9月10日，國(guó)家稅務(wù)總局和《中國(guó)稅務(wù)》雜志社聯(lián)合推出2004年度中國(guó)納稅500強(qiáng)企業(yè)排行榜，除了煙草和石油行業(yè)占據(jù)最顯赫位置，其中“300名內(nèi)沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)”這一信息，引起了公眾和媒體的關(guān)注。與此形成鮮明對(duì)比的是，在2002年度、2003年度、2004年度，房地產(chǎn)蟬聯(lián)“中國(guó)十大暴利行業(yè)”之首。2004年，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13158億元，比上年增長(zhǎng)28.1％。成長(zhǎng)如此迅速的行業(yè)，為何成為納稅的“侏儒”？
房地產(chǎn)行業(yè)落榜納稅300強(qiáng)，原因在哪里？（圖：人民網(wǎng)）
觀點(diǎn)一：房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模分散
分析其中原因，SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，這是由于房地產(chǎn)行業(yè)分散造成的。在北京注冊(cè)的房地產(chǎn)公司就有4000多家，全國(guó)有47000多家。而石油、銀行、電信、鋼鐵企業(yè)在全國(guó)為數(shù)不多。如果北京的房地產(chǎn)公司每家平均交500萬(wàn)元的稅，合計(jì)起來(lái)就有200億元，也快趕上納稅冠軍“大慶油田”了。他認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有上榜的原因之一就是納稅統(tǒng)計(jì)是按公司而不是“集團(tuán)”計(jì)算其納稅額，許多房地產(chǎn)公司都是由很多項(xiàng)目公司組成。
財(cái)政部科研所稅收研究室研究員孫鋼持類(lèi)似觀點(diǎn)：“從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)并不很多，加上樓盤(pán)的開(kāi)工、建設(shè)、銷(xiāo)售的周期性，使得某些年份房地產(chǎn)企業(yè)的排名可能會(huì)靠后一點(diǎn)�！彼硎荆判惺前凑占{稅的絕對(duì)額來(lái)統(tǒng)計(jì)的，不僅僅是統(tǒng)計(jì)的口徑存在差異，排行中的許多非房地產(chǎn)企業(yè)都是一些規(guī)模比較大的企業(yè)，比如以企業(yè)集團(tuán)的形式出現(xiàn)的，它可能從事多方面的經(jīng)營(yíng)，綜合起來(lái)的稅收就比較大。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政系胡怡建教授在接受采訪時(shí)表示，2004年度稅收500強(qiáng)的評(píng)選主要是按照企業(yè)納稅的絕對(duì)值，而并非注重企業(yè)的納稅貢獻(xiàn)。企業(yè)納稅額的大小則由經(jīng)濟(jì)規(guī)模大小、同等經(jīng)濟(jì)規(guī)模情況下企業(yè)的效益好壞、同等效益情況下行業(yè)的稅賦差異、納稅的管理程度四個(gè)因素共同決定。比如鋼鐵是由規(guī)模決定，石油由利潤(rùn)率決定，煙草由行業(yè)稅賦決定。
胡怡建指出，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有一家進(jìn)入前300名，并不代表房地產(chǎn)企業(yè)的納稅少，而是房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模小。我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有成規(guī)模，行業(yè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)不可能是一個(gè)規(guī)模型企業(yè)。房地產(chǎn)的稅收貢獻(xiàn)不僅要看開(kāi)發(fā)商的納稅，還要加上購(gòu)房者的納稅。同時(shí)不應(yīng)忽視房地產(chǎn)企業(yè)在土地資源出讓環(huán)節(jié)中的貢獻(xiàn)。
觀點(diǎn)二：存在虛報(bào)、瞞報(bào)利潤(rùn)現(xiàn)象
“房地產(chǎn)商的利潤(rùn)很大部分是灰色的、或者更加隱蔽的，”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心社會(huì)發(fā)展研究部副部長(zhǎng)林家彬接受采訪時(shí)說(shuō)，如果將賬目公開(kāi)，房地產(chǎn)企業(yè)就不容易偷逃稅款。“而房地產(chǎn)企業(yè)在追求利潤(rùn)的過(guò)程中，許多環(huán)節(jié)都是灰色的，或者是在地下運(yùn)行的，利潤(rùn)在賬面上是看不見(jiàn)的�！�
“房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)有進(jìn)入納稅300強(qiáng)，除了開(kāi)發(fā)商偷稅漏稅外，還在于房地產(chǎn)的稅率非常低�！敝袊�(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)貿(mào)所城市與房地產(chǎn)研究室研究員況偉大對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商的平均利潤(rùn)率在30％左右，非常高。但在高利潤(rùn)率的同時(shí)，稅卻沒(méi)有收上來(lái)，說(shuō)明有開(kāi)發(fā)商虛報(bào)、瞞報(bào)了利潤(rùn)。從統(tǒng)計(jì)年鑒上可以看出，開(kāi)發(fā)商資本的結(jié)構(gòu)中，自有資本占總資本的比例還不足20％，約有30％的資本來(lái)自于銀行貸款，剩余的資本則來(lái)自于預(yù)售款等等。如果僅僅考慮自有資本的話(huà)，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率可能更高。
況偉大為記者算了一筆賬：假定開(kāi)發(fā)商的自有資本占總資本的20％，總資本的利潤(rùn)率是30％，那么自有資本的利潤(rùn)率則高達(dá)150％。因此，房地產(chǎn)商的利潤(rùn)就好似滾雪球似的越滾越大，自有資本馬上就會(huì)膨脹。開(kāi)發(fā)商的自有資本通過(guò)銀行貸款和預(yù)售款的杠桿作用，不斷增值，實(shí)現(xiàn)暴利。
背景：房地產(chǎn)企業(yè)的納稅“問(wèn)題率”偏高
潘石屹還認(rèn)為，因每個(gè)地方的稅收標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，有些地方有許多的優(yōu)惠政策，也影響了給國(guó)家的納稅。當(dāng)然，也不排除有個(gè)別的房地產(chǎn)公司拖欠稅款，甚至偷稅漏稅。
華潤(rùn)置地財(cái)務(wù)副總監(jiān)任毅對(duì)記者表示：“規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)都是照章納稅的，”
雖然房地產(chǎn)商們覺(jué)得被指責(zé)欠稅偷稅漏稅很委屈，認(rèn)為企業(yè)偷逃稅款也是個(gè)別現(xiàn)象，但據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅問(wèn)題一直突出存在。二季度北京、上海、深圳等各大城市稅務(wù)部門(mén)公布的欠稅企業(yè)，很大一部分都是地產(chǎn)企業(yè)。北京地稅在2003年至2005年上半年對(duì)1103戶(hù)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，有問(wèn)題的房地產(chǎn)企業(yè)多達(dá)725戶(hù)，有問(wèn)題率高達(dá)66％。問(wèn)題房地產(chǎn)企業(yè)補(bǔ)稅總金額高達(dá)10.05億元，繳納的滯納金、罰款達(dá)7708萬(wàn)元之多。
