《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》(下稱《通知》)已于6月1日開始實施，這一新政策使利益各方的討論各執(zhí)一詞，其中關(guān)于“調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅”規(guī)定是政策的重中之重。
沒對單位投機房產(chǎn)進行限制
《通知》規(guī)定:“對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；個人購買非普通住房超過5年(含5年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。”
文件對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易全額征收營業(yè)稅的主體不明確，對企業(yè)與個人的投機住房行為均進行調(diào)控，還是僅對其中之一進行呢？大家也莫衷一是。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知》對其進行了補充規(guī)定，明確僅對個人的住房投機行為進行調(diào)控。但是，如果以企業(yè)的名義購買住宅(這種情況在各個居民小區(qū)均存在)，再在不到5年時間內(nèi)出售，是否要全額征收營業(yè)稅呢？從文件來看，對其是不全額征收營業(yè)稅的，這除了不公平外，還容易給一些人鉆空子，借單位名義進行投機。
并且，新文件的出臺背景是基于與居民生活息息相關(guān)的住房，對個人購買商鋪再轉(zhuǎn)讓的投機行為，此次新政策并未進行調(diào)控。
未區(qū)分自住還是投機需求
這條稅收政策出臺的目的是為了打擊投機性購房，但也免不了會傷及無辜，主要原因在于新政策未區(qū)別對待自住需求與投機需求。
新政策規(guī)定，對個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。此處的住房未考慮投機還是自住，基于現(xiàn)在的人才流動情形，如果個人因工作調(diào)動或改善居住條件換購住房，其銷售居住購買不超過5年的唯一住房也要繳納營業(yè)稅。這就大大加大了換購住房者的成本，也有悖于我國現(xiàn)階段人們改善住房的需求。這個政策對個人出售唯一住房和投機者出售住房的政策是一視同仁的。個人出售5年內(nèi)購買的“唯一住房”是為其購買新住房換取資金；而投機者銷售住房是一種經(jīng)營行為，純粹是為了獲利。這兩者的性質(zhì)是有本質(zhì)區(qū)別的。
而個人所得稅相關(guān)法規(guī)對此則有所照顧，當(dāng)然其出臺正是基于國家鼓勵住房消費的特殊時時期。《財政部、國家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于個人出售住房所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》規(guī)定：“出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免除。對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個人所得稅�！�
由此可以看出，國家對于個人換購住房的問題在個人所得稅和營業(yè)稅的處理上是一松一緊的，兩者在處理思路上是不同的。如果能將出售購買不超過5年的唯一住房的營業(yè)稅問題像個人所得稅一樣單獨規(guī)定，那么這個政策將避免傷及無辜的后果，當(dāng)然，稅務(wù)部門也應(yīng)對“唯一住房”標(biāo)準(zhǔn)制定統(tǒng)一的規(guī)定和有效的鑒別措施，不要讓炒房者鉆了空子。
稅收調(diào)控是否有效，還要看市場需求與新政策給投機者新增成本的博弈。在需求旺盛的情況下，這部分稅收可能轉(zhuǎn)化成交易成本，推升房價；在需求平穩(wěn)的情況下，又會極大地抑制二手房交易活動。(作者單位分別為上海國家會計學(xué)院和山東百丞稅務(wù)師事務(wù)所)
