從今年6月1日開始，九部委出臺的新政中規(guī)定營業(yè)稅征收從兩年延長到五年，導致很多原本快跨過原來兩年征收期的房屋，在出售時又要交納營業(yè)稅。據(jù)記者了解，目前有很多原本打算出售房屋的業(yè)主進入了觀望期，他們在出售和出租所獲利益的衡量中猶豫不決。 記者請“我愛我家”的房產(chǎn)專家用數(shù)字來算了一筆經(jīng)濟賬。
以王先生的房屋為例，他在2002年6月以69萬的總價購入一套2室1廳1衛(wèi)103平米的住宅。
一、現(xiàn)在出租
該公寓精裝修，月租大約3500元/月，通過中介公司普通代理出租，需要一個月的租金作為傭金，那么一年的收益在38500元。
年平均投資收益率＝年收益/投資成本×100％
�。�38500/690000×100％
�。�5.5％
二、現(xiàn)在出售
現(xiàn)在該公寓的單價在9000元/平米左右，出售總價則為927000萬，另外需要交納印花稅和營業(yè)稅總共約總房價的5.55％。
因此業(yè)主的凈收益＝現(xiàn)在的出售總價－原來購房總價－所需稅費－其他支出（其他支出包括中保費、居間服務(wù)費以及權(quán)證代辦服務(wù)費，“我愛我家”共需20040元左右），
�。�927000－690000－927000*5.55％－20040
�。�165511元
年平均投資收益率＝投資收益/投資成本/年數(shù)×100％
�。�165511/690000/4×100％
＝6％
從上面的例子可以看出，該房屋出售所獲得的收益相比出租所獲得的收益略高些。
針對此類房屋，“我愛我家”房產(chǎn)專家分析如下：
（1）房價持續(xù)走高，正是賣房的好時機。雖然，國家針對房地產(chǎn)市場出臺了許多宏觀調(diào)控政策，但是，北京房價持續(xù)走高的原因主要是由供需比例決定的。旺盛的購房需求導致北京房價仍然保持了一個上升的趨勢。因此，對于部分房屋業(yè)主而言，不如把握現(xiàn)在時機，該出售是就出售。
�。�2）目前房源有所增加，租賃價格受影響。營業(yè)稅的征收，使得許多業(yè)主產(chǎn)生了購房遲疑，促使大量不滿五年的房屋進入房屋租賃市場。房源供給量的增多，將會導致房屋租賃的價格受到某種程度的影響，收益也會隨之有所下降。
�。�3）以后有征收其它稅種的可能性�，F(xiàn)在一直在關(guān)注的房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、個人所得稅、空置稅等不排除有出臺的可能性，一旦增加了這些稅種，業(yè)主需要交納的費用就會相應(yīng)增加。
（4）奧運會帶來房產(chǎn)契機不容錯過。營業(yè)稅征收延長年限后，很多房屋還需要再多等三至四年左右才能免稅出售，這樣就會錯過了2008年奧運會舉辦帶來的升值時期。
最后，“我愛我家”的房產(chǎn)專家提醒業(yè)主，如果是短期投資者應(yīng)該抓住現(xiàn)在這個大好時機及時出售，以保證獲得最大的收益；如果是作為長期投資者，不急于出售房屋套現(xiàn)，也可以以租代售，獲得穩(wěn)定的長期收益。
