被輿論一度炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的二手房強(qiáng)征個稅懸疑終于劃上一個句號。近日，國家稅務(wù)總局正式下發(fā)《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅總局108號文，下稱《通知》）�！锻ㄖ芬�(guī)定：自8月1日起，個人轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳納的個人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等稅收一并辦理；地方稅務(wù)機(jī)關(guān)暫沒有條件
在房地產(chǎn)交易場所設(shè)置稅收征收窗口的，應(yīng)委托契稅征收部門一并征收個人所得稅等稅收。
業(yè)界人士認(rèn)為，國稅總局108號文件的出臺，意味著個稅征收將會是一個“強(qiáng)制性”的征收方式，同時也標(biāo)志著二手房稅政自愿申報模式已成為歷史。
稅政曝光首日過戶量翻五番
7月27日是《通知》被各大媒體競相報道的第一天，當(dāng)天，二手房市場集中過戶現(xiàn)象就非常明顯。
據(jù)北京中原三級市場部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，其下屬權(quán)證部門過戶量比平時多了4倍左右，消費(fèi)者都在積極提供過戶所需資料，爭取在8月1日之前完成過戶。
來自鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的消息稱，27日當(dāng)天申請辦理加急過戶的客戶數(shù)量比平時日均過戶量增長了5倍。據(jù)“鏈家地產(chǎn)”一位權(quán)證專員反映，他一天共接到40多個要求辦理加急過戶的電話，甚至有很多二手房交易雙方剛做完面簽，買方貸款審批還在進(jìn)行階段的，也要求辦理加急過戶。
按照慣例，上述情況需要買賣雙方協(xié)商一致后，簽署房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓征收個人所得稅的補(bǔ)充協(xié)議，明確雙方權(quán)責(zé)及風(fēng)險才能辦理過戶。而實際不涉及繳納個稅的一方（往往是賣方）要承受很大風(fēng)險，因此協(xié)議往往很難達(dá)成。
“鏈家地產(chǎn)”相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，國稅總局108號文規(guī)定個稅起征時間為8月1日，因此，在8月1日之前出現(xiàn)消費(fèi)者趕搭個稅征收末班車，集中過戶的現(xiàn)象在情理之中。
上述權(quán)證專員表示，盡管當(dāng)天實際集中過戶量小于申請量，但未來幾個工作日，申請加急過戶的客戶還是繼續(xù)增多，真正迎來了集中過戶的高峰。
個稅征收更加合理化
對于此次下發(fā)的個稅征收通知，北京中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為：108號文的出臺更加科學(xué)有利于個人所得稅的合理征繳，并能有效支持二手房市場的發(fā)展。
北京征收個稅的歷程，可謂“一波三折”。從2003年開始，北京市地稅局就下發(fā)了關(guān)于個稅征收的2003年京財稅第732號通知，但由于當(dāng)時是采取自愿交納的方式征收，個稅在很大程度上很難征收上來。這種方式一直持續(xù)到2005年6月中旬，地稅局提出沿用2003年規(guī)定，并采取強(qiáng)制征收“一窗化”方式，但此次因為征收額過高，不久又恢復(fù)為自主交納階段。
北京中原表示，新的個稅征收政策在原有購買、出售稅費(fèi)基礎(chǔ)上又新增了實際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等扣除項目，真正做到了對售房贏利部分征收個人所得稅，支出明顯減少，更趨合理化。另外，對于征收比例問題，國稅局這次制定的政策更顯得因地制宜，符合區(qū)域發(fā)展要求，有利于個稅征繳工作進(jìn)行。
鼓勵二手房與征稅兩不誤
在目前市場上存在著由于一些歷史遺留問題及市場狀況而導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)證不能及時到手的現(xiàn)象，若以產(chǎn)權(quán)證上時間為基準(zhǔn)，則有30％公房為劃為征收個稅的行列，對于二手商品房來說劃入比例將更大。據(jù)北京中原成交數(shù)據(jù)顯示，5年以內(nèi)成交的二手商品房占總成交量的60％。如果這樣將會在很大程度上制約二手房供需量，進(jìn)一步加劇目前市場1：6的供需比。顯然這是不符合政府鼓勵二手房市場發(fā)展的大政方針的。
北京中原認(rèn)為，《通知》規(guī)定個稅起征點以購房合同或發(fā)票為基準(zhǔn)，對公房市場無太大影響；對二手經(jīng)濟(jì)適用房來說，5年以內(nèi)平價出售無贏利，不需交納個人所得稅，5年以上根據(jù)免征個人所稅條件，都處于免征個人所得稅范圍之列，因此，對經(jīng)濟(jì)適用房無影響；二手商品房市場目前至少購房時間為2001年8月1日以前的自用住房是處在免征范圍內(nèi)，不致于出現(xiàn)上述房屋若按產(chǎn)權(quán)證時間而征個稅而導(dǎo)致這部分房源不能釋放，影響房源上市問題出現(xiàn)。而對于處于征收個稅行列的二手商品房來說，由于108號文中對扣除項目作了增加，因此，從征收額度來看，其實并不高，對消費(fèi)者影響不太大。此次108號文的出臺在鼓勵二手房市場發(fā)展的基礎(chǔ)上保證稅收工作的順利征繳，可謂一箭雙雕。
個稅征收考慮更加周到明確
值得關(guān)注的是，從近日國稅總局下發(fā)的征收個稅通知來看，考慮問題更加周到和明確化。
首先，對于裝修費(fèi)用的最高比例作了限制，如二手商品房比例最高為10％，這很好規(guī)避了通過裝修費(fèi)來減少個稅支付的可能性，再加之2006年計稅價格又將其總價作了最低限定，雙管齊下，將有效遏制避稅現(xiàn)象出現(xiàn)。
其次，此次國稅局108號文中還對因不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，在計算應(yīng)納個人所得稅額時，明確規(guī)定按納稅人住房轉(zhuǎn)讓收入的1％－3％幅度來計征個稅，具體征收比例要視納稅人出售住房的所處區(qū)域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素不同而有所區(qū)別。如一套售價為60元的二手商品房，若不能提供完整的扣除項目資料，則按照600000×（1％－3％）來征收，個人所得稅額在6000－18000元之間。
出售成本可能會增加2％左右
北京中原和鏈家地產(chǎn)兩家中介機(jī)構(gòu)都對新的二手房稅政做了詳細(xì)的分析。
以趙先生為例，假設(shè)趙先生2002年12月在團(tuán)結(jié)湖區(qū)域附近購買了一套商品住宅，商品建筑容積率為2.0，但該房屋面積為100平米，當(dāng)時購房價格為6500元／平米，則其房屋購買總價為65萬元，裝修費(fèi)用花了5萬元。在購買此套房產(chǎn)時，趙先生首付了20萬，其余的45萬通過銀行貸款。如果現(xiàn)在趙先生想將這套房產(chǎn)以9000元／平米出售給張小姐，出售總價為90萬。假設(shè)截止出售時趙先生總共所還的貸款利息為4萬元，則出售者趙先生在此次個稅政策實施后應(yīng)該繳納的個人所得稅為19995 （90－65－65×1.5％－65×0.05％－90×5.5％－90×0.05％－5－4）×20％元，也就是說趙先生出售房產(chǎn)在個稅實施后將會增加2.22％的成本。
