07年1月16日國(guó)稅總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。該通知的出臺(tái)意味著拖延14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將開始嚴(yán)格執(zhí)行。通知明確了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由原來的以預(yù)征為主的繳納方式改為清算式繳納，標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)迎來土地增值稅清算時(shí)代。
由于通知明確了征稅是以項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，因此對(duì)每個(gè)公司的影響不盡相同。一方面要計(jì)算每個(gè)項(xiàng)目的增值率看是否需繳稅以及適用哪級(jí)的稅率，另一方面還要看稅負(fù)較大的項(xiàng)目的結(jié)算時(shí)間，如果項(xiàng)目在前幾年已經(jīng)逐年有結(jié)算，那么07年集中收取土地增值稅對(duì)利潤(rùn)的影響還是相當(dāng)顯著的。
通過計(jì)算，我們認(rèn)為按照相關(guān)實(shí)施細(xì)則普通住宅毛利率在40％以上的項(xiàng)目才需繳納土地增值稅，毛利率低于40％的項(xiàng)目是免稅的。毛利率40％的項(xiàng)目嚴(yán)格征收土地征值稅后對(duì)凈利潤(rùn)的影響是17.4％，毛利率越高的項(xiàng)目征稅的影響越大。由于多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目毛利率一本在20%-40%，可以說大多數(shù)項(xiàng)目是不需繳納土地增值稅的，以往預(yù)繳的土地增值稅還會(huì)退回，因此該政策對(duì)多數(shù)公司的影響較小。
該通知的出臺(tái)對(duì)于鼓勵(lì)開發(fā)商多開發(fā)普通住宅具有一定的導(dǎo)向意義，也會(huì)在一定程度上打擊開發(fā)商囤地或捂盤的行為，而且以往拖繳的行為也變得沒有意義了。至于對(duì)房?jī)r(jià)的影響，我們認(rèn)為最終影響房?jī)r(jià)的還是市場(chǎng)供求關(guān)系，將增值稅轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上的說法屬于一廂情愿，如果有轉(zhuǎn)嫁也只能是部分。土地增值稅的清算征收對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展是影響深遠(yuǎn)的。
伴隨《通知》的出臺(tái)，2007年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控也正式拉開了序幕。07年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)依然是從嚴(yán)從緊，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格是兩大重點(diǎn)。稅收政策將在調(diào)控的過程中發(fā)揮更大的作用。除土地增值稅進(jìn)行清算外，市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)06年已在部分城市進(jìn)行模擬運(yùn)作的物業(yè)稅試點(diǎn)工作在07年也有望破題。
此次土地增值稅政策已經(jīng)部分改變了行業(yè)和上市公司的預(yù)期業(yè)績(jī)和增長(zhǎng)速度，投資者不得不提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，短期市場(chǎng)需要一個(gè)消化的過程。但我們依然看好行業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)行業(yè)的投資評(píng)級(jí)依然維持推薦，但具體公司需謹(jǐn)慎篩選。建議關(guān)注那些土地增值稅影響較小、市場(chǎng)化程度高的龍頭公司，首選萬科；還有土地增值稅影響較小、具備資產(chǎn)注入或整體上市潛力、規(guī)模實(shí)力將有大幅提升的公司，首選泛海建設(shè)。
通知出臺(tái)標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)迎來土地增值稅清算時(shí)代
07年1月16日國(guó)稅總局發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。該通知的出臺(tái)意味著拖延14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將開始嚴(yán)格執(zhí)行。通知明確了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由原來的以預(yù)征為主的繳納方式改為清算式繳納，標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)迎來土地增值稅清算時(shí)代。
《通知》規(guī)定，土地增值稅以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算，避免開發(fā)商以分期開發(fā)為由拒絕清算土地增值。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等三種情況下，房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人清算的條件還包括：已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售比例85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余面積已出租或自用；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未售完；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)等情況。新規(guī)自2007年2月1日起執(zhí)行。對(duì)于因主客觀原因不清算的行為，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照類似企業(yè)稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率核定征收土地增值稅。
早在1993年國(guó)務(wù)院就已規(guī)定了這一稅種，95年又出臺(tái)了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。所謂土地增值稅，是對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的凈增值額征收的稅種，根據(jù)增值幅度不同，稅率在20%至60%之間不等（見下表）。土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目（即成本）金額50%的課稅30%；增值額占扣除金額50%-100%的課稅40%；增值額占扣除金額100%-200%的課稅50%；增值額占扣除金額200%以上的課稅60%.對(duì)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，增值額不到扣除金額20%的免征土地增值稅。但在實(shí)際操作中，累進(jìn)稅率幾乎沒有被嚴(yán)格使用，之前各地土地增值稅征收多采用預(yù)征制。由于是地方稅種，各地征收標(biāo)準(zhǔn)不一，一般預(yù)征額多為房屋銷售額的1%至3%.
