日前，北京市公布了2006年上半年地稅各項(xiàng)稅費(fèi)收入情況。在全部行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地稅的貢獻(xiàn)居首位。但從欠稅金額上看，房地產(chǎn)企業(yè)欠稅金額占全部企業(yè)類欠稅金額的80%以上。那么全國(guó)的情況又如何呢？《地產(chǎn)SHOW》做了一次不完全調(diào)查，雖然數(shù)據(jù)并不全面，但也能給樓市一些啟示。
如何抓住樓市稅耗子
近日，北京市地稅局公布了多家千萬級(jí)的欠稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，為欠稅的開發(fā)商敲響了警鐘，表明今后對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅款征收力度會(huì)不斷加大�？v觀樓市欠稅，不外乎拖欠稅款和偷逃稅款兩種，且有一個(gè)共同特點(diǎn)：數(shù)額巨大。
近年來曝光的涉稅大案，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)幾乎都能榮登榜首。房地產(chǎn)涉稅案以其數(shù)額巨大、欠稅周期長(zhǎng)而出名，像廣州穗南房產(chǎn)開發(fā)公司欠稅6000萬元，時(shí)間長(zhǎng)達(dá)五年，雖然政府可以以拍賣商鋪的方式抵償稅款，但它不良的社會(huì)影響是不容低估的，因而國(guó)家加大了對(duì)偷稅的打擊力度。托克托縣的張平、鑫麟公司的邵雪凌、宏基公司的張某等人相繼入獄，就是國(guó)家向社會(huì)表明這樣一個(gè)態(tài)度，偷稅者必將受到嚴(yán)懲。
盡管國(guó)家的態(tài)度是一貫的，明確的，可開發(fā)商欠稅、偷稅還是前赴后繼，呈不斷上升趨勢(shì)。如何抵制這種趨勢(shì)，筆者認(rèn)為，靠法律高壓外，改進(jìn)房地產(chǎn)現(xiàn)行的征稅方式也可能有助于此。
當(dāng)前，稅務(wù)局檢查稅收情況時(shí)，一般都以年度為單位，而房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個(gè)項(xiàng)目工程通過驗(yàn)收之后才能進(jìn)行。當(dāng)一個(gè)樓盤銷售接近尾聲時(shí)，開發(fā)商就用賣房款去開發(fā)第二個(gè)樓盤，而不會(huì)等到結(jié)算。因此盡管企業(yè)一個(gè)一個(gè)的樓盤在賣，但賬面卻一直是虧損的。如果我們稅務(wù)機(jī)關(guān)能針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的特殊情況，以開發(fā)商的每個(gè)項(xiàng)目為單位，跟建設(shè)部門做好協(xié)調(diào)，從項(xiàng)目工程通過驗(yàn)收時(shí)就開始重點(diǎn)監(jiān)管，房子賣完后稅款也就進(jìn)入國(guó)庫了。
這種做法或許會(huì)使稅務(wù)人員比平時(shí)付出更多，但相比巨額稅款流失和紛繁的涉稅案件查證程序，這點(diǎn)辛苦還是值得的。
穗南公司商鋪被強(qiáng)拍
欠稅金額：6000萬
公司名稱：廣州穗南房產(chǎn)發(fā)展有限公司
結(jié)局：商鋪被查封并公開拍賣抵繳欠稅
欠稅詳情：今年3月，廣州市白云賓館座無虛席，荔灣廣場(chǎng)商鋪第三次公開拍賣在這里舉行，6000余平方米的商鋪拍得2300萬元。這是廣州市稅務(wù)局為進(jìn)一步追繳其開發(fā)商廣州穗南房產(chǎn)發(fā)展有限公司的欠稅而采取的行動(dòng)。
據(jù)報(bào)載，廣州市地稅局對(duì)荔灣廣場(chǎng)商鋪拍賣已經(jīng)不是第一次了。早在2001年，廣州市稅務(wù)局就查封荔灣廣場(chǎng)共1.63萬平方米的商鋪，并于2003年強(qiáng)制拍賣，拍賣所得800多萬元抵繳欠稅。但從2003年至2005年，穗南公司仍欠6000余萬元稅費(fèi)未繳清，一直以各種借口和手段逃避檢查，拖延繳納稅款，并擅自將被查封的商鋪出租，收取的租金也沒有用于清繳欠稅。看到穗南公司缺乏履行納稅義務(wù)的誠(chéng)意，而且欠繳稅款數(shù)額巨大，廣州市稅務(wù)局在公安機(jī)關(guān)的協(xié)助下，于2005年9月對(duì)該公司所屬荔灣廣場(chǎng)的部分商鋪進(jìn)行第二次拍賣。
截止2005年9月，廣州荔灣廣場(chǎng)的開發(fā)商廣州穗南房產(chǎn)發(fā)展有限公司欠繳稅費(fèi)達(dá)6000余萬元。
《地產(chǎn)SHOW》歪解：欠稅事件在房地產(chǎn)界已經(jīng)很多。欠稅6000余萬，商鋪被連拍三次的事情在中國(guó)房地產(chǎn)界還比較少見。欠稅6000余萬元在我國(guó)可算得上是一大稅案，對(duì)其商鋪拍賣以抵稅款當(dāng)然也在情理之中了。
