日前，北京地稅局出臺(tái)《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）表示，將于2006年12月1日正式實(shí)施與“契稅‘一窗式’辦理繳納土地增值稅”，并對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了明確規(guī)定。
“由于土地增值稅將于12月1日正式實(shí)施，《通知》發(fā)布后的11月二手房市場(chǎng)出現(xiàn)的震動(dòng)較大�！薄版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)總監(jiān)金育松告訴本報(bào)記者，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，11月15日至22日，二手房成交量比上期（11月7至14日）上漲20％，比上月同期上漲31％；11月15日至22日，二手房過(guò)戶(hù)量相比上期上漲23％。
金育松認(rèn)為，在12月1日土地增值稅正式征收前，對(duì)于已經(jīng)達(dá)成二手房交易的房產(chǎn)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，為了避免交易稅費(fèi)的增加，必然會(huì)出現(xiàn)提前集中過(guò)戶(hù)的現(xiàn)象；而對(duì)于那些已經(jīng)有成交意向的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，受此政策的催動(dòng)，為了節(jié)省征收土地增值稅所帶來(lái)的成本支出，會(huì)出現(xiàn)部分后期交易需求提前釋放，也就加速了二手房的成交，導(dǎo)致成交量的上漲。
“公寓”成交漲幅首次超“民宅”
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，11月15日至22日，二手民宅、二手公寓成交量比上期（11月7至14日）分別上漲12％、27％。金育松認(rèn)為，雖然說(shuō)年底本是成交旺季，二手房成交量普遍上漲屬正常現(xiàn)象，但是，非普通住宅上漲幅度超過(guò)普通住宅，在宏觀調(diào)控以來(lái)還屬首次，出現(xiàn)這種現(xiàn)象主要是因?yàn)榉瞧胀ㄗ≌驹谡魇胀恋卦鲋刀愔校磥?lái)交易成本增加促使其“提前”成交。
“信一天”市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人羅煜接受本報(bào)記者采訪時(shí)也表示，對(duì)于多屬普通住宅的中端市場(chǎng)，交易需求及成交量沒(méi)有受到土地增值稅影響。不過(guò)，《通知》出臺(tái)使得140平方米以上的非普通住宅掛牌銷(xiāo)售房源量逐漸增多。與此同時(shí)，很多客戶(hù)都擔(dān)心12月1日以后房主將把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致價(jià)格上漲，也直接帶動(dòng)了客戶(hù)需求量的增加。
東部非普通住宅“扎堆”成交
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，11月15日至22日，北京東部大部分典型區(qū)域二手非普通住宅成交量均出現(xiàn)上漲，東二環(huán)、CBD、朝青、八通沿線等區(qū)域成交量相比上期分別上漲26％、33％、29％、36％；并且有七成以上的成交房屋為140平方米以上大戶(hù)型。
金育松認(rèn)為，東部區(qū)域非普通住宅成交表現(xiàn)為大戶(hù)型，與區(qū)域二手房市場(chǎng)一直以來(lái)的供應(yīng)狀況有關(guān)，東部140平以上二手商品房市場(chǎng)的供需比在1∶4左右，而140平方米以下二手商品房市場(chǎng)的供需比為1∶6左右，90平方米以下小戶(hù)型供需比則高達(dá)1∶9.因此，大戶(hù)型房產(chǎn)客戶(hù)繳納稅費(fèi)意愿較低，業(yè)主也急于出售，因此在土地增值稅正式開(kāi)征前成交量出現(xiàn)明顯上漲。
西二環(huán)“高價(jià)房”交易量飛漲
“北京西二環(huán)一直以來(lái)二手房成交相對(duì)上漲并不快，但11月15日至22日卻出現(xiàn)了較為明顯的上漲。據(jù)‘鏈家地產(chǎn)’統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，西二環(huán)單價(jià)超過(guò)12000元／平方米的‘高價(jià)房’成交量相比上期上漲25％，主要集中在中海馥園、時(shí)代之光、五月花庭等樓盤(pán)，多以90—110平方米的中小戶(hù)型為主�！苯鹩烧J(rèn)為，價(jià)格相對(duì)高位、房源難于上市、次新房相對(duì)匱乏等現(xiàn)狀，造成了供需比匹配難度大的特點(diǎn)，是阻礙以往西二環(huán)二手房成交的根本原因；但由于土地增值稅是首個(gè)專(zhuān)門(mén)針對(duì)非普通住宅的稅費(fèi)，刺激了部分非普通住宅房源的上市，從而促進(jìn)了區(qū)域“高價(jià)房”交易量的上漲。
金育松表示，土地增值稅開(kāi)征前期的市場(chǎng)現(xiàn)象明顯區(qū)別于其他稅收（例如營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅）開(kāi)征前的市場(chǎng)現(xiàn)象，主要是因?yàn)榘l(fā)布與正式實(shí)施間隔較長(zhǎng)，給了市場(chǎng)反應(yīng)的時(shí)間，因此，土地增值稅開(kāi)征前夕，出現(xiàn)了成交量和過(guò)戶(hù)量同漲的局面。
轉(zhuǎn)嫁稅款推升價(jià)格
據(jù)“信一天”門(mén)店經(jīng)理介紹，目前出售5年內(nèi)非普通住宅的房主均希望中介公司在11月30日前完成出售與過(guò)戶(hù)手續(xù)，但同時(shí)表示若無(wú)法售出將改變目前銷(xiāo)售計(jì)劃。
據(jù)“信一天”位于中關(guān)村、亞運(yùn)村、國(guó)貿(mào)、望京等5年內(nèi)非普通住宅聚集區(qū)的35家門(mén)店對(duì)680名涉稅房主及740名客戶(hù)的調(diào)查顯示，其中7成房主表示將繼續(xù)銷(xiāo)售，但新增土地增值稅由買(mǎi)方交納；2成房主表示延緩銷(xiāo)售計(jì)劃靜觀房?jī)r(jià)態(tài)勢(shì)；1成左右房主表示將把房產(chǎn)停售轉(zhuǎn)租。而將近9成的客戶(hù)表示目前無(wú)法再接受房主的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁，5年內(nèi)非普通住宅交易所涉及的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅合計(jì)已超過(guò)房?jī)r(jià)的8％。
“信一天”市場(chǎng)部經(jīng)理羅煜認(rèn)為，12月1日土地增值稅計(jì)征之后，房主、客戶(hù)的交易需求意愿將被再次壓抑，同時(shí)房?jī)r(jià)也同樣因房主稅費(fèi)的轉(zhuǎn)嫁而步入階梯上升階段，成交單價(jià)被動(dòng)性漲幅平均可達(dá)1.2％。
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知識(shí)小貼士
什么是土地增值稅？
土地增值稅是國(guó)家為了規(guī)范土地和房地產(chǎn)交易秩序，調(diào)節(jié)土地增值收益而采取的一項(xiàng)稅收調(diào)節(jié)措施。我國(guó)于1994年頒布了《土地增值稅暫行條例》，之后又出臺(tái)了《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。
轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，是土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定繳納土地增值稅。
作為個(gè)人所購(gòu)房產(chǎn)，如果僅作為居住使用，就不用繳納土地增值稅；只有再轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營(yíng)此房并獲得相當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)以上增值收入時(shí)，才有必要繳納土地增值稅。具體規(guī)定請(qǐng)按照最新調(diào)整。
