投資者可選擇合理避稅方式，同時(shí)做好租房策略和對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的研判。
自8月1日開(kāi)始，個(gè)人所得稅正式開(kāi)始了“強(qiáng)征”之旅，從此對(duì)于出售5年內(nèi)的房產(chǎn)者，個(gè)人所得稅成為一筆必不可少的開(kāi)支。
國(guó)稅總局關(guān)于二手房交易征收個(gè)稅的文件是7月26日發(fā)布的，這距離8月1日實(shí)施已經(jīng)不剩幾日，這段時(shí)間以來(lái)受此政策影響的二手房交易不在少數(shù)。
張大爺就是其中的一位。
張大爺有一套東直門(mén)區(qū)域的二手房，面積為54平米，售價(jià)52萬(wàn)，房產(chǎn)證為2002年。7月24日，李先生相中了這套房產(chǎn)，也就和張大爺達(dá)成了購(gòu)房交易意向。其中涉及到的營(yíng)業(yè)稅，雙方約定由買(mǎi)方李先生支付，并準(zhǔn)備近期就簽買(mǎi)賣(mài)合同。
但兩天后，國(guó)稅總局下發(fā)了8月1日二手房交易征收個(gè)稅的通知。買(mǎi)方李先生買(mǎi)這套房產(chǎn)需要通過(guò)貸款完成，而當(dāng)時(shí)僅有3個(gè)工作日，幾乎不可能在8月1日之前完成。而對(duì)于個(gè)稅由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)的問(wèn)題，雙方僵持不下，最后這宗買(mǎi)賣(mài)也就因此沒(méi)戲了。
接下來(lái)，張大爺又面臨著問(wèn)題，如果接著賣(mài)房子，如何解決稅務(wù)成本？該準(zhǔn)備哪些資料，才可以不交個(gè)稅甚至少交個(gè)稅？如果不賣(mài)房子而改租，這和賣(mài)房子相比，哪個(gè)更劃算？將來(lái)二手房的價(jià)格又會(huì)怎么變化？
交易量和房?jī)r(jià)受稅政影響
受交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)征收的影響，近期5年內(nèi)二手房交易量下降是很明顯的。
“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料分析，2006年1-5月，5年內(nèi)的二手房交易量占總交易量的比例為38%，而6月份由于營(yíng)業(yè)稅的影響5年內(nèi)的二手房交易量占總交易量的比例為34%；2006年8月1日個(gè)稅征收實(shí)施后，8月第一周5年內(nèi)的二手房交易占總交易量的比例為31%，相比6月再度下降3%.來(lái)自北京多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的統(tǒng)計(jì)甚至顯示，8月1日當(dāng)天，北京的二手房完稅量銳降，個(gè)稅繳納單數(shù)基本為零。
有一些人會(huì)認(rèn)為，以目前的稅率來(lái)看，個(gè)稅的征收比例為收入的1%，50萬(wàn)元的交易額所繳稅金不過(guò)5000元，影響幅度并不算大。
但也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，較低的核定征收稅率并不代表此次的個(gè)稅政策對(duì)樓市的打擊力度小，這項(xiàng)政策對(duì)二手房樓市價(jià)格的影響將是深遠(yuǎn)的。國(guó)家抑制房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)炒作的意愿已經(jīng)在這項(xiàng)政策中體現(xiàn)得十分明顯。對(duì)于一些專(zhuān)門(mén)囤積二手房的“投資者”，其打擊又是相當(dāng)直接的。
即使單從心理角度來(lái)說(shuō)，這項(xiàng)政策時(shí)刻都會(huì)影響到二手房買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中交易雙方的考量。
而且受到這項(xiàng)政策影響的北京二手房數(shù)量也是不可小視。信一天市場(chǎng)部上周對(duì)北京市全市出售房源進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。
