“土地增值稅的清算將調(diào)整開(kāi)發(fā)商的心態(tài)，促進(jìn)房價(jià)理性回歸，同時(shí)還會(huì)改善商品房整體開(kāi)發(fā)水平�！痹诒娍谫|(zhì)疑土地增值稅是否會(huì)成為開(kāi)發(fā)商變相漲價(jià)的口實(shí)之際，上海望源企業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)季寶紅亮出了自己獨(dú)特的觀點(diǎn)。
在國(guó)稅總局關(guān)于土地增值稅清算的通知發(fā)布后，有人根據(jù)2005年上海市房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入達(dá)2160多億元的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作出估計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)毛利在1200億元以上，若按現(xiàn)在的比例至少將征400億元左右的土地增值稅。并據(jù)此推斷，土地增值稅的征收將促使開(kāi)發(fā)商提高售價(jià)轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)。季寶紅認(rèn)為這一數(shù)據(jù)值得商榷。他表示，作為這一行業(yè)的實(shí)際操作者，從他了解的情況看目前開(kāi)發(fā)利潤(rùn)很少有達(dá)到這個(gè)水平的。他說(shuō)，自2004年以來(lái)土地開(kāi)始實(shí)行招拍掛后，土地價(jià)格逐步市場(chǎng)化，開(kāi)發(fā)商靠低價(jià)拿地獲利的時(shí)光不再，特別是近期拿地的價(jià)格都非常高。季寶紅認(rèn)為，如果是實(shí)行土地招拍掛之前，土地增值稅的清算可能是直指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的一柄利劍，但現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已逐步趨向于社會(huì)平均利潤(rùn)，利潤(rùn)空間沒(méi)那么大，影響自然也不會(huì)非常顯著。房產(chǎn)股在政策出臺(tái)當(dāng)日的全線下跌屬于市場(chǎng)的過(guò)度反應(yīng)。不過(guò)他也提到，雖然對(duì)高價(jià)拿地的企業(yè)影響微乎其微，但土地增值稅的清算依然會(huì)對(duì)一部分前期囤積較多土地、或者通過(guò)轉(zhuǎn)讓及協(xié)議方式低價(jià)獲得土地的開(kāi)發(fā)商影響較大。
另外，由于目前土地增值額實(shí)行累進(jìn)稅率，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，可以免征土地增值稅，增值額占扣除項(xiàng)目金額20%-50%的部分，稅率為30%；增值額占扣除項(xiàng)目金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額占扣除金額100%至200%的部分，稅率50%；增值額占比200%以上的部分，稅率60%.季寶紅認(rèn)為，在賺得越多扣稅越重的情況下，理智的開(kāi)發(fā)商不會(huì)轉(zhuǎn)嫁成本，反而會(huì)在制訂售價(jià)時(shí)更加謹(jǐn)慎，采取略微降價(jià)以求快賣的策略。
并可能通過(guò)抬高樓盤建造成本的方法來(lái)壓低利潤(rùn)，因?yàn)榕c其到頭來(lái)要繳付高額增值稅，不如少賺點(diǎn)利潤(rùn)，提高樓盤品質(zhì)回饋?zhàn)约旱念櫩汀＿@不但能起到改善樓盤品質(zhì)，還能改善開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)建筑等相關(guān)配合公司的關(guān)系，有助于提高樓盤整體開(kāi)發(fā)水平。
不少開(kāi)發(fā)商都認(rèn)為，土地增值稅的出臺(tái)，將在一定程度上改變房地產(chǎn)業(yè)的贏利模式。在前不久舉行的中新房地產(chǎn)融資論壇上，萬(wàn)通集團(tuán)董事長(zhǎng)馮侖提出，土地增值稅新政將改變開(kāi)發(fā)商對(duì)低地價(jià)的追求，改變其開(kāi)發(fā)理念，轉(zhuǎn)而通過(guò)為客戶創(chuàng)造更多價(jià)值來(lái)獲取利潤(rùn)。而嘉德置地總裁廖文良則認(rèn)為，土地增值稅的最大意義在于加快土地開(kāi)發(fā)周期，減少土地儲(chǔ)備量。潘石屹在其博客上表示，對(duì)一些從事商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在要把過(guò)去以銷售為主轉(zhuǎn)向以自己持有為主，自己持有沒(méi)有增值就不用交土地增值稅，中國(guó)的出租回報(bào)率還是比較高的。
