專家詳解物業(yè)稅開征三大懸念

　　國家稅務(wù)總局局長謝旭人日前表示，在“十一五”期間，中國將積極穩(wěn)妥地深化稅制改革，并透露將逐步推行物業(yè)稅。一席間，各種說法層出不窮：有人樂觀地預(yù)計(jì)，開征物業(yè)稅會(huì)使房價(jià)降四成；也有人擔(dān)心開征物業(yè)稅后，房屋可能買得起住不起；還有人認(rèn)為，物業(yè)稅會(huì)對(duì)豪宅征收比普通住宅更高的稅率。

　　開征物業(yè)稅到底會(huì)給地產(chǎn)市場帶來怎樣的變化和影響呢？就此問題，記者專訪了中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)專家劉桓，劉桓詳細(xì)解讀了物業(yè)稅開征的三大懸念。

　　懸念一進(jìn)程

　　正在“空轉(zhuǎn)”

　　明年有望“實(shí)轉(zhuǎn)”

　　物業(yè)稅開征的討論早已開始。十六屆三中全會(huì)對(duì)此已有說法，“在條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。而今年物業(yè)稅被明確地寫入“十一五”規(guī)劃，就標(biāo)志著未來5年內(nèi)我國將開征這一稅種。

　　劉桓表示，目前全國已經(jīng)開始對(duì)物業(yè)稅征收進(jìn)行試點(diǎn)，但試點(diǎn)仍處于“空轉(zhuǎn)”階段，即通過模擬征收來摸索征管體制。如果調(diào)研和準(zhǔn)備工作比較充分，明年有望在一兩個(gè)城市進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”，試點(diǎn)成熟后，將向全國推廣。

　　但物業(yè)稅開征是一個(gè)關(guān)系到千家萬戶的重大工程，不能草率開征，否則將會(huì)“傷筋動(dòng)骨”，特別是很容易造成很多中低收入家庭負(fù)擔(dān)過重的后果。所以物業(yè)稅開征一定要非常慎重，是一個(gè)穩(wěn)步推進(jìn)的過程。

　　懸念二影響

　　房價(jià)會(huì)降

　　但不會(huì)出現(xiàn)買房容易養(yǎng)房難

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，如果開征物業(yè)稅，最直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房價(jià)下降。

　　據(jù)估算，在目前的房價(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%.購房者買一套房子的錢中，有30%-40%是繳了各種稅費(fèi)。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。

　　據(jù)某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士分析，從理論上說，由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，也就意味著占住宅成本50%多的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先繳納1/70，其余在剩余的69年中分別繳納，下降了��70-1 /70＝98.57%，表現(xiàn)在房價(jià)中，成本就下降了50%×98.57%＝49.29%.考慮到需求提高導(dǎo)致發(fā)展商在經(jīng)營中的其他因素，將其中的10%份額據(jù)為己有，也有39%以上的降低幅度。

　　劉桓認(rèn)為，物業(yè)稅開征后，由于把原來交易環(huán)節(jié)征收的稅費(fèi)稀釋到了擁有環(huán)節(jié)，所以房價(jià)會(huì)有所下降，但不太可能下降四成那么多，因?yàn)榉績r(jià)主要受市場供求關(guān)系影響。

　　征收物業(yè)稅，會(huì)使房屋初始價(jià)格比較低，但是購買后每年都要承擔(dān)一定的物業(yè)稅，物業(yè)稅成了未來的預(yù)期支出。房屋的使用成本增加了，于是有人擔(dān)心“買得起住不起”的情況將大幅增加。劉桓表示，這種擔(dān)心大可不必，因?yàn)閺膰�際慣例看，物業(yè)稅的征收都有一定的底線，主要是對(duì)投資、出租等經(jīng)營性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收，而對(duì)自住房屋則采取免征或少征的做法。因?yàn)樽》渴菧?zhǔn)公共產(chǎn)品，如果一個(gè)人擁有基本住房以外的房產(chǎn)，也就意味著他占用了別人的資源，所以他應(yīng)該為此付費(fèi)。另外，目前投資者投資股票、基金、債券等產(chǎn)品都是要付出一定費(fèi)用的，而惟獨(dú)只有投資房產(chǎn)不付費(fèi)，這對(duì)投資者來講也是不公平的。

