最近一段時間物業(yè)稅被再度提及：我國可能會在明年選擇個別中小城市試點開征物業(yè)稅。目前全國已經開始對物業(yè)稅征收進行試點，但試點仍處于“空轉”階段，如果調研和準備工作比較充分，明年有望在一兩個城市進行“實轉”，試點成熟后將向全國推廣。
物業(yè)稅試點箭在弦上
7月9日，中央財經大學財政與公共管理學院劉桓教授在廣州市地稅局舉辦的“新時期納稅服務理論與實踐研討會”上表示，2007年我國的物業(yè)稅可能會在一些小城市試點開征。通過開征物業(yè)稅，可以讓多占住房資源的人多付費，來遏制炒房行為。
目前，全國有6個城市和地區(qū)開始對物業(yè)稅征收進行試點，但試點仍處于“空轉”階段，有關部門物業(yè)稅“實轉”試點城市的選擇正在進行當中。作為試點城市，雖然前期已經做了大量調研和試點工作，由“空轉”變“實轉”比較有優(yōu)勢，但是由于物業(yè)稅開征爭議比較大，各地對物業(yè)稅“實轉”持不同看法，因此有關方面在試點城市選擇過程中會充分考慮其積極性，甚至不排除“實轉”地點選擇在首批6個試點城市之外。據(jù)了解，目前北京、深圳、南京、重慶等6個城市已經進行模擬調研和課題研究，采用不同的改革方案試點。財政部門前期選擇試點城市時，考慮到了試點范圍的覆蓋度和代表性。前期試點是數(shù)據(jù)“空轉”，其目的是讓這幾個試點城市拿出方案。
物業(yè)稅最終可能會實行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報為輔的制度。對單位統(tǒng)管房，由單位代扣代繳；有物業(yè)公司管理的，由物業(yè)公司代收代繳；對其他建筑，采取納稅人主動申報和稅務人員上門征收相結合的方式。另外，為了減少物業(yè)稅開征的阻力，在物業(yè)稅開征初期，減免稅的范圍可能適當放寬。分析人士認為，目前物業(yè)稅的實行對于個人也不
會有太大影響。因為現(xiàn)在對于個人房地產的價值評估以及征稅時的扣除標準等都沒有一個合適的標準，現(xiàn)在理論界和實際操作部門仍在討論之中。
物業(yè)稅開征尚需時日
目前，輿論界對于開征物業(yè)稅的預期過于樂觀，低估了這一法規(guī)出臺的難度以及物業(yè)稅開征環(huán)境上的不足。物業(yè)稅開征的討論早已開始。十六屆三中全會對此已有說法，“在條件具備時對不動產開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”。不過，什么情況才算條件具備了呢？有關專家表示，物業(yè)稅的開征并非容易，必須具備四個條件。第一，就是物業(yè)稅征收要求各種產權清晰�，F(xiàn)在我國土地產權有兩種形式：一是國有，二是集體所
有。目前問題比較突出的是集體土地，隨便占用農民的土地、隨便改變土地用途的現(xiàn)象十分突出，產權不清晰。第二，要理順各種產權關系。現(xiàn)在從土地使用形式上看，有出讓和劃撥兩種，這兩種不同形式最終在房地產產品價值體現(xiàn)上差別很大，兩種形式混雜對于征稅工作難度更大。第三，要有公平、公正的評估機構。第四，房地產稅費體系要完整。
“物業(yè)稅開征將對目前房地產市場存在的問題起到根本性治理作用，但目前要開征物業(yè)稅可謂困難重重�！币晃环康禺a專家這樣評價。開征物業(yè)稅的四個條件之一就是進行土地產權合并。這涉及國家土地制度的改革，難度很大。另外，開征物業(yè)稅，首先要對不動產進行評估，但當前面臨的問題是：誰來評估？評估費誰來出？目前，我國有三個主管部門的評估機構，一是建設部為主的房地產評估機構；二是國土資源部所屬以土地評估為主的評估機構；三是國資局所屬的資產評估機構。這三個不同屬性的評估機構，對同一個不動產的評估，可能將得出三個不同的價值。這種情況下，如何能開征物業(yè)稅？
當前開征物業(yè)稅涉及范圍很廣的各個領域，不論是在理論上還是在實踐上，都將遇到相當多的問題，這將阻礙物業(yè)稅的改革進程。有關專家表示，要開征物業(yè)稅，至少還需要2~3年時間。
開征物業(yè)稅勢在必行
近日，建設部政策研究中心主任陳淮指出，市場經濟有一個原則，有資產就要征稅。征物業(yè)稅的第一個重要的功能就是，調整資源在不同人群中的分配比重，限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費，保護普通老百姓生活必需的消費。物業(yè)稅第二個作用是促進資源充分優(yōu)化利用，提高它的流動性。我國城鎮(zhèn)居民現(xiàn)在人均住房達到了26平方米，但有一部分存量的房屋被閑置了，閑置的成本很低。而迫使這部分閑置資源投入使用的好辦法，就是對持有環(huán)節(jié)提高稅收，減輕流轉環(huán)節(jié)的稅收。
事實上，目前世界上絕大多數(shù)成熟的市場經濟國家都實行物業(yè)稅方式，而大批發(fā)展中國家也已經開始采用這種做法。開征物業(yè)稅，不但可以大幅度擠出土地出讓金的泡沫，減少房地產投資開發(fā)風險，均衡各方稅收，而且還能降低城市居民的購房“門檻”，增強百姓改善住房的機會和能力。據(jù)透露，目前物業(yè)稅的稅收水平雖尚未確定，但基本原則是科學測算現(xiàn)行的房地產稅和房地產開發(fā)建設環(huán)節(jié)收費總體規(guī)模，令物業(yè)稅與之基本相當。業(yè)內人士分析，從試點到全國統(tǒng)一實施，物業(yè)稅真正面向普通市民，可能還有相當一段路要走。
