物業(yè)稅開(kāi)征四大好處
好處一 有助于構(gòu)建和完善我國(guó)財(cái)產(chǎn)稅體系和地方稅收體系
10 余年來(lái)，我國(guó)地方稅制在運(yùn)行中不斷暴露出自身的不完善。1994年的稅制改革，重點(diǎn)解決了中央稅和共享稅問(wèn)題，對(duì)地方稅制本身并未下大力氣。多年過(guò)去了，地方稅仍存在稅種老化、稅政不統(tǒng)一、收入規(guī)模小等問(wèn)題，未能發(fā)揮出應(yīng)有的收入與調(diào)控功能：財(cái)產(chǎn)稅體系不健全，對(duì)個(gè)人財(cái)富調(diào)節(jié)不全面，僅依靠房產(chǎn)稅，土地稅的調(diào)節(jié)范圍和力度過(guò)小，稅額標(biāo)準(zhǔn)較低，計(jì)稅方法落后。而國(guó)外的財(cái)產(chǎn)稅體系一般由房地產(chǎn)稅及遺產(chǎn)稅兩大部分組成——房地產(chǎn)稅正是財(cái)產(chǎn)稅類主要稅種。假使物業(yè)稅開(kāi)征，構(gòu)建和完善財(cái)產(chǎn)稅體系和地方稅收體系，意義重大。
好處二 有助于規(guī)范土地管理
在我國(guó)，土地所有制形式包括：土地國(guó)家所有制和土地農(nóng)村集體所有制。實(shí)行的是土地批租制度。據(jù)相關(guān)規(guī)定，國(guó)家按照所有權(quán)與使用權(quán)相分離的原則，實(shí)行城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓，即轉(zhuǎn)讓制度，土地使用權(quán)出讓時(shí)間為40-70年，其中居住用地出讓為70年。單位和個(gè)人興建房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)，必須向房產(chǎn)所在地人民政府取得土地使用權(quán)。
如今，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展愈發(fā)凸顯出土地的價(jià)值和重要性。即便如此，土地仍屬于不可再生資源，其供給的有限性和需求的無(wú)限性又再次使土地成為關(guān)注的焦點(diǎn)。在我國(guó)人多地少的大前提下，可供出讓的城鎮(zhèn)土地資源非常有限，單靠增加出讓面積而不能獲得增值收益的土地出讓方式顯然是不可持續(xù)的。
假使物業(yè)稅開(kāi)征，從某種意義上說(shuō)，現(xiàn)行的土地批租制度將退出歷史舞臺(tái)。對(duì)于地方政府而言，土地將成為長(zhǎng)期而穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源。
好處三 有助于調(diào)節(jié)財(cái)富比例
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2002年農(nóng)村居民的平均財(cái)產(chǎn)為12937.8元，包括土地、房產(chǎn)、金融資產(chǎn)、生產(chǎn)性固定資產(chǎn)、耐用消費(fèi)品和非住房債務(wù)。其中，人均土地價(jià)值3 794.3元，占29.3％；房產(chǎn)凈值和金融資產(chǎn)分別為43％和12％。暴露出的問(wèn)題是：分布極不均衡——人均財(cái)產(chǎn)最多的20％的人口擁有55 2％的金融資產(chǎn)，人均財(cái)產(chǎn)最多的20％的人1：3擁有50 94％的住房。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們收入水平的提高，富人階層已經(jīng)在我國(guó)出現(xiàn)。福布斯富豪榜的誕生就是很好的例證，2005年度中國(guó)大陸100名富豪，約40％以上涉足地產(chǎn)業(yè)。如果開(kāi)征物業(yè)稅，可以加強(qiáng)對(duì)收入和財(cái)產(chǎn)差距的調(diào)節(jié)功能，從而緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況。
好處四 有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展
作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)及支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度大、帶動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)不僅能直接促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，還能帶動(dòng)相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。然而，目前建筑用房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)名目繁多、負(fù)擔(dān)較重，高于其他行業(yè)，也高于世界其他國(guó)家的房地產(chǎn)行業(yè)。