北京市地稅局日前出臺了《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》。該通知明確規(guī)定，從12月1日起，北京市對于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅。根據(jù)“我愛我家”統(tǒng)計，三居室以上的大戶型二手商品房，房源登記量有所下降，降幅23%；客戶需求量下降24%，成交量上升33%；而小戶型房屋與政策下發(fā)前相比較保持平穩(wěn)走勢。
政府稅收政策的失效原因在于需求政策幫倒忙，供給政策不作為和總體供求失衡的基本面支撐等原因，盡管政府決心很堅定，事實卻總是事與愿違
系列房產(chǎn)稅收政策悉數(shù)到場，效果怎么樣呢
從去年下半年的國八條，到今年初的國六條，再到建設(shè)部，發(fā)改委等九部委的十五條政策，再到現(xiàn)在的土地增值稅政策，二手房交易中所有涉稅項目都已經(jīng)到齊了，在每個政策出臺之前，人們都在翹首盼望政策能夠發(fā)揮作用，特別是以稅收政策為代表的市場化政策手段，相信市場經(jīng)濟(jì)的人們更是對它充滿希望，但一次次的事實證實，這樣的稅收政策其實是沒有什么效用的。雖然政策已經(jīng)全部出臺，國家對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的決心已經(jīng)十分明顯，但房價依然在我行我素的上漲。以北京為例，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到今年十月份為止，北京房價同比上升10%以上。此次土地增值稅政策的出臺，筆者并不抱有什么希望，那么是什么原因?qū)е律鲜鼋Y(jié)果，進(jìn)而預(yù)示了土地增值稅政策的結(jié)局呢？
從出臺的系列稅收政策來看，首先，政策全部集中在交易環(huán)節(jié)，是偏重于交易需求管理的政策，而在自主性交易占據(jù)絕對主體地位的交易需求中，政策彈性是相當(dāng)小的，也就是說政策的變化對需求的影響很小，那么在總體供求失衡的大環(huán)境下，這樣的政策并不能對供求產(chǎn)生決定性的影響。
其次政策對房產(chǎn)供給沒有推動，反而加劇了供求的失衡。正常的政策調(diào)控應(yīng)該是需求和供給同時調(diào)節(jié)，這樣才能明顯的減輕供求失衡的影響，而由于我國不動產(chǎn)稅收政策的缺位，稅收政策對于供給的調(diào)節(jié)是無效的。但是從出臺的系列稅收政策集中于交易環(huán)節(jié)看，稅負(fù)的加重不僅難以影響需求，更重要的是導(dǎo)致了房產(chǎn)供給的縮水，最終出現(xiàn)了二手房市場的冷清，租賃市場的火暴，房價并沒有得到改善。
再次是政策的一刀切導(dǎo)致自主性交易需求受到打壓。城們失火，殃及池魚。由于我國房產(chǎn)交易實名制沒有廣泛推廣，個人信用系統(tǒng)沒有建立，各部門信息溝通存在問題，房產(chǎn)過戶實名制不完善，稅務(wù)部門和信貸等部門對于個人的房產(chǎn)擁有狀況沒有準(zhǔn)確的把握，導(dǎo)致針對投資性和投機性交易的稅收政策全部呈現(xiàn)一刀切的現(xiàn)象，本來調(diào)節(jié)投機性交易的政策，自主性交易也成了被調(diào)控對象，調(diào)節(jié)結(jié)果是既打擊不了投資性和投機性交易，也保護(hù)不了自主性交易，調(diào)控效果出現(xiàn)反作用也就不足為奇了。
從國家九部委出臺的十五條政策來看，短期政策難以奏效，中長期政策市場顯現(xiàn)至少需要三年左右的時間，而且市場化手段在我國目前宏觀調(diào)控中的效用還有待討論，放在我國這樣尋租導(dǎo)致的政府對經(jīng)濟(jì)的間接干預(yù)局面更大大限制了市場手段的作用發(fā)揮，在最終調(diào)控結(jié)果不明朗的預(yù)期下，目前供求總體和局部全面失衡的局面難以有效的得到改觀，短期甚至中期內(nèi)房價仍然具有上漲的基礎(chǔ)。
行政化手段需要自上而下的強勢政策
據(jù)悉，最近韓國房地產(chǎn)炒得火熱，房價被炒得非常高。對此，韓國建設(shè)交通部長官秋秉直以及青瓦臺的兩名官員提出辭職以示負(fù)責(zé)。韓國政府為抑制房價可謂不遺余力。在看我們國家，有哪個領(lǐng)導(dǎo)是因為房價管不好下臺的，有人說房價不是政府能夠管好的，但是要知道，我國目前的情況下，筆者認(rèn)為，只有強勢的行政化手段能夠在房價調(diào)控中取得效果，然后再用市場化的手段進(jìn)行引導(dǎo)。
政府和土地的利益關(guān)系扭曲了政府和經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，政府利益性行為超過了公益性行為，要打破這樣的利益關(guān)系，必須由政府部門自上而下的強勢調(diào)控政策，韓國的事件可以給我們一點啟示
眾所周知，我國土地出讓領(lǐng)域是問題最多的，地方政府在土地問題上形成的利益關(guān)系龐雜，制度外循環(huán)的土地出讓收入形成了地方政府獨特的土地財政的怪現(xiàn)象，不僅因為土地出讓成本的嚴(yán)重偏離正常水平，還在于土地出讓的短期收益性，地方政府不僅享受了本屬于公眾的收益，還享受著本屬于以后各屆政府的收益，這樣的收益誘惑下，政府又壟斷著土地的出讓權(quán)利，那么土地問題形成了地方政府間接干預(yù)經(jīng)濟(jì)的資本，進(jìn)而無形中形成了尋租的存在，一些開發(fā)商和房地產(chǎn)企業(yè)通過尋租獲得了機會，造成了房地產(chǎn)領(lǐng)域的失去秩序，導(dǎo)致目前的房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分是地方政府的“關(guān)系團(tuán)”和“親友團(tuán)”。本來房地產(chǎn)市場的公共屬性決定了政府的必要調(diào)控義務(wù)，但由于這樣利益糾葛的存在，政府處于利益的目的，公益性的調(diào)控讓位于利益性的干預(yù)，那么房價的調(diào)控更多的表現(xiàn)為對政府干預(yù)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)。那么本來屬于基本調(diào)控手段的市場化手段只能扮演引導(dǎo)的角色，要改變政府的間接干預(yù)經(jīng)濟(jì)的割據(jù)，政府自上而下的強勢調(diào)控就顯的尤為必要。
那么我們理解為什么韓國建設(shè)部長因為房價問題就有了一定的基礎(chǔ)，一個基本原因在于房地產(chǎn)市場的公共屬性決定了政府調(diào)控的必要。房價穩(wěn)定在什么水平是真正考驗政府市場化手段是否到位的標(biāo)準(zhǔn)。
通過以上的分析我們可以認(rèn)為，要改變政府在土地問題上形成的利益關(guān)系，政府自上而下的強勢調(diào)控是相當(dāng)必要的，所謂解鈴還需要系鈴人。所幸的是我國正在對土地出讓收入進(jìn)行“收支兩條線”的管理，逐步納入到制度內(nèi)管理，進(jìn)入國家預(yù)算監(jiān)督，土地出讓成本要真正彌補社會利益的損失，而土地出讓的收益也要用于公眾事業(yè)，政府的土地利益關(guān)系能夠在不久的將來得到一定程度的緩解，那么我們市場化的手段就能夠真正的發(fā)揮作用。