京都置業(yè)欠稅近3000萬
欠稅金額：2930萬
公司名稱：北京廣廈京都置業(yè)有限公司
結(jié)局：被北京市地稅局曝光
欠稅詳情：據(jù)媒體報(bào)道，日前北京市地稅部門公布的欠稅企業(yè)名單中，北京廣廈京都置業(yè)有限公司欠稅2930萬元，位于被公布的欠稅企業(yè)榜榜首。
據(jù)北京市地稅局的工作人員介紹，房地產(chǎn)業(yè)涉及12個(gè)稅種，其中營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅涉及環(huán)節(jié)多，征管難度大，因而成為偷逃稅的重災(zāi)區(qū)。而北京廣廈京都置業(yè)有限公司，所欠營(yíng)業(yè)稅就達(dá)到2685萬元，占全部欠稅的90%以上。
北京廣廈京都置業(yè)有限公司因?yàn)殚_發(fā)炫特區(qū)和提出“無理由退房”而在京城房地產(chǎn)界出盡風(fēng)頭。由于炫特區(qū)大多屬小戶型，面積小裝修難度大，因而出現(xiàn)了大量的交房風(fēng)波。二期交房時(shí)該公司推出了“無理由退房”計(jì)劃，由于一期業(yè)主并沒有出現(xiàn)要求退房的情況，使開發(fā)商的“無理由退房”計(jì)劃看起來就像是一場(chǎng)虛虛實(shí)實(shí)的作秀。
據(jù)悉，同時(shí)被曝光的還有北京興豐房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)公司欠稅1195萬元，北京首元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司欠稅1311萬元，北京玉泉房地產(chǎn)開發(fā)中心欠稅1276萬元等。
《地產(chǎn)SHOW》歪解：這次被公布的欠稅企業(yè)很多是欠稅千萬元的重量級(jí)企業(yè)，而且偷、欠營(yíng)業(yè)稅幾乎成了開發(fā)商的慣例。開發(fā)商普遍偷、欠營(yíng)業(yè)稅，說明了我們的營(yíng)業(yè)稅征收制度還存在問題。好的制度才是解決問題的根本，僅靠開發(fā)商的自覺是不夠的。
拉稅務(wù)人員下水老總被判5年
欠稅金額：91萬
公司名稱：托克托縣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司
結(jié)局：總經(jīng)理被判5年
欠稅詳情：有媒體報(bào)道，托克托縣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)兼經(jīng)理張平，為了偷漏國(guó)家稅款，通過用錢物收買稅務(wù)人員，先后將該縣地稅局副局長(zhǎng)和3名工作人員拉下水，致使91萬元稅款流失。2005年2月，被托克托縣人民法院一審判處有期徒刑5年。
據(jù)悉，張平指使財(cái)務(wù)人員連續(xù)幾年采取隱匿或者不列、少列收入，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)以及進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，而且在稅務(wù)機(jī)關(guān)給予兩次行政處罰后仍偷稅，偷稅額累計(jì)達(dá)91萬元，占應(yīng)繳稅額的95.8%.此外，法院查明，張平還為了謀取不正當(dāng)利益，給有關(guān)人員行賄5萬元。最后法院判決張平犯偷稅罪，判處有期徒刑4年，并處罰金人民幣455萬元，犯行賄罪，判處有期徒刑2年，數(shù)罪并罰決定執(zhí)行有期徒刑5年。
《地產(chǎn)SHOW》歪解：欠稅、偷稅、漏稅，開發(fā)商之所以能肆無忌憚，就是因?yàn)樗麄冇卸悇?wù)機(jī)關(guān)的內(nèi)鬼做內(nèi)應(yīng)�？纯磸埰降墓适�，91萬稅款帶來455萬元罰金和5年的牢獄之災(zāi)，不知道在有些開發(fā)商眼里是不是值得呢？也許正應(yīng)驗(yàn)了那句古話：機(jī)關(guān)算盡太聰明，反誤了卿卿性命。
外資開發(fā)商欠稅玩失蹤
欠稅金額：1225萬
公司名稱：信港置業(yè)（上海）有限公司
結(jié)局：人去樓空
欠稅詳情：據(jù)上海市地方稅務(wù)局今年2月發(fā)布的2005年第四季度欠稅公告稱，信港置業(yè)（上海）有限公司拖欠營(yíng)業(yè)稅1225萬元位列房地產(chǎn)類欠稅黑名單之首。
