趙紅梅副教授：中國真的需要開征物業(yè)稅嗎？

　　趙紅梅副教授簡介：

　　房地產法專家，中國政法大學經濟法學副教授，中國政法大學民商經濟法學院經濟法研究所副所長，碩士生導師；中國土地學會法學分會副秘書長。

　　曾多次參加全國人大，國土資源部、建設部、國家海洋局等國家部委和北京市政府相關部門的房地產相關領域的立法活動。

　　長期從事房地產法理論研究，發(fā)表有《從房產權與地產權的關系看土地使用權的年限和欺滿的法律后果》、《論土地使用權租賃》、《論解決中低收入者住房的途徑與經濟適用房的政策選擇》等房地產法專業(yè)論文，并出版有個人獨著《房地產法論》，擔任《中國土地權利的法制建設》（國土資源部課題）副主編。

　　物業(yè)稅又稱“房地產稅”或“不動產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者每年都繳付一定稅款，稅值隨房產的升值而提高。

　　2003年10月，中共中共中央十六屆三中全會明確提出：“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應取消有關收費�！彪S后有關物業(yè)稅的討論就在全國揭起一波浪潮，持續(xù)經年有余，才稍見降溫。

　　2005年國家為控制或穩(wěn)定房價，先后出臺了一系列政策。在國家出臺這些政策的同時，有關物業(yè)稅的話題再次成為民眾、專家等各方人士議論的焦點。帶著眾多疑問本報記者專程走訪了房地產法專家、中國政法大學經濟法學副教授趙紅梅。

　　中國缺失開征物業(yè)稅的經濟、社會及法律基礎？

　　記者：最近，政府為抑制房價出臺了一系列政策，有些人再次呼吁要盡快出臺物業(yè)稅，您能為我們簡單介紹一下物業(yè)稅的經濟、社會及法律基礎嗎？

　　趙紅梅：我們知道國外一些國家開征物業(yè)稅，比如美國、韓國等。而在這些國家，之所以開征物業(yè)稅，是和這些國家實施土地私有制并力爭消弭土地私有制的弊端密不可分的。在實行土地私有制的國家，經營性土地大多為私人控制，私人因控制土地這一稀缺資源而獲取全社會的投入形成的土地溢價，導致社會分配的不公正。政府對這些土地因沒有所有權和控制權而無法參與實際的利益分配，于是基于主權以及公共利益的考量，政府只能通過設定稅賦包括物業(yè)稅來參與不動產利益分配，進而獲取財政收入，實現(xiàn)分配的正義。我在韓國進行學術交流時，韓國學者對我講：韓國近幾年一直倡導“土地公有”觀念，以減弱單純實施土地私有制的弊害。但政府在開發(fā)土地的供應源頭上插不上手，只能通過稅收進行利益調節(jié)。因此“土地公有”觀念是作為不動產稅的理論基礎而存在的。

　　記者：按照您的意思，如果征收物業(yè)稅的前提是土地私有，那么是否意味著，在實行土地公有的中國基本不存在征收物業(yè)稅的社會經濟基礎呢？

　　趙紅梅：是的。中國實行土地公有制，政府實際壟斷著土地初始供應的市場。在土地一級市場，政府已經通過收取出讓金參與了不動產的利益分配。如果在后續(xù)持有不動產的環(huán)節(jié)上繼續(xù)征收物業(yè)稅的話，那么政府對不動產利益的調節(jié)比例就會偏高，這樣必然會影響到房地產市場的活力。

　　記者：據悉，政府出臺物業(yè)稅的框架是，將現(xiàn)行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。對此，您有什么看法？

　　趙紅梅：房產稅、城市房地產稅是土地劃撥時代的產物，其雖名為“稅”。實為政府向經營性無償使用劃撥土地者收取“地租”。在新增用地全面實行土地出讓使用的大背景下，這兩種稅只能用于解決歷史遺留的原經營性劃撥用地的利益調節(jié)問題。土地增值稅的征收確實問題不少，這個稅的定位和設計確實存在問題，需要進一步加以研究并完善，但不必要取消。最為重要的是物業(yè)稅絕不能取代土地出讓金。如果取消了土地出讓金，那么中國花了20多年時間在土地公有制前提下擬制的土地市場的根基-私人土地產權就沒有了。目前。在中國這樣一個轉型期，現(xiàn)有的不同稅費有不同的功能，不可混淆，也不必要相互替代。

　　在中國設立物業(yè)稅的各種目的可能落空？

　　記者：有論者稱，國家之所以要開征物業(yè)稅，一方面，可能順應著國家稅費改革大趨勢，另一方面，國家還有種種其他考慮，比如增加財政收入，抑制房價，改變土地供應方式等等，對于這些說法，您有什么意見？能為我們一一解讀下嗎？

