成都:商鋪出租收稅不低于30%

    隨著成都商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)量的逐年增多，商鋪以其較高的投資回報而吸引了眾多投資者，尤其是對那些在銷售時承諾了高額年投資回報的商業(yè)項(xiàng)目，更是青睞有加。但在嘗到了商業(yè)地產(chǎn)帶來的甜頭的同時，一些投資者卻認(rèn)為這個甜頭并不是很“爽”，比如在收取投資回報時，稅務(wù)部門要求繳納一定額度的稅費(fèi)就讓他們始料未及。

    沒搞懂  商鋪收益還要上稅

    近日，一位投資者打進(jìn)本報房產(chǎn)熱線稱，他去年購買了天府廣場附近某商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)商鋪，當(dāng)時商場經(jīng)營公司與他簽訂了《統(tǒng)一經(jīng)營管理協(xié)議》、《授權(quán)委托經(jīng)營協(xié)議》，其中有一條約定經(jīng)營公司在扣除經(jīng)營成本后，每年將按照購房總款的8％作為投資回報，支付給投資者（業(yè)主）。在第一個半年內(nèi)，這些投資者都還能如約拿到總房款8％的投資回報，但在今年又該拿投資回報的時候，經(jīng)營公司卻告訴他們，要在總房款8％的投資回報中扣除相應(yīng)的稅費(fèi)，如果扣除后，他們就只有不到6％的投資回報。

    他給記者算了一筆賬，他當(dāng)初購買的商鋪總價為30萬元，一次性首付15萬元、貸款15萬元。按照開發(fā)商承諾的年收益8％計算，每年可獲得2.4萬元，但是當(dāng)時在購買商鋪的時候，由于沒有搞懂收取投資回報的同時還要繳納一定額度的稅費(fèi)，所以現(xiàn)在把稅費(fèi)扣除后的凈收益就只有約1.68萬元（稅費(fèi)按30％計算）。他告訴記者，他是采用的五成10年按揭貸款，那么年還款約為1.935萬元，租金收益還不夠償還按揭貸款。也就是說，他當(dāng)時一次性投入了15萬元，每年還要再投入近3000元用于償還貸款，“照這樣下去，買鋪時用租金抵扣按揭、每月還想小賺一筆的想法肯定是落空了，”這位投資者最后無奈地說道。

    商鋪出租　肯定要求納稅

    一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于近年來房屋租賃市場日益活躍，出租房數(shù)量和出租房收益逐年增長，已經(jīng)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，因此相關(guān)部門要求全市各級地稅機(jī)關(guān)要進(jìn)一步加強(qiáng)房屋租賃稅收的征管，加大稅法宣傳和組織征收的力度，重點(diǎn)清理漏征漏管戶，對不申報或少申報，少繳稅或不繳稅的，要加大處罰力度，以保護(hù)合法經(jīng)營和公平競爭，維護(hù)良好的稅收秩序。他說，其實(shí)要求上繳稅費(fèi)的對象不僅包括沿街商鋪、商場內(nèi)部的商鋪，而且還包括具有出租性質(zhì)的，取得出租收入的所有出租房（如出租的居民住房等）。

    “一定要主動到相關(guān)部門申報繳納稅費(fèi)”，四川省地稅局一工作人員接受記者采訪時說道，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，逾期不繳稅費(fèi)的業(yè)主將受到應(yīng)繳稅費(fèi)5倍以下的罰款以及交滯納金等處罰。那么具有出租性質(zhì)的商鋪，究竟應(yīng)該收取多少稅費(fèi)呢？這位工作人員告訴記者，如果投資者將房屋出租給經(jīng)營者用于生產(chǎn)經(jīng)營，營業(yè)稅按5％稅率征收，房產(chǎn)稅按12％稅率收取，個人所得稅按20％稅率收取，共有不低于房租30％的稅費(fèi)。

    尋找方法　輕松應(yīng)對納稅門檻

    對于投資者來說，具有升值潛力的商業(yè)地產(chǎn)不會輕易貶值，而且風(fēng)險小、投資回報高，所以商業(yè)地產(chǎn)還是現(xiàn)在投資的首選方向，但是現(xiàn)在面對不低于房租30％的稅費(fèi)又該如何看待呢？如果依法扣除稅費(fèi)后，目前許多項(xiàng)目的投資回報對投資者的吸引力將大打折扣，開發(fā)商還會對開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)激情不斷嗎？

    目前已經(jīng)在成都擁有多處商鋪的伍先生針對房租收益稅費(fèi)問題告訴記者，首先在選擇商鋪時就應(yīng)該充分考慮到這一點(diǎn)，要問清楚承諾的投資回報是稅前還是稅后，做到有的放矢。其次就應(yīng)該親自觀察一下周圍商鋪的租金水平是多少，自己再折算出所購買商鋪今后的租金有多高，能否支撐開發(fā)商承諾的投資回報。還有就是看今后由什么樣的經(jīng)營公司管理，如果口碑好的公司當(dāng)然對商鋪的回報就有很大的保障，只有這樣才能正確面對應(yīng)該繳納的稅費(fèi)。

    “作為開發(fā)商，肯定會想盡一切辦法為投資者著想！”一位不愿透露身份的開發(fā)商告訴記者他正在醞釀的一個方案，如果能夠變成現(xiàn)實(shí)的話，對許多投資者來說將是一個巨大的驚喜。他目前正在與經(jīng)營公司商量，準(zhǔn)備讓經(jīng)營公司統(tǒng)一在項(xiàng)目的所有投資者手中收取稅費(fèi)，然后再統(tǒng)一繳納給所在的稅務(wù)管理部門，這樣就不會產(chǎn)生少繳、漏繳稅費(fèi)的現(xiàn)象，而稅務(wù)部門則可以減少許多不必要的麻煩，最大限度地降低工作難度。但是要求稅務(wù)管理部門在原有基礎(chǔ)上適當(dāng)?shù)販p輕一點(diǎn)稅費(fèi)，他將全部讓給項(xiàng)目的投資者，使投資者能夠輕松邁過納稅門檻，享受到更多的投資利益。

    根據(jù)國務(wù)院1986年頒發(fā)的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，凡是自營的商業(yè)用房，所交稅應(yīng)為：房產(chǎn)稅＝房屋總款×70％×1.2％；如果是把商業(yè)用房出租的話，要交四種稅：第一，房產(chǎn)稅＝租金收入×12％；第二，營業(yè)稅＝租金收入×5％；第三，城維稅＝所交營業(yè)稅×7％；第四，教育附加費(fèi)＝所交營業(yè)稅×4％；第五，個人所得稅＝租金總收入－營業(yè)稅、城建稅、教育附加費(fèi)、房產(chǎn)稅（減后不超過4000元的扣800元、超過4000元的扣20％）×20%.