土地增值稅清算征收的影響分析
——多數(shù)普通住宅可以免稅、毛利率越高的項(xiàng)目影響越大
通知出臺(tái)后，相關(guān)上市公司紛紛表示將積極配合國(guó)家加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，此通知的執(zhí)行不會(huì)影響公司完成2006年既定的利潤(rùn)計(jì)劃。部分公司表示在房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售時(shí)已預(yù)交了土地增值稅，并對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目作了必要的考慮，而且公司以開發(fā)普通商品住宅為主，利潤(rùn)率水平不高，因此該稅種的征收對(duì)公司未來業(yè)務(wù)的影響也有限。盡管如此，我們認(rèn)為，該政策對(duì)毛利率較高的項(xiàng)目或公司影響還是很大的，不僅是開發(fā)高檔住宅的公司，還包括那些以非市場(chǎng)化拿地為主、拿地成本較低的公司。
由于通知明確了征稅是以項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，因此對(duì)每個(gè)公司的影響不盡相同。一方面要計(jì)算每個(gè)項(xiàng)目的增值率看是否需繳稅以及適用哪級(jí)的稅率，另一方面還要看稅負(fù)較大的項(xiàng)目的結(jié)算時(shí)間，如果項(xiàng)目在前幾年已經(jīng)逐年有結(jié)算，那么07年集中收取土地增值稅對(duì)利潤(rùn)的影響還是相當(dāng)顯著的。
通過計(jì)算，我們認(rèn)為按照相關(guān)實(shí)施細(xì)則普通住宅毛利率在40％以上的項(xiàng)目才需繳納土地增值稅，毛利率低于40％的項(xiàng)目是免稅的；毛利率在40％－53％的普通住宅項(xiàng)目以及毛利率在53％以下的高檔住宅征收的適用稅率為30％；毛利率53％－66％的項(xiàng)目征收的適用稅率為40％；毛利率66％－79％的項(xiàng)目征收的適用稅率為50％；毛利率79％以上的項(xiàng)目征收的適用稅率為60％，當(dāng)然這種高毛利的項(xiàng)目是相當(dāng)少見的。毛利率40％的項(xiàng)目嚴(yán)格征收土地征值稅后對(duì)凈利潤(rùn)的影響是17.4％，毛利率越高的項(xiàng)目征稅的影響越大。
由于多數(shù)房地產(chǎn)上市公司的多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目毛利率一本在20%-40%，可以說大多數(shù)項(xiàng)目是不需繳納土地增值稅的，以往預(yù)繳的土地增值稅還會(huì)退回，因此該政策對(duì)多數(shù)公司的影響較小。但對(duì)于開發(fā)高檔住宅的或拿地成本較低的公司而言，影響較大，而且如前所述，如果是一個(gè)多年的項(xiàng)目在07年集中清算土地增值稅的話，這個(gè)影響應(yīng)該是相當(dāng)大的。不過，對(duì)具體公司的影響程度還要看每個(gè)項(xiàng)目的情況。
通知出臺(tái)的意義及影響
由于土地增值稅針對(duì)的是開發(fā)商的利潤(rùn)部分采取四級(jí)超率累進(jìn)稅率，項(xiàng)目的利潤(rùn)率越高則需繳納的土地增值稅越多。通常高檔住宅的利潤(rùn)率水平通常遠(yuǎn)大于普通住宅，所以該通知的出臺(tái)對(duì)于鼓勵(lì)開發(fā)商多開發(fā)普通住宅具有一定的導(dǎo)向意義。土地增值稅執(zhí)行清算也會(huì)在一定程度上打擊開發(fā)商囤地或捂盤的行為，囤地時(shí)間越長(zhǎng)差價(jià)越大，征稅的可能性以及稅率越大。此前房企的通常做法是，只要項(xiàng)目沒開發(fā)完就一直拖著不清算。而即使開發(fā)完了，只要項(xiàng)目公司還存在，也可以銷售未完成為由拒絕清算。但此次通知出臺(tái)后，拖繳的行為也變得沒有意義了。至于對(duì)房?jī)r(jià)的影響，我們認(rèn)為最終影響房?jī)r(jià)的還是市場(chǎng)供求關(guān)系，將增值稅轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上的說法屬于一廂情愿，如果有轉(zhuǎn)嫁也只能是部分。