據(jù)悉，信港置業(yè)是一家港商投資的房地產(chǎn)企業(yè)，1996年年底一次性與長(zhǎng)寧區(qū)政府簽訂了共計(jì)4630余萬美元的土地批租和市政配套項(xiàng)目，以及總投資額高達(dá)9.85億美元的投資意向。現(xiàn)在該公司已經(jīng)人去樓空。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控政策之前，不少民營(yíng)企業(yè)對(duì)形勢(shì)判斷不準(zhǔn)，戰(zhàn)線鋪得太長(zhǎng)從而致使前期大量資金被沉淀。所以銀行一旦收緊貸款政策，極易導(dǎo)致其在資金供應(yīng)上出現(xiàn)“斷鏈”，難以維系當(dāng)前的項(xiàng)目開發(fā)，不得不扔下開發(fā)中的樓盤關(guān)門大吉。
同時(shí)登上上海欠稅黑名單、欠稅超過千萬元的還有：上海盛開房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海銘源房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司等三家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
《地產(chǎn)SHOW》歪解：望著人去樓空的信港置業(yè)，看著其身后所欠的1000多萬元的巨額稅款，你有什么想法呢？要做房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)青樹，還是及時(shí)納稅為好。
鑫麟偷逃稅多人被判刑
欠稅金額：1022.66余萬元
公司名稱：石家莊鑫麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
結(jié)局：總經(jīng)理被判15年，財(cái)務(wù)經(jīng)理被判2年
欠稅詳情：有關(guān)報(bào)道稱，今年1月，河北省衡水市法院對(duì)石家莊鑫麟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司偷稅案作出一審判決，總經(jīng)理邵雪凌被判處有期徒刑十五年，剝奪政治權(quán)利四年；財(cái)務(wù)總監(jiān)劉京革被判處有期徒刑二年，緩刑三年；該公司被判處罰金3000萬元。
1996年至2001年，鑫麟公司總經(jīng)理邵雪凌為了偷逃稅款，指使該公司財(cái)務(wù)人員設(shè)置“賬外賬”，隱藏經(jīng)營(yíng)收入的手段，進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，從而累計(jì)偷逃營(yíng)業(yè)稅110.55萬余元、城市房地產(chǎn)稅358.72萬余元、所得稅553.38萬余元，幾項(xiàng)共計(jì)1022.66萬余元，其中1998年、1999年度偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額比例均達(dá)30%以上。同時(shí)利用職務(wù)之便，將135萬元公司資金據(jù)為己有。財(cái)務(wù)總監(jiān)劉京革于1998年11月底到鑫麟公司上班后，在被告人邵雪凌的指使下，積極參與單位偷稅行為。
《地產(chǎn)SHOW》歪解：大凡偷稅者皆與“貪”字有關(guān)，為單位這個(gè)小集體的利益，不惜以身試法占國(guó)家稅款的便宜。為小集體貪國(guó)家稅款時(shí)，當(dāng)然不會(huì)忘記給自己貪一點(diǎn)，由于貪了135萬元，結(jié)果就成了另外一個(gè)樣子。
一封信牽出廈門最大稅耗子
欠稅金額：1153.96萬元
公司名稱：廈門華匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
結(jié)局：需交稅款、罰金等2327萬元，并移交司法機(jī)關(guān)
欠稅詳情：據(jù)報(bào)道，2004年12月，廈門市地稅局收到一封舉報(bào)信，反映廈門華匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司偷稅情況，這封信牽出了廈門市有史以來境外銷售不動(dòng)產(chǎn)最大偷稅案。
經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)查證，該公司境內(nèi)開發(fā)的太平洋廣場(chǎng)項(xiàng)目，銷售收取預(yù)售房款和通知產(chǎn)權(quán)登記全部在境外進(jìn)行。該項(xiàng)目商品房面積總計(jì)7.5萬平方米，但賬上銷售收入僅為8000多萬元。有證據(jù)表明，太平洋廣場(chǎng)的樓房境外售價(jià)從630美元至1000多美元不等，國(guó)內(nèi)合同僅簽400美元；商場(chǎng)每平方米售價(jià)1196美元至1500美元，國(guó)內(nèi)合同僅簽600美元，偷稅金額達(dá)1153.96萬元。據(jù)廈門市地稅稽查局統(tǒng)計(jì)，該公司財(cái)務(wù)做賬時(shí)，未如實(shí)反映整個(gè)太平洋廣場(chǎng)房產(chǎn)銷售收入情況，少申報(bào)銷售房款收入2.2億元。經(jīng)核算，廈門華匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司需要補(bǔ)交稅款、附加費(fèi)、罰款及滯納金2327萬元。根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》規(guī)定，該公司已涉嫌構(gòu)成偷稅罪，建議移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