結(jié)果顯示，目前北京市場(chǎng)上共有二手房源94000套，其中五年以上的房源只占26%.也就是說(shuō)，有74%約69560套房源將受到這次政策的影響。
慎打避稅擦邊球
從8月1日二手房交易開(kāi)始征收個(gè)稅起，各種媒體以及網(wǎng)上論壇就開(kāi)始流傳各種避稅方式。但其中有些方式讓人不太愿意恭維�！白龅秃贤瑑r(jià)”、假贈(zèng)與與真轉(zhuǎn)讓等一些避稅方法也開(kāi)始現(xiàn)身。
“做低合同價(jià)”是買(mǎi)賣(mài)雙方一種常見(jiàn)的避稅方式，但信一天市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人羅煜認(rèn)為，盡管此舉能夠一定程度減少稅費(fèi)支出，但不宜進(jìn)行。原因在以下兩點(diǎn)：第一，其違反稅收政策，政府對(duì)此違規(guī)行為也即將加大監(jiān)管力度，風(fēng)險(xiǎn)性較大；第二，從購(gòu)房者角度來(lái)看，當(dāng)此房產(chǎn)再次出售時(shí)，先行做低的“購(gòu)買(mǎi)價(jià)”將拉大買(mǎi)賣(mài)差額，反而再次增加出售成本，得不償失。
至于借用贈(zèng)與的方式來(lái)轉(zhuǎn)讓?zhuān)凑漳壳暗恼�，�?zèng)與過(guò)戶(hù)只需買(mǎi)方繳納4％契稅，而買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)如果在5年以?xún)?nèi)需要繳納5.5%營(yíng)業(yè)稅、2%或4%契稅，以及個(gè)稅。
看似可以節(jié)省不少稅費(fèi)，但法律專(zhuān)家則提醒投資者，由于這樣處理要簽署一個(gè)假的“贈(zèng)與”合同，其中蘊(yùn)含的法律風(fēng)險(xiǎn)很大，一旦雙方出現(xiàn)糾紛，事情會(huì)很難解決。
還有一些方式，則是沿走在政策的邊緣。如一些中介向投資者建議，夫妻買(mǎi)房，最好只寫(xiě)一個(gè)人的名字，這樣可以規(guī)避第二套房產(chǎn)因非自住而繳稅�！坝捎谕ㄖ幸�(guī)定對(duì)自住5年以上的惟一用房免稅，售房者可在自住房上做文章，比如買(mǎi)房時(shí)以父母、兒子或者夫妻雙方的一方為產(chǎn)權(quán)持有者�！�
利用政策空間合理避稅
除了上述一些不正規(guī)的避稅方式，其實(shí)二手房合理避稅的空間還是不小。
《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》這樣規(guī)定，從8月1日起，二手房交易中將可以選擇兩種交稅方案：一是如果您能提供完整、準(zhǔn)確資料的，按應(yīng)繳個(gè)稅額的20％計(jì)算；二是如果您不能提供完整資料的，將按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%比例繳納個(gè)人所得稅。
這也就是說(shuō)，買(mǎi)賣(mài)二手房可以按照兩種方式中較低的稅費(fèi)繳納。比如一套二手房售價(jià)100萬(wàn)元，可以提供的成本資料是90萬(wàn)元。如果按照第一種方式繳納，則需要交2萬(wàn)元個(gè)稅[（100-90）×20%]，而如果不提供成本資料，按照第二種方式繳納，則只需要繳納1萬(wàn)元[100×1%].據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，從“差額的20%”到“全額的1%”的明顯轉(zhuǎn)變是由于實(shí)際征繳過(guò)程中個(gè)稅征收操作的困難所導(dǎo)致的。如果能順利解決這些困難，日后普遍征收“差額20%”的個(gè)稅方式較為容易實(shí)現(xiàn)；而如果短期內(nèi)無(wú)法解決，則在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)都會(huì)執(zhí)行“全額1%”的計(jì)稅方式。
據(jù)了解，廣州早在今年1月1日就開(kāi)征二手房個(gè)稅了。
廣州也是規(guī)定核定征收的比例是1%，這就留下了避稅空間。
有統(tǒng)計(jì)顯示，廣州二手房市場(chǎng)按核定征收規(guī)定交納個(gè)稅的比例達(dá)到七成至八成。
此外，還有利用最低評(píng)估價(jià)格交稅這種方式�，F(xiàn)在二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)雙方最常用這種避稅方式，且被房地產(chǎn)中介業(yè)所公認(rèn)。
