北京市豐臺區(qū)房產(chǎn)稅近幾年來一直呈小幅增長趨勢，但調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅制及征收管理仍然存在不少問題。
計稅依據(jù)和稅率不統(tǒng)一，造成稅負不公平�，F(xiàn)行房產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值和租金收入兩個計稅依據(jù)征收房產(chǎn)稅，稅率分別為1.2%%和12%%，導(dǎo)致明顯的稅負不公。同樣的房產(chǎn)，自用的按房產(chǎn)余值計征1.2％的房產(chǎn)稅，出租的按租金的12%%計征房產(chǎn)稅，自用房產(chǎn)的稅負遠遠低于出租房產(chǎn)的稅負。
按照房產(chǎn)原值征稅不合理。主要表現(xiàn)在：房產(chǎn)因獲取的時間不同，同城市、同地點，甚至相鄰的房產(chǎn)，依房產(chǎn)原值計稅，房屋建設(shè)時間越早房產(chǎn)原值越低，房產(chǎn)稅負也越輕；房產(chǎn)來源不同，同時期、同地點的房產(chǎn)，購入房產(chǎn)的原值要高于自建房產(chǎn)的原值，購入商業(yè)店鋪與自建商業(yè)店鋪的稅負差異則更加驚人；以裝飾裝修的形式出租。承租方出錢對出租方的房屋進行較大規(guī)模的改造，從而獲得房屋一定時期的使用權(quán)，但此部分投資并未計入房產(chǎn)原值；對原有的房屋進行改造后，由出錢單位進行經(jīng)營或再投資，雙方均對房屋改造的費用無固定資產(chǎn)的賬面記載，也就是說，這部分投資未計入房產(chǎn)原值；部分自建房產(chǎn)屬于違章建筑或臨時建筑，隨時有被拆除的可能，但由于種種原因長期存在，并用于經(jīng)營、出租，這部分房產(chǎn)的原值難以掌握；按房產(chǎn)原值征稅，使得房產(chǎn)稅收入不能隨經(jīng)濟發(fā)展、物價水平的提高和房產(chǎn)實際價值的上升而相應(yīng)增加，也限制了稅收調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮。
房地產(chǎn)的房產(chǎn)價值和土地價值核算方式不同，導(dǎo)致房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)差別較大。目前，房產(chǎn)價值和土地價值的核算方式主要有以下幾種：一、無償取得國家劃撥土地。用此種方式得到的土地沒有土地計價，在此基礎(chǔ)上建造的房產(chǎn)原值只包含房產(chǎn)本身的造價，按照稅法規(guī)定以房產(chǎn)原值為依據(jù)繳納房產(chǎn)稅。二、以支付土地出讓金的方式取得土地。在此基礎(chǔ)上建造房產(chǎn)，房產(chǎn)價值和土地價值可以分別統(tǒng)計，如果納稅人將土地出讓金單獨計入無形資產(chǎn)，在計算城市房地產(chǎn)稅時可予以扣除。三、以購買方式取得的房產(chǎn)，房價中包含了土地價值，無法分別統(tǒng)計房產(chǎn)價值和土地價值，此類納稅人繳納房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為取得房產(chǎn)的總價值。上述三種不同的房產(chǎn)取得方式，使得房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)存在較大的差異，從而造成明顯的稅負不公。
征稅范圍偏窄�，F(xiàn)行《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定的房產(chǎn)稅征稅范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。目前，在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，農(nóng)村的工業(yè)化生產(chǎn)和商品經(jīng)營已相當普遍，但由于受現(xiàn)行房產(chǎn)稅制限制，對這部分生產(chǎn)和經(jīng)營用的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅沒有政策上的依據(jù)。一些生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)將自己的倉庫或一部分生產(chǎn)用房放在農(nóng)村，以減少稅收開支。
筆者認為，房產(chǎn)稅改革的最終目標應(yīng)是合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地使用稅等各種與房產(chǎn)相關(guān)的稅費，建立規(guī)范的房地產(chǎn)稅制。從近期來看，可以對現(xiàn)行的房產(chǎn)稅進行以下改革：
統(tǒng)一納稅人。將外資企業(yè)和外籍人員并入房產(chǎn)稅的納稅人之中，統(tǒng)一為“在中國境內(nèi)擁有房屋所有權(quán)的單位和個人”。
統(tǒng)一計稅依據(jù)和稅率。將“從價計征”和“從租計征”統(tǒng)一為按照房產(chǎn)評估價計征，并統(tǒng)一稅率。按照房產(chǎn)評估價計征既可以體現(xiàn)房產(chǎn)稅的財產(chǎn)稅特性，又可以避免“從價計征”和“從租計征”所產(chǎn)生的問題，為稅務(wù)部門提供有效的征稅依據(jù)。
實行幅度比例稅率。可以考慮將固定比例稅率改為幅度比例稅率，以便于各地根據(jù)其經(jīng)濟發(fā)展水平和財政收支狀況選擇合適的稅率。房產(chǎn)稅的稅率初步可以設(shè)計為1%%—3%%.
逐步擴大征稅范圍。應(yīng)規(guī)定個人住房免征面積，對超面積部分應(yīng)征收房產(chǎn)稅。這樣可以在一定程度上控制投機性住宅消費和飛速上漲的房價。另外，有必要將經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)農(nóng)村的營業(yè)用房產(chǎn)納入房產(chǎn)稅的征稅范圍。
�。ū本┦胸S臺區(qū)地稅局房產(chǎn)稅課題組供稿成員包括宗立元 裴曉南 孔雪梅 孟芳娥 馬淑艷 史興旺）
