日前公布的二手房交易中要征收土地增值稅，并且公布了北京市土地增值稅的具體計(jì)算方法以及減免政策�，F(xiàn)在本報(bào)就用具體的實(shí)例來(lái)為消費(fèi)者計(jì)算一下土地增值稅的具體數(shù)額。
★計(jì)算公式
土地增值稅=（房產(chǎn)交易合同價(jià)格-規(guī)定扣除項(xiàng)目）×規(guī)定稅率。新《規(guī)定》扣除項(xiàng)目包括：
（1）能夠提供購(gòu)房發(fā)票
①取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額；②按發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額；③按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；④取得房地產(chǎn)時(shí)所繳納的契稅。
（2）不能夠提供購(gòu)房發(fā)票，但提供房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
①取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明；②中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格（不包括土地評(píng)估價(jià)值），需經(jīng)地方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格進(jìn)行確認(rèn)；③按國(guó)家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價(jià)格評(píng)估費(fèi)用。
規(guī)定稅率依舊采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分，稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分，稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，適用稅率為60%.
（3）既不能夠提供購(gòu)房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告
按二手房交易合同價(jià)格的1%征收率計(jì)征土地增值稅。
★舉例
1.可以提供原始憑證
張先生2003年購(gòu)房屋一套，總價(jià)60萬(wàn)元，裝修費(fèi)5萬(wàn)元，現(xiàn)準(zhǔn)備以80萬(wàn)元出售，所有票據(jù)齊全，所需交納土地增值稅如下：
土地增值稅=（房產(chǎn)交易合同價(jià)格80萬(wàn)元-規(guī)定扣除項(xiàng)目）×規(guī)定稅率
規(guī)定扣除項(xiàng)目：①購(gòu)進(jìn)價(jià)格：60萬(wàn)元；②契稅：80萬(wàn)×1.5%=12000元；③營(yíng)業(yè)稅：80萬(wàn)×5.5%=44000元；④個(gè)人所得稅核定增收：28200元；⑤加計(jì)金額：60萬(wàn)×5%×3=90000元。合計(jì)扣除771200元。（800000-771200）/771200=3.73%<50%，規(guī)定稅率取30%.
應(yīng)繳土地增值稅=（800000-771200）×30%=8640元。
2.無(wú)法提供原始憑證
需要繳納售出價(jià)格的1％，即80萬(wàn)元×1％＝8000元
那么征收土地增值稅后，房子的交易成本繼續(xù)上升。如表中所示，目前房子涉稅的包括契稅、印花稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、增值稅五項(xiàng)稅收。通過(guò)稅費(fèi)計(jì)算我們不難看出，二手房交易成本已經(jīng)明顯高于一手新房，以此案例為基礎(chǔ)，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和增值稅三稅金額占到該房交易總成本的82％左右，土地增值稅占到11％左右，成本費(fèi)用總額占到該房值的10％左右。二手房利潤(rùn)空間受到相當(dāng)擠壓。
