摘要：2006年的房地產(chǎn)市場可謂“一波三折”，宏觀調(diào)控政策緊鑼密鼓的出臺，二手房稅收政策也步步緊跟。營業(yè)稅從二年內(nèi)轉(zhuǎn)手調(diào)整到五年，二手房交易最低計稅價格的重新規(guī)定以及個稅正式征收的“隆重登場”等，都在一定程度上增加了交易成本。在政策的壓力下，各房產(chǎn)中介的日子越來越難過，部分中小型經(jīng)紀(jì)公司面臨生存的困境，從中長期來看，市場洗牌和房地產(chǎn)中介行業(yè)的調(diào)整也將在所難免。
2006年我國的房地產(chǎn)市場可謂“一波三折”，宏觀調(diào)控政策緊鑼密鼓的出臺，二手房收稅也是步步跟緊。先是2006年5月24日，建設(shè)部、發(fā)展改革委、監(jiān)察部、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、統(tǒng)計局、銀監(jiān)會九部委發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》（下稱《意見》），《意見》中明確規(guī)定從6月1日起將二手房交易營業(yè)稅的征收年限調(diào)整到了五年，并且規(guī)定買房不足5年轉(zhuǎn)讓征收全稅。營業(yè)稅征收時限延長至5年，使得業(yè)主將面臨5.5%的稅費出售成本增加。
緊接著，2006年7月10日，北京市地稅局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整二手房交易計稅價格的通知》（以下簡稱《通知》），《通知》規(guī)定：“自2006年10月1日開始，對于二手房交易涉及稅收的計稅價格，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)以房屋交易雙方簽訂的《房屋買賣合同》（協(xié)議）中確定的成交價格為依據(jù)，但對于成交價格低于二手房交易最低計稅價格且無正當(dāng)理由的，均以此最低計稅價格作為核定征收稅款的基數(shù)。同時，對于不同類別的房地產(chǎn)，按不同建成年代、不同樓層、不同房屋類型進(jìn)行相應(yīng)系數(shù)修正，以修正后的價格作為計稅價格征收稅款。”這是北京市首次由稅務(wù)部門來公布新的二手房交易計稅價格。與往年北京市建委公布的價格不同，北京市首次把二手房屋細(xì)分成六大類別。其中包括二手商品住房、特殊二手商品住房、已購公房再上市、經(jīng)濟(jì)適用住房再上市、二手辦公用房、二手商業(yè)用房；很多最低計稅價格甚至具體到了“樓盤”。
2006年7月26日國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》，進(jìn)一步明確征收個人轉(zhuǎn)讓住房的個人所得稅的相關(guān)問題，該通知從8月1日開始執(zhí)行。截至到8月7日，征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅新政已實施一周的時間，從這一周的表現(xiàn)來看，二手房買賣市場轉(zhuǎn)冷，很多原本欲購二手房者改為租房。從北京二手房市場來看，強(qiáng)征二手房個稅規(guī)定執(zhí)行前的7月27日、28日、31日三天里，北京市總過戶量為3660戶，日均1220戶。而8月1日北京二手房過戶量不足100戶，前后相差懸殊，二手房市場在經(jīng)歷短暫而喧囂的“火熱”狀態(tài)之后瞬間墜入“冰點”。
銀聯(lián)信分析：2006年不斷出臺的二手房稅收政策，表明二手房“后個稅時代”的到來，營業(yè)稅從二年內(nèi)轉(zhuǎn)手調(diào)整到五年，二手房交易最低計稅價格的重新規(guī)定以及個稅正式征收的“隆重登場”等，都在一定程度上增加了交易成本。房產(chǎn)中介市場將重新洗牌。
在新政出臺后，中小中介公司在市場上的生存空間越來越小，特別是以吃差價為主要經(jīng)營模式的經(jīng)紀(jì)公司將會很快被市場淘汰。“兩稅”落地后，不論是營業(yè)稅還是個稅，都有一個較為明確的征收時間及征收方式的限制，這樣，那些靠倒賣房子賺差價的中介公司將會在市場上面臨很大的危機(jī)，生存將無以為繼。此外，服務(wù)性差，不規(guī)范的小中介將被淘汰。政府加大稅收力度后，交易成本會明顯增加。由于營業(yè)稅征收年限延長，這些稅款很有可能會轉(zhuǎn)嫁到購房者的身上，因此，不僅部分手中有房的業(yè)主在靜觀其變，購房者也處于觀望等待之中。在這種環(huán)境下，那些規(guī)模小、服務(wù)性差、操作不規(guī)范的小中介生計將會很難維持，隨著市場整治力度的不斷加大，最終將會被淘汰。而服務(wù)好、抵御風(fēng)險能力強(qiáng)的大型品牌中介公司將在市場上走的更遠(yuǎn)。建議銀行盡量減少中小房地產(chǎn)中介企業(yè)的貸款。