　　劉桓認(rèn)為，對(duì)于自住型房屋購買者來講，開征物業(yè)稅是利好。因?yàn)樵谫徺I環(huán)節(jié)，減輕了購房者的負(fù)擔(dān)，而在擁有環(huán)節(jié)，稅負(fù)也會(huì)很輕甚至沒有。而對(duì)于投資類住房的購買者而言，他們則應(yīng)該為占有更多的資源而付出相應(yīng)的費(fèi)用。

　　對(duì)于大家關(guān)心的新房和舊房如何征收物業(yè)稅的問題，劉桓表示，物業(yè)稅只針對(duì)新房而言，老房在交易時(shí)已經(jīng)一次性繳納了各種稅費(fèi)，將不再重復(fù)征稅。

　　懸念三稅率

　　稅率“一刀切”

　　豪宅稅負(fù)不會(huì)加重

　　物業(yè)稅是實(shí)行統(tǒng)一稅率還是累進(jìn)稅率也是目前業(yè)內(nèi)爭議的焦點(diǎn)，特別是對(duì)豪宅和普通房屋是否實(shí)行差別稅率的問題格外引人關(guān)注。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)豪宅應(yīng)按照比普通住宅更高的稅率征收，才能體現(xiàn)社會(huì)“公平”。對(duì)此，劉桓表示，物業(yè)稅一旦開征將實(shí)行“一刀切”的稅率。因?yàn)椋�房屋的占地面積是固定的，房價(jià)的高低已經(jīng)體現(xiàn)了地價(jià)的高低，所以不論是豪宅還是普通住宅按照統(tǒng)一稅率征收就可以體現(xiàn)“公平”，豪宅的房價(jià)較普通住宅更高，按照同一稅率征收，其繳納的物業(yè)稅相應(yīng)也更高。同樣道理，地域差異對(duì)物業(yè)稅征收也沒有太大影響。因?yàn)�，各地不同的房價(jià)已經(jīng)體現(xiàn)了地域差異。

　　美國物業(yè)稅的稅率大概是按照每年繳納房價(jià)的0.8%-1.2%計(jì)算，例如，一座10萬美元的房子一年要繳納1000美元的物業(yè)稅。而我國與美國不同的是，土地實(shí)行公有制，房屋購買人只對(duì)土地有使用權(quán)，而沒有所有權(quán)，所以我國物業(yè)稅稅率的確定不能完全參照外國，還需要根據(jù)采集到的信息進(jìn)行研究才能確定。

　　新聞背景

　　房地產(chǎn)市場

　　稅改迫在眉睫

　　目前，房地產(chǎn)稅收都集中在交易環(huán)節(jié)。購房者買一套房子的錢中，包含房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等等以及房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等。

　　劉桓認(rèn)為，一方面，這些稅費(fèi)計(jì)算復(fù)雜，非常分散，征收起來難度也較大，不利于房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)發(fā)展；另一方面，全部的房地產(chǎn)稅收積壓在交易環(huán)節(jié)，這種做法使得房地產(chǎn)市場走偏了方向，往往導(dǎo)致消費(fèi)者買不起房。

　　正是基于以上兩點(diǎn)原因，開征物業(yè)稅被提上了日程。物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅，是對(duì)房屋在交易環(huán)節(jié)和擁有環(huán)節(jié)同時(shí)征收的稅種，征收物業(yè)稅后，現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)將隨之取消。

　　前沿話題

　　買房人信息

　　將從社區(qū)入手采集

　　開征物業(yè)稅的前提就是把握買房人的信息。但目前由于房地產(chǎn)信息部門和稅務(wù)部門沒有很好的配合，在稅務(wù)局房產(chǎn)信息還是空白，尤其是在房屋出租市場，地稅局掌握的房屋出租人信息十分有限，所以存在著大量的房屋出租人偷稅漏稅的現(xiàn)象。所以如何把握房地產(chǎn)信息就成為開征物業(yè)稅亟待解決的問題。劉桓認(rèn)為，對(duì)于房屋出租人的信息的采集，一個(gè)現(xiàn)實(shí)的解決辦法就是發(fā)動(dòng)社區(qū)管理者，以社區(qū)為單位，對(duì)房屋出租的情況進(jìn)行監(jiān)控；而對(duì)于買房人信息的采集，則需要稅務(wù)部門和房產(chǎn)登記部門以及銀行信貸部門進(jìn)行合作來完成。