有關(guān)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)存在收費(fèi)制度設(shè)計(jì)不科學(xué)，管理不規(guī)范等問(wèn)題——個(gè)別收費(fèi)項(xiàng)目的征收標(biāo)準(zhǔn)偏高，負(fù)擔(dān)不太合理；部分經(jīng)營(yíng)性與非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的區(qū)分仍不夠明確。直接結(jié)果就是，銷售轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)較重。加大了開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。對(duì)于消費(fèi)者而言，購(gòu)房門檻越發(fā)攀高，住房消費(fèi)也就得以抑制。
假使開(kāi)征物業(yè)稅，稅費(fèi)問(wèn)題能在一定程度上得到改觀。規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)也就更進(jìn)了一步。
物業(yè)稅開(kāi)征3大難點(diǎn)
難點(diǎn)一 產(chǎn)權(quán)不明晰
物業(yè)稅作為直接稅應(yīng)向產(chǎn)權(quán)所有者征收，開(kāi)征物業(yè)稅的基本要求是土地和房屋產(chǎn)權(quán)必須明晰。但我國(guó)目前很多企業(yè)和機(jī)構(gòu)的土地及房屋產(chǎn)權(quán)不清，產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離的情況相當(dāng)嚴(yán)重。要想在現(xiàn)階段明晰產(chǎn)權(quán)，其難度可以想像。而物業(yè)增值中有很大一部分是土地的增值，由于我國(guó)實(shí)行的是土地國(guó)有制，土地的增值部分如何征收也令人困擾。令人擔(dān)憂的是，匆忙出臺(tái)物業(yè)稅是否會(huì)造成新的“制度性不公平”？
難點(diǎn)二 舊房如何征收物業(yè)稅？
物業(yè)稅開(kāi)征前，土地批租制下的舊房把40～70年的大部分稅費(fèi)已一次性支付。如果開(kāi)征物業(yè)稅，納稅主體將一次性支付分成40-70年支付，如果對(duì)新房和舊房征收統(tǒng)一的物業(yè)稅，公平性就值得考慮。對(duì)于新舊房而言，難點(diǎn)就在于如何確定舊房的稅率。問(wèn)題還沒(méi)這么簡(jiǎn)單，貨幣的時(shí)間價(jià)值等問(wèn)題都會(huì)成為物業(yè)稅開(kāi)征的一大困擾！
難點(diǎn)三 土地出讓金是否納入物業(yè)稅？
多少年來(lái)，政府以土地所有者的身份在出讓土地使用權(quán)時(shí)收取價(jià)款，這就是土地出讓金。有人認(rèn)為。如把土地出讓金納入到物業(yè)稅中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)期的成本就會(huì)大幅下降，從而房?jī)r(jià)得以降低。也有學(xué)者指出，如將土地出讓金納入物業(yè)稅中，開(kāi)發(fā)成本的降低反而容易加劇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)熱，另房?jī)r(jià)下降又將導(dǎo)致購(gòu)房需求高漲，結(jié)果進(jìn)一步助長(zhǎng)房地產(chǎn)過(guò)熱。
土地出讓金是地價(jià)，物業(yè)稅是稅，能否把土地出讓金融入物業(yè)稅？如何操作？
各家之言
“非常贊同開(kāi)征物業(yè)稅，對(duì)消費(fèi)型的住房一律不收，對(duì)享受型、投資型的住房一定要多收稅�！�
——2006年3月，鄒玉川委員在全國(guó)“政協(xié)”會(huì)議上提出，加大住房用地的數(shù)量，不一定能夠解決住房貴的問(wèn)題
“通過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅適當(dāng)吸納一部分收費(fèi)，有利于降低房地產(chǎn)的即期成本和售價(jià)，也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和地方財(cái)政收入的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。”
——廈門大學(xué)教授鄧子基
“開(kāi)征物業(yè)稅，不僅能夠減少土地資源分配中的腐敗以及土地資源配置中的扭曲，有利于土地所有制的改革，促進(jìn)統(tǒng)一土地市場(chǎng)的形成，而且能夠有效地抑制地方政府‘寅吃卯糧'等短視行為，保持甚至強(qiáng)化現(xiàn)有土地制度的一些優(yōu)點(diǎn)�！�
——清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院教授白重恩