今年7月，北京市地方稅務(wù)局下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整二手房交易計(jì)稅價(jià)格的通知》，首次公布了本市二手商品住房交易、特殊二手商品住房、已購(gòu)公房再上市、經(jīng)濟(jì)適用住房再上市、二手辦公用房交易、二手商業(yè)用房交易六類(lèi)二手房交易最低計(jì)稅價(jià)格。據(jù)房產(chǎn)中介人士透露，不同的地區(qū)最低計(jì)稅價(jià)格不同，一般在7500元/平方米左右。
如果賣(mài)方按照此價(jià)格扣除的成本交稅，很可能會(huì)高于自己的購(gòu)買(mǎi)成本，這樣下來(lái)則會(huì)省一筆稅費(fèi)。
賣(mài)還是租？二手房?jī)r(jià)展望
要想合適地處理二手房，當(dāng)然還得算機(jī)會(huì)成本這一筆賬。
不少二手房房主現(xiàn)在在猶豫，想把房子賣(mài)掉然后到股市上去試一試，可又怕房子今后會(huì)有很大的升值空間，自己反而損失一筆。而如果選擇租房，收益率又會(huì)是怎樣？于是在賣(mài)房和租房之間，難以取舍。
可以算這么一筆賬。假設(shè)未來(lái)一段時(shí)間二手房市場(chǎng)的價(jià)格仍將保持現(xiàn)在的水平，以50萬(wàn)的房子月租金2000元計(jì)算，年收益率則在4.8%.這其中自然還包括二手房?jī)r(jià)格可能貶值的風(fēng)險(xiǎn)。
而如果現(xiàn)在賣(mài)了房子，雖然多交一些稅，如果有不錯(cuò)的投資技巧，在股市、基金和海外理財(cái)市場(chǎng)，一年收益4.8%并非難事。
當(dāng)然，這樣做必須為此承擔(dān)房屋可能在未來(lái)幾年內(nèi)升值的風(fēng)險(xiǎn)，通貨膨脹所帶來(lái)的貨幣貶值的風(fēng)險(xiǎn)，及投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于這兩種方式中都不得不考慮的二手房?jī)r(jià)格問(wèn)題，個(gè)稅新政頒布后，一些出售者開(kāi)始擔(dān)心價(jià)格高了沒(méi)人買(mǎi)。而購(gòu)房者也擔(dān)心出售者轉(zhuǎn)嫁個(gè)稅導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
不過(guò)，“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)總監(jiān)金育松認(rèn)為，個(gè)稅政策的實(shí)施對(duì)于二手房?jī)r(jià)格的上漲作用并不明顯。這是因?yàn)閮牲c(diǎn)：第一，今年年初至今，已有多項(xiàng)調(diào)控政策出臺(tái)，消費(fèi)者對(duì)政策已經(jīng)具備了一定的承受力，此次個(gè)稅新政是今年宏觀政策的延續(xù)，但對(duì)二手房市場(chǎng)的沖擊力顯然不及營(yíng)業(yè)稅政策，在個(gè)稅出臺(tái)后，出售意愿以及購(gòu)房需求都會(huì)受到一定的抑制，買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)暫時(shí)投入觀望。
其次，個(gè)稅針對(duì)的主要是5年以?xún)?nèi)房產(chǎn)的交易，而公房多在5年以上，因此不涉及個(gè)稅。再加上個(gè)稅涉及的金額也不是很大，轉(zhuǎn)嫁成本有限，從而推動(dòng)價(jià)格上漲的因素減弱。因此，整體的二手房?jī)r(jià)格并不會(huì)因?yàn)閭�(gè)稅而上揚(yáng)。
也有市場(chǎng)人士對(duì)二手房市場(chǎng)持比較悲觀的態(tài)度�！斑@次由于政策疊加，沒(méi)兩三個(gè)月消化不了；一些想買(mǎi)一手房的購(gòu)房者由于現(xiàn)在居住的二手房賣(mài)不動(dòng)，只好將置業(yè)計(jì)劃押后。這樣一來(lái)，一手房市場(chǎng)的需求也受限。所以對(duì)‘金九銀十’的預(yù)期不抱樂(lè)觀態(tài)度，目前的二手房?jī)r(jià)格水平存在5%到10%的下調(diào)壓力�！�
二手商品房稅費(fèi)舉例