　　趙紅梅：顯然，這些關于目的的說法都是可被質疑的。

　　首先從增加財政收入來看。如果開征物業(yè)稅是基于增加政府財政收入的考慮的話，那么必須警惕兩點：其一，應處理好政府參與調節(jié)的比例與市場活力的關系。我們知道，任何一個行業(yè)，并不是政府參與調節(jié)的比例越高越好，不動產市場也如此。實踐表明，政府參與調節(jié)不動產的比例控制在一個適當的幅度，市場才能保持活力。若政府在不改變土地出讓制度的前提下開征物業(yè)稅，勢必加重土地持有者的負擔。其二，處理好不同屆政府之間的利益關系。在一些人的觀念中，開征物業(yè)稅夾雜著平衡不同屆政府之間利益的意圖：上屆政府通過土地出讓獲得一大筆土地出讓金，然后在任期內將其用盡；下屆政府換任后，發(fā)現(xiàn)無法從土地市場獲得財政收入，于是希望通過征收物業(yè)稅來獲得持續(xù)的財政收入。我認為這些都不是正當的理由。

　　記者：那開征物業(yè)稅在抑制房價上是否可以發(fā)揮積極的作用呢？針對如何控制房價，中國房地產業(yè)協(xié)會會長楊慎先生曾有個說法是，改革的辦法就是將現(xiàn)在買房子一次交70年出讓金的制度改成年租制，每年根據占地，房子大小交納稅金，這樣就可以使房價降低10—20%.這與征收物業(yè)稅的思路很一致。對此，您有什么看法？

　　趙紅梅：我一貫反對楊慎先生的這一觀點。首先，這種觀點的實施不利于構建我國土地市場經濟的基礎-私人土地產權。土地使用權出讓較好地解決了國家作為土地所有者與用地者的關系，用地者交納了出讓金，就在法律上取得了具有物權性質的獨立的土地使用權。這是我國花了20多年時間在土地公有制前提下擬制的最好的一項私人土地產權，是我國土地市場經濟的基礎。而物業(yè)稅也好，年租金也好，都不能很好地解決用地者取得相對獨立、完整土地產權的問題。而如果解決不了這個問題，就會有一個荒謬的現(xiàn)象出現(xiàn)：即發(fā)展商對土地沒有產權，那么他對建設完成的房屋是否有所有權呢？如果有，這個房屋所有權豈不是成了空中樓閣？發(fā)展商對土地沒有產權，就占有土地進行開發(fā)，如果隨后將房地產轉讓，繼受房地產的購房者不交稅或交租，那是否意味著政府可以強制收回房屋所有權？這得發(fā)生多么高的收稅或收租成本！老百姓已經買房子住進去了，卻沒有真正意義的房地產產權，而且稅金、租金都可能調整（總的趨勢是調高），不交就有被收樓的可能。你說政府和老百姓會歡迎這樣的制度嗎？可以肯定，歡迎這一制度的人只能是發(fā)展商，因為它大大降低了發(fā)展商獲取土地的成本。其次，這種觀點的實施在一定程度上將造成我國房地產一級市場秩序的混亂。不收出讓金政府如何決定某塊土地出讓給誰進行開發(fā)？土地供應如何體現(xiàn)級差？現(xiàn)在實行土地招拍掛，一般來說價高者得。而如果改為征收物業(yè)稅或年租金，未來的稅金或租金不確定，政府如何決定把土地供應給誰？第三，這種觀點的實施對抑制房價過快上漲無實際意義。我們不會天真到認為，由于政府不向發(fā)展商收取一次性的土地使用權出讓金，發(fā)展商在向購房者售房時，售價就不會包括由土地級差效益決定的地價吧？

　　事實是：由于位于良好位置的土地具有稀缺性，而稅金或租金的征收滯后與不確定，發(fā)展商仍一定仍會通過“無形之手”最大限度地攫取土地級差效益，房價高低仍會主要由土地位置與環(huán)境決定。這時我們就會發(fā)現(xiàn)，開征物業(yè)稅或實施年租制不僅不能抑制房價過快的上漲，反而有可能加重購房者的負擔。

　　增加財政收入與抑制房價的出路何在？

　　記者：按照您的意思，根本沒有必要出臺物業(yè)稅？

　　趙紅梅：確實如此。我覺得政府出臺物業(yè)稅所希望達到的目的，完全可以通過改良現(xiàn)行土地使用權出讓與稅費制度實現(xiàn)。

　　記者：針對目前存在的問題，您有什么具體建議？

　　趙紅梅：針對增加財政收入問題，政府應該完善并透明土地使用權出讓招拍掛制度，防治腐敗與權錢交易。針對平衡不同屆政府之間土地出讓利益的問題，應建立土地使用權出讓金儲備制度，實行土地使用權出讓金征收、使用的法制化，做到專款專用與持續(xù)合理利用。針對抑制房價過快增長問題，稅收方面政府應該在流轉稅環(huán)節(jié)上下工夫。顯然，房價不斷上漲的主要原因在于投機性資金充斥于房屋轉讓和出租等交易領域，政府可以提高房地產轉讓環(huán)節(jié)的契稅、營業(yè)稅的稅率，以及新設租賃稅（配合租賃登記備案制度的完善）調節(jié)，實現(xiàn)對房價上漲的抑制。而且這種方式對抑制房價上漲的效果肯定都比物業(yè)稅要明顯。