn)市場，但直到今天也沒有拿到一塊可以開發(fā)的土地。事實上，即使是萬科這樣的國內(nèi)地產(chǎn)龍頭企業(yè)，想在北京拿到四環(huán)以內(nèi)的土地也是非常困難的。

　　李先生說，對于房地產(chǎn)開房商來說，弄到了土地尤其是低價土地就等于發(fā)財，而要弄到地理位置優(yōu)越、升值潛力巨大的土地，必須靠掌管土地審批權(quán)的'土地爺'們相助。

　　在上海、杭州、南京等地區(qū)，最早至少在1999年以前，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)用地已基本上通過招拍掛的方式推向市場，而北京則是2002年年中才實行。

　　但是，目前招牌掛并不是惟一的拿地途徑。當(dāng)前，北京的土地供應(yīng)實際上是雙軌制。一方面，屬于旅游、游樂、商業(yè)、房地產(chǎn)用地的，要公開進行招標(biāo)拍賣掛牌出讓；另一方面，依照有關(guān)法律規(guī)定，國家機關(guān)、軍事、基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)用地，可以行政劃撥。

　　據(jù)本刊了解，在北京仍然可以從另外十大渠道拿到土地，其中包括：中央駐京單位、各大兵種在京系統(tǒng)、國有開發(fā)企業(yè)原劃撥的土地；從各區(qū)縣出來的土地；城市工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后的土地；各區(qū)危改土地；郊區(qū)開發(fā)區(qū)的土地；綠化隔離帶的土地；小城鎮(zhèn)建設(shè)土地以及各種存量更改用途的土地。

　　即使是有償用地，實際又分兩種，一是協(xié)議出讓，即地價雙方協(xié)商決定，二是公開競爭，即招拍掛。這里有太多文章可以做。李先生介紹，與劃撥用地相對應(yīng)的是有償用地，找個理由把本來需有償?shù)挠玫卣f成是公益性的，在獲得土地這個環(huán)節(jié)就可以節(jié)省大量資金。而原本應(yīng)當(dāng)在有償這一軌道上運行的土地資源，有多少最終通過權(quán)力的魔杖，側(cè)身于劃撥的軌道？在有償用地中，又有多少通過走關(guān)系，大量擠進了協(xié)議出讓，沒有納入公開競爭？業(yè)內(nèi)人士都是心照不宣，卻沒人能說得清。

　　因為種種土地市場的潛規(guī)則，有錢不一定能拿到地。

　　而那些諳熟規(guī)則的人，或以金錢開路，或以朋友親情搭橋，利用一切機會和方式向那些擁有土地審批大權(quán)的土地爺發(fā)起進攻。

　　李先生說，2004年，為了能拿到北京南城一家企業(yè)廠房用作房地產(chǎn)開發(fā)，半年時間里他幾乎很少晚上10點前回過家。開始為的是要找到領(lǐng)導(dǎo)家的地址，以便公關(guān)，而領(lǐng)導(dǎo)又很少下班回家，往往一跟就是半夜；以后雖然找到家，為了被人家接納，自己開車?yán)�著領(lǐng)導(dǎo)一家人逛燕莎等高級商場，自掏腰包不說，還得給人拎包。在這期間，紅包、禮品、購物卡等所有手段用了個遍，最終在各種消費累計上百萬元后，才得到一個2萬多平米的小項目。

　　而這只是開始，未來還有許多環(huán)節(jié)需要打通。一個工程從土地審批到交房驗收，約需要蓋50多個章，涉及國土、規(guī)劃、測繪、建委、園林、消防等部門，其中的關(guān)節(jié)大有文章可做。

　　容積率創(chuàng)富全靠公關(guān)

　　相較拿地，開發(fā)房地產(chǎn)項目，另一個重要環(huán)節(jié)是開發(fā)商獲得的可開發(fā)地塊的規(guī)劃條件。

　　所謂規(guī)劃條件，就是政府規(guī)劃部門對一塊地上蓋多少房的條件限定，包括容積率限定、高度限定、綠化要求、市政配套設(shè)施要求等等。從開發(fā)商的利益角度看，在土地面積有限的條件下，建的房越多越賺錢。要想做到這一點，就得千方百計地提高容積率，即盡可能地在土地上多建房。

　　北京朝陽區(qū)規(guī)劃院一位工作人員向《證券市場周刊》表示，根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，土地在進行出讓前，必須要由市政規(guī)劃部門對規(guī)劃建筑面積、容積率等進行總體規(guī)劃。而在實際操作中，開發(fā)商為了自身利益，拿到地后，經(jīng)過公關(guān)，并非不能改動。

　　本刊記者曾調(diào)查過京城賣得特別火的一個項目，發(fā)現(xiàn)其之所以深受買家青睞，就是因為比同地段的樓盤售價每平方米低1000元左右。然而在觀察該小區(qū)的建成部分發(fā)現(xiàn)，其特點是樓高而密，并且樓體臃腫。

　　據(jù)該樓盤開發(fā)商一位人士私下透露，這個項目原來規(guī)劃是建9幢塔樓，后來經(jīng)公關(guān)修改了原規(guī)劃條件，結(jié)果蓋了十幾幢，并且樓層也加了三四層。雖然售價比周邊項目每建筑平米低近1000元，但由于容積率提高，開發(fā)商實際賺的錢要比周邊的項目還要多，而且銷售資金回籠也快。

