別墅轉(zhuǎn)讓開(kāi)征土地增值稅 是否會(huì)否殃及非普通房

　　市場(chǎng)淡然回應(yīng)開(kāi)征土地增值稅，但疾呼不得再擴(kuò)大征收對(duì)象。

　　面向“非普通住房”開(kāi)征的全額、差價(jià)營(yíng)業(yè)稅以及將契稅翻番的稅收新政，已經(jīng)讓整個(gè)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然降溫。然而，與6月1日開(kāi)始全市各區(qū)統(tǒng)一向花園式住宅（獨(dú)棟別墅）“悄然”開(kāi)征的土地增值稅的征稅額相比，營(yíng)業(yè)稅政策似乎根本不足一提，而后者甚至沒(méi)有引起市場(chǎng)及征稅對(duì)象的多大反響。

　　已經(jīng)對(duì)獨(dú)棟別墅開(kāi)征的累進(jìn)制計(jì)稅的土地增值稅，堪稱數(shù)額巨大，但征收和被征收的雙方似乎均淡然處置，低調(diào)回應(yīng)。不過(guò)，記者仍聽(tīng)到一些相關(guān)人士的聲音-

　　開(kāi)發(fā)商：對(duì)于市場(chǎng)影響有限

　　錢(qián)總是上海第一批真正意義上的別墅開(kāi)發(fā)商老總之一，他十余年前在松江九亭開(kāi)發(fā)了一個(gè)美式純獨(dú)棟別墅樓盤(pán)。如今，其手上居然還有一些保留別墅房源，對(duì)于早就有所耳聞的土地增值稅開(kāi)征一事，他認(rèn)為影響極其有限，“真正的獨(dú)立別墅小區(qū)，上海能有多少？而且每年的售出量還在減少。我們親眼看見(jiàn)了上兩年開(kāi)發(fā)商與各地的鎮(zhèn)政府合作‘一窩蜂’上別墅項(xiàng)目，結(jié)果呢？不用增加什么稅，銷售始終不會(huì)像市區(qū)的公寓那樣瘋狂。”他得出這樣的結(jié)論，“我看，征土地增值稅，政府并不是想借此調(diào)控別墅市場(chǎng)，何況別墅用地早就停批了�！�

　　記者提醒他曾經(jīng)有研究報(bào)告指出，雖然別墅項(xiàng)目早就停批了，但上海別墅用地的企業(yè)“儲(chǔ)備”可以供6～7年的開(kāi)發(fā)延續(xù)。“為什么認(rèn)為征收高額的土地增值稅不會(huì)對(duì)今后的別墅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響？”記者問(wèn)�！耙�這樣說(shuō)，影響當(dāng)然是會(huì)有的，不過(guò)，我的一些開(kāi)發(fā)商朋友本來(lái)就對(duì)已經(jīng)作完規(guī)劃的待建別墅項(xiàng)目慎之又慎，我還聽(tīng)說(shuō)有些公司早在去年就計(jì)劃把別墅項(xiàng)目的規(guī)劃方案改成與公寓混合的項(xiàng)目，還有一些開(kāi)發(fā)公司想在獨(dú)立、聯(lián)體別墅的項(xiàng)目中提高聯(lián)體別墅的比例，他們這樣做是在征土地增值稅之前，應(yīng)該不會(huì)是考慮到買(mǎi)房人今后稅收的增加�！彼麍�(jiān)持自己的觀點(diǎn)。

　　當(dāng)然他認(rèn)為，別墅轉(zhuǎn)讓開(kāi)征土地增值稅后，對(duì)以后的別墅開(kāi)發(fā)還是會(huì)有影響，開(kāi)發(fā)商動(dòng)用土地儲(chǔ)備建造獨(dú)棟別墅，一定更加謹(jǐn)慎，這本身間接調(diào)控了土地市場(chǎng)。

　　代理銷售商：買(mǎi)獨(dú)立別墅門(mén)檻本來(lái)就高

　　已經(jīng)負(fù)責(zé)代理銷售了3個(gè)別墅樓盤(pán)的秦先生，數(shù)年來(lái)在上海結(jié)交了眾多購(gòu)買(mǎi)別墅的高端買(mǎi)家，自稱對(duì)這個(gè)消費(fèi)群體的“買(mǎi)賣習(xí)性”相當(dāng)熟悉。他也認(rèn)為征收土地增值稅，對(duì)于這個(gè)特殊市場(chǎng)影響不會(huì)很大。“早些年，上海買(mǎi)別墅的門(mén)檻很低，一些現(xiàn)在的所謂豪宅，像新橋附近的綠洲比華利，一棟別墅才幾十萬(wàn)元，但當(dāng)時(shí)有能力買(mǎi)別墅的人不多，炒家更是鳳毛麟角，但是2002年別墅房?jī)r(jià)有一次暴漲，之后，等大量炒家‘醒悟’之后，想入市炒作卻已太晚。這幾年，炒房子的人大多知道炒別墅不如炒公寓房來(lái)錢(qián)快，當(dāng)然，這樣說(shuō)并不意味著沒(méi)有別墅投資者，你看看上海近郊的別墅區(qū)里有太多空關(guān)的別墅，這些房子早就賣掉了，業(yè)主當(dāng)然是投資客，但是決不是炒家，他們的特征是有閑錢(qián)、有個(gè)性，還特別有耐心。你想想，空關(guān)一套獨(dú)立別墅的成本有多高，如果他們只關(guān)注眼前拋售的投資回報(bào)，即使有錢(qián)賺，也不能與當(dāng)初投資市中心的公寓比。所以，至少短期內(nèi)，加稅對(duì)別墅買(mǎi)賣影響不大�！�

　　別墅開(kāi)發(fā)、銷售從業(yè)人員的兩種聲音幾乎相同，意思就是別墅市場(chǎng)的規(guī)模不大，而且“擴(kuò)容”可能很小。因此，新稅政牽涉的范圍有限。然而，從土地增值稅的征收額度看，差額30％的起征點(diǎn)之高，出人意料，政府的意圖究竟是什么？真的對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大嗎？記者決心進(jìn)一步尋找答案。

　　業(yè)主：高消費(fèi)人群應(yīng)多繳稅

　　“你說(shuō)對(duì)市場(chǎng)影響不大，好像也有道理，6月1日以前沒(méi)說(shuō)要加稅，我們這個(gè)小區(qū)雖然房?jī)r(jià)早已翻倍，但買(mǎi)進(jìn)賣出現(xiàn)象也不多，畢竟當(dāng)初買(mǎi)房的都是有些身份的人，轉(zhuǎn)手賺錢(qián)好像有點(diǎn)怕難為情。”李先生現(xiàn)在住在兩年前購(gòu)買(mǎi)的位于青浦徐涇的一棟別墅里，前段時(shí)間附近中介店經(jīng)常騷擾他，請(qǐng)他將當(dāng)初不到200萬(wàn)元買(mǎi)進(jìn)的別墅掛牌出售，“他們說(shuō)現(xiàn)在可以賣到400萬(wàn)～500萬(wàn)元”，同樣出乎記者的預(yù)料，聲稱決不賣房的李先生對(duì)累進(jìn)制的土地增值稅新政了如指掌，“想想真的挺厲害的，如果我讓那些中介說(shuō)服，現(xiàn)在賣掉房子，屬于‘增值’100％以上，那要繳土地增值稅100萬(wàn)元以上，你怎么能說(shuō)‘影響不大’呢？至少對(duì)我個(gè)人的影響是巨大的，我是決不會(huì)再有5年里賣房的念頭了�！彼�告訴記者。

　　“那你認(rèn)為政府應(yīng)不應(yīng)該征稅呢？”記者問(wèn)道。

　　本身研究經(jīng)濟(jì)學(xué)的李先生對(duì)于這個(gè)問(wèn)題的回答頭頭是道：“不是說(shuō)我講風(fēng)涼話，別墅消費(fèi)者既是高消費(fèi)者，又是過(guò)度占據(jù)我們國(guó)家最為緊缺的土地資源的消費(fèi)者，繳納更多的專門(mén)稅收是應(yīng)該的，西方國(guó)家就有這種稅政理念�！�

　　“從這個(gè)意義上講，這個(gè)政策促進(jìn)社會(huì)和諧、講究社會(huì)公平的作用更大一些，是嗎？”記者問(wèn)。

　　“有點(diǎn)這個(gè)意義，但別墅消費(fèi)者只要幾年不轉(zhuǎn)讓房子，就不用繳稅，這么講的話，消費(fèi)的限制作用不大�！崩钕壬�回答道。

　　記者發(fā)現(xiàn)，幾個(gè)采訪對(duì)象均言及“影響不大”，可能就是因?yàn)閯e墅本身短期炒賣的現(xiàn)象不多，所以針對(duì)交易環(huán)節(jié)的增值額加稅，其影響遠(yuǎn)非當(dāng)初另一種傳言可比-今年初，有關(guān)專家曾經(jīng)建議從高消費(fèi)的別墅業(yè)主開(kāi)始，試點(diǎn)開(kāi)征每年繳納的房地產(chǎn)稅（物業(yè)稅）。

　　從業(yè)人士：不能對(duì)非普通住房開(kāi)征

　　換言之，未將限制力施于別墅消費(fèi)領(lǐng)域，是此次獨(dú)立別墅稅政變化“影響有限論”流行的根本原因。于是，記者還剩下另一個(gè)問(wèn)題：6月1日之前，針對(duì) “普通”和“非普通”商品房交易的營(yíng)業(yè)稅（全額、差額）和契稅變局之前，獨(dú)立別墅的契稅早已是“非優(yōu)惠”的3％征收標(biāo)準(zhǔn)。隨著對(duì)非普通住房交易征稅增加，獨(dú)立別墅作為更加明確的非普通住房，以土地增值稅形式的稅收“加碼”也是理所當(dāng)然。那么，作為現(xiàn)存的法定稅種，土地增值稅是否會(huì)拓展征收領(lǐng)域至“非普通住房”？以此向相熟的中介店老板、代理銷售商等眾人請(qǐng)教，這下得到的回答就并非“低調(diào)的”，簡(jiǎn)直就像炸開(kāi)了鍋。

　　其中一個(gè)在著名代理商中任高管的朋友的回答，幾乎讓記者收回提問(wèn)：“問(wèn)這樣的問(wèn)題？你還嫌市場(chǎng)不夠冷嗎？2004年底到現(xiàn)在，開(kāi)工的房子幾千萬(wàn)平方哪，以現(xiàn)在的速度賣要再賣六七年，還不能增加項(xiàng)目，事實(shí)上這是不可能的，我看政府倒要考慮今年下半年如何出臺(tái)‘扶持’政策了，賣房子再加上土地增值稅？我決不相信……”