拷問(wèn)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的四大弊端

　　商品房為什么會(huì)成為“高價(jià)姑娘”？開(kāi)發(fā)商的逐利天性是導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下的惟一原因嗎？在開(kāi)發(fā)商心中，也有一筆難訴的“苦賬”。據(jù)說(shuō)一個(gè)商品房項(xiàng)目從審批到售完的全過(guò)程中，要蓋200多個(gè)公章，交200多種稅費(fèi)。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)孟曉蘇曾批評(píng)某些地方政府對(duì)商品房收稅過(guò)多過(guò)重，是“政府行為的非理性表現(xiàn)”。 

　　重復(fù)征稅嚴(yán)重 

　　拷問(wèn)對(duì)象：契稅 

　　買(mǎi)過(guò)房子的人都知道，在辦理過(guò)戶登記的時(shí)候，購(gòu)房者都要向交易中心交納契稅。但購(gòu)房顧問(wèn)提醒說(shuō)，購(gòu)房者交納的契稅實(shí)際上是一種重復(fù)征稅。 

　　有學(xué)者認(rèn)為，在商品房交易過(guò)程中，只應(yīng)向買(mǎi)賣雙方的一方收稅。而現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售中，既要向房地產(chǎn)企業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅，也要向購(gòu)房者征收契稅，雙重收稅抬高了住宅價(jià)格，加大了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。如果認(rèn)定商品房銷售是商品流通行為，則不應(yīng)向購(gòu)房者征收契稅；如果認(rèn)定商品房銷售是財(cái)物轉(zhuǎn)讓行為，則不應(yīng)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收營(yíng)業(yè)稅�？傊�，不能對(duì)同一行為征兩次稅。 

　　稅種相互沖突 

　　拷問(wèn)對(duì)象：土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅 

　　國(guó)家稅務(wù)總局某官員表示，土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅，前者是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，遏制土地市場(chǎng)過(guò)分投機(jī)，也是為了調(diào)節(jié)土地增值收益而設(shè)，后兩者是為了促進(jìn)合理地使用土地和保護(hù)耕地而設(shè)。從三個(gè)稅種設(shè)置的初衷看，都是必要的，但在宏觀調(diào)控作用上，便發(fā)生了三稅調(diào)節(jié)作用沖撞和扭曲的弊端。 

　　由于土地增值稅的稅率畸高，拉高了二手土地市場(chǎng)交換的價(jià)格，而政府批租的一手土地價(jià)格遠(yuǎn)低于二手土地市場(chǎng)，這就促使人們盡可能爭(zhēng)取占用耕地。這是為什么一方面“圈地運(yùn)動(dòng)”迭起，一方面又出現(xiàn)土地拍賣市場(chǎng)不火的重要原因。 

　　高稅率限制發(fā)展 

　　拷問(wèn)對(duì)象：契稅稅率 

　　我國(guó)目前房產(chǎn)流轉(zhuǎn)方面的稅率偏高。比如契稅，特別是大中城市的房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)上的契稅稅率明顯偏高。 

　　北京市目前在商品房銷售環(huán)節(jié)規(guī)定購(gòu)買(mǎi)者要負(fù)擔(dān)房款2％的契稅。其中超過(guò)120平方米的部分契稅稅率更是高達(dá)4％。房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅賦過(guò)重，極大地限制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展，不利于房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)發(fā)育，尤其是不利于房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展的局面。有必要通過(guò)降低房產(chǎn)交易方面的稅費(fèi)來(lái)為房產(chǎn)稅創(chuàng)造運(yùn)轉(zhuǎn)空間。 

　　計(jì)稅依據(jù)不合理 

　　拷問(wèn)對(duì)象：土地使用稅 

　　在我國(guó)土地使用稅的征收，不是按價(jià)值，而是按面積，這種征稅方式不能隨著課稅對(duì)象價(jià)值的上升而上升，具有稅源不足而缺乏彈性的缺陷。 

　　北京王府井一平方米的土地與順義一平方米土地所產(chǎn)生的價(jià)值，相差很大，如果按面積收稅，這兩者之間的價(jià)值差是體現(xiàn)不出來(lái)的。有必要對(duì)不同價(jià)值的地塊以不同標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收。以溫哥華為例，一座豪宅售價(jià)328萬(wàn)加元，每年的地稅達(dá)46萬(wàn)加元，而居住在住宅公寓的32萬(wàn)加元，只交地稅1600加元，這才能起到抑制貧富差距拉大的作用。