業(yè)內(nèi)人士稱，土地增值稅“清算制”對房地產(chǎn)業(yè)高利潤能有多大沖擊，關(guān)鍵在于如何嚴(yán)格界定“扣除項(xiàng)目”
2007年房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)控的大幕已然開啟。
16日晚，國家稅務(wù)總局在下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》）中，明確規(guī)定從2月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的交納將由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為實(shí)打?qū)嵉摹扒逅阒啤薄?/p>
新華社的分析文章稱，加之此前的城鎮(zhèn)土地使用稅額標(biāo)準(zhǔn)提高2倍、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高1倍的政策已于1月1日正式實(shí)施，在房價(jià)高位運(yùn)行、“且調(diào)且漲”的背景下，2007年房地產(chǎn)稅費(fèi)調(diào)控的大幕已然開啟。
“扣除項(xiàng)目”是關(guān)鍵
《通知》的發(fā)布意味著房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅從“預(yù)征”步入“清算”時(shí)代。
業(yè)內(nèi)人士介紹，我國現(xiàn)行土地增值稅暫行條例及相關(guān)細(xì)則規(guī)定，土地增值稅率為四級超率累進(jìn)稅率：最低的，增值額未超過扣除項(xiàng)目（即成本）金額50%的，課稅30%；最高的，增值額占扣除金額200%以上的，課稅60%.
但在實(shí)際操作中，由于《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》留下了一個(gè)“活口”，即涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。結(jié)果各地多采用預(yù)征收制。加之土地增值稅是地方稅種，各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一，一般預(yù)征額多為房屋銷售價(jià)格的1%~3%.這一稅率與房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤明顯不符。
國稅總局在《通知》中明定，土地增值稅以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，封堵兩大漏洞：一是以分期開發(fā)拖延清算的漏洞，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額；二是賬目不清不能成為逃避清算的理由，對于因賬務(wù)不全難以確定轉(zhuǎn)讓收入、扣除項(xiàng)目金額，或未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)等情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按當(dāng)?shù)赝惼髽I(yè)的一般標(biāo)準(zhǔn)且不低于預(yù)征稅率的稅負(fù)進(jìn)行核定征收。
業(yè)內(nèi)人士指出，土地增值稅“清算制”對房地產(chǎn)業(yè)高利潤究竟能有多大的沖擊，關(guān)鍵還要嚴(yán)格“扣除項(xiàng)目”的界定，否則，開發(fā)商做大扣除項(xiàng)目，增值額自然又會“縮水”。
地產(chǎn)股過山車
受到土地增值稅清算通知的影響，A股房地產(chǎn)板塊昨日出現(xiàn)暴跌。
昨日，內(nèi)地股市17家上市房地產(chǎn)公司跌停，13家跌幅9%以上。萬科A（17.28，-1.92，-10.00%）（000002.SZ）、保利地產(chǎn)（52.03，-5.78，-10.00%）（600048.SH）、華僑城（000069.SZ）、陸家嘴（14.17，-1.57，-9.97%）（600663.SH）、金地集團(tuán)（17.76，-1.97，-9.98%）（600383.SH）等龍頭股封死跌停。受此影響，滬深大盤也雙雙大幅下挫。香港股市的內(nèi)地地產(chǎn)股昨日股價(jià)也分別下跌5%～7%不等。
而就在此前的15日，內(nèi)地及香港股市的房地產(chǎn)股，出現(xiàn)不同程度的股價(jià)飆升。其中，內(nèi)地股市多只地產(chǎn)股沖擊漲停，香港股市多個(gè)內(nèi)地概念房企被外資機(jī)構(gòu)調(diào)高評級。
國都證券地產(chǎn)行業(yè)分析師孫志敏昨日在接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪時(shí)表示，地產(chǎn)股暴跌是受到了《通知》出臺的影響，因?yàn)檫@會在整體上增加地產(chǎn)業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，再加上前期由于人民幣匯率不斷創(chuàng)出新高，地產(chǎn)股的整體漲幅較大，因此回調(diào)也就相對較猛。
盡管此前“預(yù)征”時(shí)代的土地增值稅在各地征收標(biāo)準(zhǔn)并不一樣，但實(shí)際預(yù)征率普遍較低。對于眾多上市房企來說，如果完全按照規(guī)定的累進(jìn)稅率計(jì)算，將對原先有大量土地儲備公司的利潤水平有較大的負(fù)面影響。
土地儲備成負(fù)擔(dān)
對于進(jìn)軍一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這筆開支將成為不小的負(fù)擔(dān)。
目前股價(jià)暴漲而后又暴跌的房地產(chǎn)企業(yè)，大多擁有大量的廉價(jià)土地儲備，而且去年業(yè)績出現(xiàn)跨越式增長。如萬科去年的土地儲備增長可能超過1500萬平方米，僅一至三季度的土地儲備增長中，就有60%以上為通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得的低價(jià)地塊。萬科董事長王石近日在博客上透露，2006年度萬科繳稅24.9億元，比2005年增加11.08億元，上升80%.
保利地產(chǎn)也同樣在去年出現(xiàn)土地儲備猛增。在其上市的5個(gè)月后，土地儲備猛增500萬平方米左右。而且一線城市如北京、廣州的不少地塊為協(xié)議取得的低價(jià)土地。
此外，急升后下跌的股票如中糧地產(chǎn)、九龍山、中華企業(yè)等，也是在內(nèi)地一線城市擁有不少早年買下的低價(jià)優(yōu)質(zhì)土地儲備。
東北證券地產(chǎn)行業(yè)分析師袁鵬濤認(rèn)為，從《通知》的具體內(nèi)容來看，那些前期擁有土地儲備較多、取得土地時(shí)間較早的住宅開發(fā)類上市公司受到的沖擊是最大的。“一般來講，取得土地越早的企業(yè)成本會越低，因?yàn)橐郧暗耐恋囟嗍菂f(xié)議轉(zhuǎn)讓，而現(xiàn)在都是拍賣，成本不可同日而語�！�
孫志敏認(rèn)為，從《通知》出臺的本意來看，既不是為了打壓房價(jià)，也不是為了打壓地產(chǎn)股的股價(jià)，而是為了規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營。就國際經(jīng)驗(yàn)而言，一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率在15%左右，而我國目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率遠(yuǎn)高于這一數(shù)值，而這很大程度上是得益于囤積土地獲利。
“其實(shí)《通知》對住宅開發(fā)類地產(chǎn)股影響較大，但對商業(yè)地產(chǎn)股影響則有限�！痹i濤說。