《地產(chǎn)SHOW》歪解：通過少申報(bào)售房款而達(dá)到偷逃稅款的目的，在當(dāng)前的房地產(chǎn)界已不鮮見。然而外資企業(yè)利用境外售房偷逃稅款的涉稅大案，在我國(guó)并不多見，這足以引起稅務(wù)部門的重視，對(duì)開發(fā)商稅收的動(dòng)態(tài)監(jiān)管或許能解決這一問題。
偷稅百萬老總被捕
欠稅金額：192萬元
公司名稱：興城市宏基房地產(chǎn)開發(fā)公司新竹分公司
結(jié)局：總經(jīng)理被逮捕
欠稅詳情：近日，興城市宏基房地產(chǎn)開發(fā)公司新竹分公司總經(jīng)理張某真是觸夠了霉頭。先是公司被稅務(wù)機(jī)關(guān)查出偷稅，后又被葫蘆島市檢察院批準(zhǔn)逮捕。
其實(shí)，張某的霉頭完全是自找的。據(jù)報(bào)道，興城市宏基房地產(chǎn)開發(fā)公司新竹分公司總經(jīng)理張某一慣不守法經(jīng)營(yíng)，不按稅法履行責(zé)任和義務(wù)，而且絞盡腦汁指使該公司會(huì)計(jì)在征用土地、銷售房屋等項(xiàng)目上采取設(shè)賬外賬，在正常賬薄上少列收入；不開具稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)制的發(fā)票，進(jìn)行虛假納稅申報(bào)等手段進(jìn)行偷稅，而且在稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查時(shí)也不向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供完整的、真實(shí)的賬薄、憑證等會(huì)計(jì)資料。經(jīng)葫蘆島市地方稅務(wù)局稽查局認(rèn)定，從2003年至2005年，張某共偷逃國(guó)稅款192萬元。
有資料顯示，張某是葫蘆島市第一個(gè)因?yàn)橥刀惗徊兜姆康禺a(chǎn)公司老總。
《地產(chǎn)SHOW》歪解：張某因偷稅換來一雙鋼手鏈，確實(shí)不合算。不過，想想張某幾年來在偷稅方面的“努力”，192萬元巨額稅款外加一副手銬，似乎也值了，好歹也混了個(gè)葫蘆島市第一的稱號(hào)。不過估計(jì)這個(gè)稱號(hào)哪個(gè)開發(fā)商也不想要。
假發(fā)票逃稅終被查
欠稅金額：337.65萬元
公司名稱：青島宏盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
結(jié)局：追繳稅款及罰金，并移交司法機(jī)關(guān)
欠稅詳情：今年4月，青島市地稅局向社會(huì)各界公開曝光了2005年結(jié)案的9大涉稅案件。青島宏盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司利用假發(fā)票偷稅案，以案值1000余萬元榮登涉稅案榜首。
據(jù)報(bào)道，青島市地方稅務(wù)局稽查局在對(duì)宏盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該單位出示由“藏南建筑工程公司”開具的建筑發(fā)票有許多可疑之處，檢查人員利用計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)該單位的所有建筑安裝發(fā)票進(jìn)行了鑒別，確認(rèn)開具金額為909.2萬元的10份“藏南建筑工程公司”發(fā)票確屬假發(fā)票。經(jīng)進(jìn)一步查實(shí)，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間，該單位在沒有真實(shí)業(yè)務(wù)的情況下，以“藏南建筑工程公司”名義為本單位大肆開具假發(fā)票虛增成本，共偷逃企業(yè)所得稅337.65萬元。
青島市地稅局依法做出稅務(wù)處理決定，追繳稅款337.65萬元，加收滯納金23.3萬元，并處以所偷稅款一倍的罰款，稅款、滯納金、罰款合計(jì)698.6萬元。青島市地方稅務(wù)局稽查局已將該案移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
《地產(chǎn)SHOW》歪解：利用假發(fā)票偷稅這種小兒科逃稅手法也敢用，而且偷稅數(shù)額巨大。真不知道該公司的負(fù)責(zé)人是怎么想的。莫伸手，伸手必被捉。