很顯然，土地增值稅的清算征收對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來發(fā)展是影響深遠(yuǎn)的。開發(fā)商將不再單純追求項(xiàng)目的利潤(rùn)率水平，加快項(xiàng)目滾動(dòng)和追求規(guī)模成長(zhǎng)將成為共識(shí)。在這一過程中，行業(yè)龍頭公司也將加快市場(chǎng)整合，行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。
伴隨《通知》的出臺(tái)，2007年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控也正式拉開了序幕。07年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)依然是從嚴(yán)從緊，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格是兩大重點(diǎn)。稅收政策將在調(diào)控的過程中發(fā)揮更大的作用。除土地增值稅進(jìn)行清算外，市場(chǎng)普遍預(yù)測(cè)06年已在部分城市進(jìn)行模擬運(yùn)作的物業(yè)稅試點(diǎn)工作在07年也有望破題。
行業(yè)投資評(píng)級(jí)依然是推薦、具體公司需謹(jǐn)慎篩選
由于06年房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控效果不甚明顯，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速依然較高、中心城市房?jī)r(jià)漲幅依然較快，因此預(yù)期07年調(diào)控只會(huì)加緊不會(huì)放松。除了土地增值稅政策外，對(duì)行業(yè)影響較大的可能還有加息、物業(yè)稅試點(diǎn)等。此次土地增值稅政策已經(jīng)部分改變了行業(yè)和上市公司的預(yù)期業(yè)績(jī)和增長(zhǎng)速度，投資者不得不提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，短期市場(chǎng)需要一個(gè)消化的過程。但我們依然看好行業(yè)的中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位是舉足輕重的，房?jī)r(jià)不會(huì)大起大落，調(diào)控的目的也是使行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展、房?jī)r(jià)小幅平穩(wěn)增長(zhǎng)。因此，我們對(duì)行業(yè)的投資評(píng)級(jí)依然維持推薦，但具體公司需謹(jǐn)慎篩選。建議關(guān)注那些土地增值稅影響較小、市場(chǎng)化程度高的龍頭公司，首選萬科；還有土地增值稅影響較小、具備資產(chǎn)注入或整體上市潛力、規(guī)模實(shí)力將有大幅提升的公司，首選泛海建設(shè)。
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。
編輯留言：
土地增值稅清算通知的出臺(tái)體現(xiàn)了我國(guó)健全我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收征管的的政策導(dǎo)向，也是加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的契機(jī)和切入點(diǎn)。土地增值稅的清算根本沒有影響到企業(yè)的利潤(rùn)，而作為健康成長(zhǎng)的企業(yè)，照章納稅是企業(yè)的義務(wù)，如果說清算征收多征了部分稅款，那也是將本來的國(guó)家稅款還原為本來面目，企業(yè)如果指者這部分稅款度過難關(guān)，那么這樣的企業(yè)也不配在市場(chǎng)上存在。
實(shí)際情況并不是開發(fā)商宣稱的那樣，清算影響了多少多少利潤(rùn)，筆者認(rèn)為這全是開發(fā)商放的煙霧彈，目的仍然是在掩蓋自己高利潤(rùn)的事實(shí)，同時(shí)為自己“納稅侏儒”的身份辯解，而從房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅事實(shí)、溫州個(gè)人合作建房表現(xiàn)出的房?jī)r(jià)成本關(guān)系，再到各級(jí)政府在對(duì)系列問題上的百般阻撓，我們已經(jīng)讀出了些許信息，與其說是清算動(dòng)了開發(fā)商的奶酪，不如說是動(dòng)了地方政府的奶酪。地方政府和開發(fā)商聯(lián)系在一起，民眾的利益何在！