“物業(yè)稅的開(kāi)征并非易事，必須具備四個(gè)條件——第一，就是物業(yè)稅征收要求各種產(chǎn)權(quán)清晰；第二，要理順各種產(chǎn)權(quán)關(guān)系，國(guó)有土地和集體土地應(yīng)該并軌，土地使用形式也應(yīng)該并軌；第三，要有公平、公正的評(píng)估機(jī)構(gòu)；第四，房地產(chǎn)稅費(fèi)體系要完整。物業(yè)稅的開(kāi)征，是一次整體不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)的改革，應(yīng)從稅基、稅種、稅率及減免范圍上統(tǒng)籌考慮�！�
——中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員劉維新
“物業(yè)稅收改革重點(diǎn)應(yīng)從土地的地租類收益角度出發(fā)，但由于地租收取方式的改變會(huì)同時(shí)影響到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易、出租、物業(yè)的保有等多個(gè)環(huán)節(jié)，包括在這些環(huán)節(jié)中的稅率變化和稅收關(guān)系，也將因稅收政策而影響市場(chǎng)的變化。”
——華遠(yuǎn)房地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)
背景資料
美國(guó)
美國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)保有課稅只設(shè)置單一的稅種，稱之為財(cái)產(chǎn)稅（即物業(yè)稅）。財(cái)產(chǎn)稅是美國(guó)地方政府重要的財(cái)政來(lái)源。是地方稅的主體稅種，其納稅義務(wù)人為不動(dòng)產(chǎn)的所有人，課稅對(duì)象是納稅人所擁有的不動(dòng)產(chǎn)。美國(guó)財(cái)產(chǎn)稅征收把財(cái)產(chǎn)價(jià)值的估算作為核心，多年的發(fā)展，使得美國(guó)各地方政府都擁有自己的房地產(chǎn)估價(jià)部門，并形成系統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)方法體系。其主要評(píng)估方法有三種，即比照銷售法，成本法和收入法。
在美國(guó)，財(cái)產(chǎn)稅稅率由各地方政府自行制訂。為加強(qiáng)對(duì)財(cái)產(chǎn)稅的征收，各地方政府還建立了比較詳細(xì)的財(cái)產(chǎn)信息管理制度。
英國(guó)
英國(guó)把對(duì)物業(yè)所有者與租用者征收的稅種稱之為住房財(cái)產(chǎn)稅，這也是英國(guó)非分明滿18歲的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人，租約居住人，特許居住人，業(yè)主等。如一處住房為多人所有或多人居住，則這些人共同承擔(dān)納稅義務(wù)。居民住宅包括樓房，平房，公寓，分層式居住房間，活動(dòng)房屋，船宅等，住宅房產(chǎn)的價(jià)值由國(guó)內(nèi)收入署的房產(chǎn)估價(jià)部門評(píng)估，每5年重估一次，按房別產(chǎn)的價(jià)值分為8個(gè)級(jí)別，分別征收不同的稅額。
在征稅時(shí)，根據(jù)住房財(cái)產(chǎn)稅納稅人的具體情況，可以降低其住房?jī)r(jià)值應(yīng)納稅的檔次，給予適當(dāng)?shù)臏p稅照顧。
加拿大
加拿大的物業(yè)稅也是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收，是地方的主要稅種。其不動(dòng)產(chǎn)的稅基包括土地、建物和其他不動(dòng)產(chǎn)，由政府采用市場(chǎng)價(jià)評(píng)估法評(píng)估。為了將評(píng)估的誤差減少到最低程度，加拿大各省都成立了專門的集中評(píng)估機(jī)構(gòu)，每個(gè)省都制訂出評(píng)估手冊(cè)來(lái)指導(dǎo)評(píng)估師的工作。同時(shí)，絕大部分省都通過(guò)立法來(lái)保證評(píng)估師調(diào)查和取得必要信息的權(quán)力，評(píng)估師可以任意索取相關(guān)資料。當(dāng)事人必須予以配合。
加拿大沒(méi)有統(tǒng)一的物業(yè)稅率，稅率主要依據(jù)各地方政府的收支狀況自行規(guī)定。
香港
香港的物業(yè)稅是對(duì)土地及建筑物課征的一種稅，主要對(duì)業(yè)主來(lái)自物業(yè)的租金收入征稅，沒(méi)有租金收入的業(yè)主則無(wú)須繳納物業(yè)稅。香港對(duì)物業(yè)稅的免除項(xiàng)目包括：由業(yè)主支付的差餉，也即物業(yè)管理費(fèi)；來(lái)自物業(yè)的租金收入，在該課稅年度內(nèi)無(wú)法收取；作為支付修理費(fèi)及其他開(kāi)支費(fèi)用的20％免稅額，這是一個(gè)無(wú)論實(shí)際開(kāi)支數(shù)目大小而規(guī)定的劃一的扣除額。香港的物業(yè)稅稅率約為16％，業(yè)主必須把所擁有的全部物業(yè)填報(bào)在綜合報(bào)稅表內(nèi)，接受稅務(wù)局評(píng)稅主任的評(píng)稅后，再根據(jù)評(píng)稅通知書(shū)的時(shí)間和稅額繳納稅款。
