對于2006年的二手房交易來說，稅收政策可以說是一環(huán)扣著一環(huán)。從2006年6月1日開始執(zhí)行的新營業(yè)稅政策到8月1日開始執(zhí)行的個人所得稅，再到9月14日國稅總局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知 》，緊接著就是10月20日國稅總局《關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》，隨后11月10日，北京地稅局出臺《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》（京地稅地[2006]456號），該文件對于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時扣除項目金額確認(rèn)的相關(guān)問題進(jìn)行了明確規(guī)定，并于2006年12月1日正式實施。
“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，土地增值稅的出臺實施，一方面說明這是今年整體宏觀調(diào)控政策的一個延續(xù)和深化，也是落實進(jìn)一步發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)機(jī)制的一項重要舉措，也表明政府對于維持房地產(chǎn)健康發(fā)展、穩(wěn)定房產(chǎn)價格的一種決心；另一方面，土地增值稅的正式實施，也表明房產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)過程中所涉及到的稅費全部涵蓋，房產(chǎn)置業(yè)的成本將會繼續(xù)增加，房產(chǎn)投資收益會再度壓縮，這對于抑制需求會起到一定的積極作用，鑒于此，二手房交易也就再次遭受“稅費”的阻擊，12月的交易量將會出現(xiàn)萎縮。
市場影響：未來半月的過戶量將會增加，而12月交易量會萎縮
由于土地增值稅將于12月1日正式實施，現(xiàn)在距離征收時間也就半個月的時間，那么，在此時間段內(nèi)，對于那些已經(jīng)成交的客戶來說，為了避免交易稅費的增加，必然會出現(xiàn)提前集中過戶的現(xiàn)象；另外，對于那些已經(jīng)有成交意向的消費者來說，受此政策的催動，為了節(jié)省土地增值稅的成本支出，也將會加速彼此之間交易，同時，也會將部分后期的交易需求提前釋放。從這個層面上來說，11月下半月的二手房交易會比較活躍，而12月的二手房交易量將會出現(xiàn)一定的下滑。
另外，從房產(chǎn)的價格來看，由于目前北京依然處于賣方市場，而土地增值稅依然是交易環(huán)節(jié)的一種稅費，那么賣方必然會將稅費轉(zhuǎn)嫁到房價當(dāng)中或者直接由賣方承擔(dān)亦或者買賣雙方共同承擔(dān)，但是，不管哪種方式，均會在一定程度上拉高房價。
稅費征收：增值額的四級超率累進(jìn)稅率征收或交易價格全額的1%征收
從此次北京地稅局出臺的土地增值稅征收政策中，雖然將扣除項目金額分成兩種情況，其一是“凡能提供購房發(fā)票的”為一種扣除標(biāo)準(zhǔn)；其二是“凡不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照重置成本評估法，評定的房屋及建筑物價格評估報告的”為另一種扣除標(biāo)準(zhǔn)；但無論是哪種扣除標(biāo)準(zhǔn)，均按照增值額的四級超率累進(jìn)稅率執(zhí)行。第二種土地增值稅的征收方式就是核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式。
案例解析：哪種土地增值稅繳納方式更省錢
在未來土地增值稅的繳納方式過程中，消費者究竟應(yīng)該選擇哪種方式更省錢，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，消費者應(yīng)該進(jìn)行具體情況來具體對待。假設(shè)張先生于2004年以50萬元購買了一套房產(chǎn)，2006年12月將以70萬來出售。那么，張先生不能提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，其以核定方式來繳納，則需要繳納的土地增值稅為7000（700000×1%）元；如果張先生能夠提供購房發(fā)票，發(fā)票所載金額為50萬，當(dāng)時購買這套房產(chǎn)繳納的契稅為7500（500000×1.5%）元，轉(zhuǎn)讓時需要繳納的營業(yè)稅為38500（700000×5.5%）、個人所得稅按核定方式繳納為7000（700000×1%）。那么，張先生需要繳納的土地增值稅為28725（95750×30%）。很明顯，在條件允許的情況，許多消費者會選擇核定的征收方式繳納。
存在疑惑：征收細(xì)則還需要進(jìn)一步確定
雖然此次北京地稅局對于土地增值稅的扣除項目和征收方式進(jìn)行了比較明確的規(guī)定；但是，對于土地增值稅的征收細(xì)則還需要進(jìn)一步的明確，比如對于土地增值稅的征收范圍。按照京財稅[1999]1201號規(guī)定，對居民個人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。同時，按照京地稅地[2004]368號文件規(guī)定，對個人轉(zhuǎn)讓居住滿三年未滿五年的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，減半征收土地增值稅項目；如果將這兩個文件進(jìn)行銜接，是否就是對于普通住宅和五年以上的非普通住宅均免征土地增值稅？對于這一點，可能還是存在疑惑，而對于土地增值稅征收范圍的界定，將直接會影響到該政策對于二手房市場產(chǎn)生的波動幅度。
最后，“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認(rèn)為，土地增值稅的實施已經(jīng)“圓滿”的封鎖了二手房交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及到的各項稅費，可以說是轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費已經(jīng)“面面俱到”。毫無疑問，這些稅費的完善對于房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)健康發(fā)展是一種利好，但是，在短期內(nèi)對于二手房市場必然會產(chǎn)生一定得波動，交易量會出現(xiàn)下挫，而價格依然會堅挺。