　　上述開發(fā)商的做法還算是事前公開，還有一種做法是先斬后奏。

　　李先生所在公司，曾在北京四環(huán)地區(qū)開發(fā)一個商用辦公樓項目。在開發(fā)過程中，一家臺灣企業(yè)中途提出整體買下大樓，并要求做些修改，但最終反復(fù)修改后生意卻沒談成，使得該項目建設(shè)成本大增。該項目原本規(guī)劃建14層，如果按原有的建設(shè)規(guī)模銷售，項目面臨虧損，不得已開發(fā)商自己作主加了3層。為此，開發(fā)商應(yīng)受到處罰，而規(guī)定是每增加一平方米處罰300-2000元。

　　最終，在借給某位負(fù)責(zé)人一輛寶馬后，李先生所在的公司以接近最低每平方米300元的標(biāo)準(zhǔn)交了罰款。結(jié)果是，這個項目不僅沒有賠而且還凈賺1000多萬元。

　　九成地產(chǎn)公司的生存秘訣：囤炒地皮

　　由于拿地過程的不完全公開，一些拿到土地的開發(fā)商并非有心開發(fā)，而是轉(zhuǎn)賣土地獲得暴利。

　　李先生說，在北京注冊的5000多家房地產(chǎn)公司，真正具有開發(fā)實力的不足十分之一，之所以能夠生存，其中賣地是其生存的一個重要途徑。而能拿到地又有實力開發(fā)的公司，或因土地太多無暇開發(fā)，或為短期利益同樣會轉(zhuǎn)賣土地。

　　在北京市朝陽區(qū)廣渠路一塊土地就曾發(fā)生過幾經(jīng)倒手的戲劇性一幕：

　　2002年初，北京A房地產(chǎn)公司與一家國企簽訂土地協(xié)議出讓合同，通過非常手段以極低的價格取得了這塊土地的開發(fā)權(quán)。2002年9月，A公司以1.95億元的價格把土地賣與B公司。2003年4月，恰逢一家上海C房地產(chǎn)公司在北京發(fā)展，急需土地，B公司又以2.40億元將這塊土地轉(zhuǎn)賣與C公司。

　　2004年8月，北京市土地利用事務(wù)中心發(fā)出繳款通知，要求在10日繳清上述地塊的所有地價款。但C公司認(rèn)為，在雙方所簽的合同中并沒有約定由自己先期支付地價款，因此不同意交付這筆錢，雙方合作產(chǎn)生裂痕。2004年8月，A公司自籌資金，繳清了全部地價款和滯納金，同時又以3.15億元將土地開發(fā)權(quán)賣與北京D房地產(chǎn)開發(fā)公司。

　　李先生認(rèn)為，有一個關(guān)鍵因素會助長炒地、囤地。即拿地開發(fā)前，并不需要全額交付土地款，什么時間付多少比例、何時全部付清都有很多彈性。北京市土地實行招拍掛以來，雖然要求拿到土地開發(fā)證必須付清40%土地出讓金，但余款的付資時間和比例，都是人為掌握。這樣許多開發(fā)商通過向相關(guān)負(fù)責(zé)人公關(guān)，前期降低付資比例，寬限付款時間，就可以有寬裕的資金和時間炒作土地。而這就是開發(fā)商喜歡囤地的原因，囤的時間越長，暴利就越多，只要交點稅，不需任何開支，坐享其成豐厚的利潤。

　　地產(chǎn)暴利落誰家？

　　低價拿地，盡可能提高容積率，再加上倒賣地皮等種種非常手段，房地產(chǎn)開發(fā)商暴利不言而喻。

　　以北京市場為例，一位地產(chǎn)造價師為《證券市場周刊》粗略計算，目前在北京如果采用非招拍掛方式獲得土地，一些企業(yè)的平均土地費用僅1000元/建筑平米，再加上建筑安裝費1260元/建筑平米，配套設(shè)施189元-352元/建筑平米，售樓費63元/建筑平米，以及規(guī)劃、設(shè)計、工程招標(biāo)等費用，全部成本最多不超過3000元/建筑平米。根據(jù)北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)字，以2005年末，北京的平均房價達6725元/平方米計算，除去各種稅費平均銷售利潤率至少應(yīng)為60%.

　　但對于這種算法，開發(fā)商們是不會認(rèn)可的。

　　比如北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強就曾撰文對此提出異議，他一方面認(rèn)為招拍掛的土地出讓制度造成了房價暴漲，一方面認(rèn)為地產(chǎn)商的開發(fā)利潤平平。

　　對此，一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，任志強并沒有說出問題的全部，開發(fā)商做一個樓盤，需經(jīng)過國土局、規(guī)劃局、城建局、稅務(wù)局等眾多管理部門，每一關(guān)大小'菩薩'都要拜。僅這些費用至少也會占到樓盤總成本的3%-5%，甚至更高，而這些都要計入成本。其實從中獲得暴利的，除了開發(fā)商，更有手握實權(quán)的各路'菩薩'.

　　對于房地產(chǎn)業(yè)的尋租現(xiàn)象，北京科技大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院教授趙曉說得很直接：房地產(chǎn)界多富豪的真正原因并非房地產(chǎn)商的房子建得好，而在于房地產(chǎn)業(yè)是中國最佳的尋租場所，這讓房地產(chǎn)業(yè)比股市圈錢來得還要快，風(fēng)險要小。