王先生出售一套團(tuán)結(jié)湖地區(qū)的二手商品房，建筑面積100平米，建筑年代為2000年，產(chǎn)權(quán)證日期為2002年，原購(gòu)房?jī)r(jià)為60萬(wàn)元，購(gòu)房時(shí)手續(xù)費(fèi)及公證費(fèi)等共1000元，購(gòu)房后裝修費(fèi)花了5萬(wàn)元。
趙小姐通過(guò)房產(chǎn)中介購(gòu)買(mǎi)了這套房產(chǎn)，成交單價(jià)為8000元/平米，即房屋成交總價(jià)為80萬(wàn)元。
在此二手房交易中，王先生需要交納的費(fèi)用為：向地稅局交納的稅費(fèi)：
印花稅：總房款的萬(wàn)分之五=800000×0.5‰=400元
營(yíng)業(yè)稅（包含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加）：總房款×5.5%= 800000×5.5%=44000元
個(gè)稅：個(gè)稅計(jì)算公式為：（轉(zhuǎn)讓收入-購(gòu)房原值-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅費(fèi)-合理費(fèi)用）×20%.
�、儋�(gòu)房原值，購(gòu)房原值包括實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)，其中房?jī)r(jià)款600000元，契稅：600000×1.5%= 9000元，印花稅：600000×0.05%=300元，因此，此房屋原值為：600000+9000+ 300=609300元
�、谵D(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)：包括營(yíng)業(yè)稅和印花稅，即44000+400=44400元
�、酆侠碣M(fèi)用，王先生購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)使用的是貸款，在轉(zhuǎn)讓前已償還銀行貸款利息共80000元，另外，手續(xù)費(fèi)及公證費(fèi)1000元，裝修費(fèi)用50000元，那么，合理費(fèi)用為：80000+ 1000+50000=131000元此房屋要繳納的個(gè)稅為：（800000-609300- 131000-44400）×20%= 3060元向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司繳納的費(fèi)用：
中介費(fèi)：總房款的2%=800000×2%=16000元
居間擔(dān)保過(guò)戶(hù)費(fèi)：1500元王先生共需繳納的費(fèi)用為：400+44000+3060+ 16000+1500=64960元
相關(guān)鏈接
二手房交易其他避稅方式
1.暫緩出售，以達(dá)到5年期限
對(duì)個(gè)人出售自住5年以上，并且是家庭惟一生活用房的房產(chǎn)，免征個(gè)人所得稅及營(yíng)業(yè)稅。
5年內(nèi)出售的次新房中有近30%的房產(chǎn)距5年期滿(mǎn)僅剩不到一年的時(shí)間，因此在不急于出售的前提下，房主可以考慮先行出租，待期滿(mǎn)后再進(jìn)行出售，可以享受免征個(gè)稅及營(yíng)業(yè)稅待遇。
2.利用買(mǎi)房退稅期
對(duì)出售自有住房前后一年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)格再購(gòu)房的市民，其出售原有住房應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，可以視新購(gòu)房的價(jià)值進(jìn)行全部或部分免稅。
市民個(gè)人出售自有住房前后一年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)了新住房的，如果新購(gòu)房的金額大于或等于現(xiàn)住房的銷(xiāo)售額，那么，現(xiàn)住房銷(xiāo)售時(shí)應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅可以享受免征的稅收優(yōu)惠政策；如果新購(gòu)房的金額小于現(xiàn)住房銷(xiāo)售額，則可以按照購(gòu)房金額占現(xiàn)住房銷(xiāo)售額的比例，享受減征同比例個(gè)人所得稅的稅收優(yōu)惠政策。
