隨著國(guó)稅總局一紙《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》的出臺(tái)，標(biāo)志著二手房市場(chǎng)冷靜期的到來。
《通知》的出臺(tái)是希望通過對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控抑制投資需求，進(jìn)而平抑新房?jī)r(jià)格。
對(duì)于普通消費(fèi)者而言，在新計(jì)稅方式下親自操作房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的復(fù)雜性加大
7月26日，隨著國(guó)稅總局一紙《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》的出臺(tái)，自8月1日起消費(fèi)者在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中的個(gè)稅繳納無法回避，標(biāo)志著二手房市場(chǎng)冷靜期的到來。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的專家表示，《通知》的出臺(tái)標(biāo)志著房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)泥沙俱下的時(shí)代已經(jīng)過去，市場(chǎng)正在逐步冷靜，要想在微利市場(chǎng)中求生存就必須提高中介服務(wù)的服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)技能。這對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的成熟發(fā)展非常有利。而那些急功近利的中、小中介公司將會(huì)被逐漸淘汰，市場(chǎng)環(huán)境在“冷靜”過后將有新一輪凈化。
政府：謹(jǐn)慎對(duì)待強(qiáng)征個(gè)稅
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析認(rèn)為，各地政府對(duì)于《通知》比較謹(jǐn)慎，目前大部分地區(qū)的各稅政收細(xì)則尚未出臺(tái)，但從已經(jīng)出臺(tái)的部分地區(qū)的細(xì)則來看，在嚴(yán)格執(zhí)行《通知》中個(gè)稅計(jì)算公式（個(gè)人所得稅金額＝（實(shí)際售價(jià)—房產(chǎn)原值—各項(xiàng)交易稅費(fèi)）×20%）的同時(shí)，各地細(xì)則的制定還是較為寬松，其中對(duì)于消費(fèi)者較為關(guān)注的無法確定原值的房產(chǎn)的征稅標(biāo)準(zhǔn)，各地細(xì)則均采取了《通知》中規(guī)定范圍的下限（即按房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的1%確定），這可能是各地政府考慮到前期個(gè)稅征收時(shí)的市場(chǎng)過激反應(yīng)，出于維護(hù)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展的考慮，因此不希望進(jìn)一步刺激二手房市場(chǎng)。
市場(chǎng)：二手房引導(dǎo)新房?jī)r(jià)格
目前二手房交易價(jià)格對(duì)新房定價(jià)的影響越來越大。更多新房在確定房?jī)r(jià)時(shí)不僅要考慮周邊新房的房?jī)r(jià)，還要考慮周邊二手房的房?jī)r(jià)。例如：北京棕櫚泉二手房的成交價(jià)在1.6萬-1.7萬元，周邊的品質(zhì)差不多的項(xiàng)目定價(jià)時(shí)就不敢高出太多。
而《通知》的出臺(tái)也是國(guó)家希望通過對(duì)二手房市場(chǎng)的調(diào)控來抑制投資需求，從而來平抑新房的價(jià)格。由于目前二手房市場(chǎng)的建設(shè)正在逐步完善，與一手市場(chǎng)形成的梯次消費(fèi)結(jié)構(gòu)還很脆弱，如果增加二手房的交易成本，勢(shì)必會(huì)對(duì)其發(fā)展產(chǎn)生影響。二手房交易成本的上揚(yáng)，直接后果是交易量的大幅下滑；間接后果是新房?jī)r(jià)格參照二手房?jī)r(jià)格上揚(yáng)。最終可能會(huì)使二手房市場(chǎng)失去對(duì)一手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用，甚至形成一、二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)間的攀長(zhǎng)格局。
另外21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析認(rèn)為，適量投資客對(duì)于一個(gè)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)是必須的。北京高檔房的租金回報(bào)近年來已經(jīng)從8%下滑到4%.如果投資客大量減少，房租將出現(xiàn)上漲。過分打壓二手房市場(chǎng)中的投資行為，則市場(chǎng)中正常的租賃需求無法滿足，租賃市場(chǎng)供求將會(huì)失衡，并不可取。
消費(fèi)者：個(gè)稅計(jì)算復(fù)雜、交易陷阱增多
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析認(rèn)為，《通知》的出臺(tái)一方面明確了個(gè)稅的計(jì)算公式以及減免稅的具體政策，增加了個(gè)稅執(zhí)行的可操作性，但另一方面，對(duì)于消費(fèi)者而言無疑增加了買賣房屋的復(fù)雜性，使得交易操作顯得更加撲朔迷離。
據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)目前消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)需要繳納的各種稅金共計(jì)4種（契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅、個(gè)稅），且各種征稅基準(zhǔn)與稅率不同；各種交易費(fèi)用多于3種（裝修費(fèi)、貸款利率、公證費(fèi)等），且費(fèi)用計(jì)算方式也各異。此外，加上這次新出臺(tái)的個(gè)稅的計(jì)算辦法牽扯到大部分稅金與交易費(fèi)用，雖然計(jì)算公式明確，但計(jì)算過程復(fù)雜，即使是專業(yè)人士，也需要對(duì)個(gè)稅政策有充分的理解。還有政策中的各種優(yōu)惠條款，稍有遺漏就會(huì)給買賣雙方帶來不應(yīng)有的損失。顯然對(duì)于普通的消費(fèi)者來說，親自操作房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的全過程難度將大大加大。
正是由于個(gè)稅在實(shí)際操作中的復(fù)雜，容易使不法中介利用買賣雙方對(duì)政策的不了解，設(shè)置交易陷阱，通過損害交易雙方的利益從中獲利。因此，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)專家提醒消費(fèi)者，從維護(hù)自身的利益出發(fā)，選擇信譽(yù)好的正規(guī)中介是消費(fèi)者減輕交易負(fù)擔(dān)，規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析認(rèn)為，《通知》的出臺(tái)表現(xiàn)出政府調(diào)控房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)市場(chǎng)的決心，但調(diào)控的最終效果一要看各地出臺(tái)的細(xì)則，二是短期內(nèi)會(huì)造成二手市場(chǎng)的重大動(dòng)蕩，行業(yè)的再次洗牌，長(zhǎng)期看則會(huì)促進(jìn)品牌服務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展。
