2006年是宏觀(guān)調(diào)控政策頻出的一年，在宏觀(guān)調(diào)控下房地產(chǎn)有降有升，6、7、8、9月份有一個(gè)降溫的過(guò)程，從9月份開(kāi)始到年底有一個(gè)往上走的過(guò)程，是一個(gè)波浪式發(fā)展的過(guò)程即周期。從80年代末一直到2006年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了五個(gè)周期，究其原因，其中很重要因素的就是國(guó)家的宏觀(guān)調(diào)控政策。
在2006年一系列宏觀(guān)調(diào)控政策的影響下，中國(guó)的房地產(chǎn)將走向何方？北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心主任行馮長(zhǎng)春教授，從以下三個(gè)方面對(duì)2007年及今后的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了分析：
土地成本與剛性住房需求拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲
房?jī)r(jià)一直是房地產(chǎn)的熱門(mén)話(huà)題，有一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為：是土地價(jià)格的上漲引起了房?jī)r(jià)上漲。然而有些人分析了一下，土地占價(jià)格當(dāng)中可能是一個(gè)方面，但并不是最主要的，還有其他的一些成本，比如建安，還有稅收、利息等等的提高，都會(huì)影響到房?jī)r(jià)。
另外一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為：是市場(chǎng)供求關(guān)系決定價(jià)格，當(dāng)需求大于供應(yīng)時(shí)，就會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲。目前，中國(guó)的住房需求是很旺盛的，在年齡結(jié)構(gòu)中，主要集中在25歲到45歲之間，它們的需求量是最大的，而且它們現(xiàn)在有能力把需求釋放出來(lái)。所以供給，尤其是土地，或者是房屋的可供銷(xiāo)售的量上來(lái)講，離需求有一定的差異，這就造成了房?jī)r(jià)的上漲。
從供給來(lái)看，土地資源是稀缺、有限的，土地價(jià)格不會(huì)下降，那么成本就不會(huì)下降。從需求來(lái)看，目前中國(guó)的住房需求是剛性的、旺盛的。那么這兩個(gè)因素將共同拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
股市發(fā)展帶動(dòng)樓市、匯市不會(huì)影響房地產(chǎn)整體發(fā)展
前兩年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控，加之原來(lái)的投資渠道比較單一，好多人就把錢(qián)投向房地產(chǎn)，促使房地產(chǎn)價(jià)格一再上漲。但目前投資渠道比較多，老百姓可以分散投資，他們雖然沒(méi)有大量的資金但有一些存款，在目前的存款利息很低的情況下可能會(huì)投資。所以，股市發(fā)展了反而會(huì)帶動(dòng)樓市，一直炒股的風(fēng)險(xiǎn)是很大的，他們賺錢(qián)以后會(huì)轉(zhuǎn)到樓市里面促進(jìn)樓市的發(fā)展。所以，從股市和樓市來(lái)講，目前不會(huì)把資金都抽到股市。另外，現(xiàn)在大部分的需求者是25－45歲之間的人群，他們急需要解決住房問(wèn)題，而房地產(chǎn)是一個(gè)優(yōu)良的資產(chǎn)貸款品種，盡管金融系統(tǒng)對(duì)開(kāi)發(fā)資金一再控制，但是在個(gè)貸這塊并沒(méi)有完全收緊，而且各個(gè)銀行都在爭(zhēng)取這塊的市場(chǎng)，這也會(huì)促進(jìn)樓市，促使房地產(chǎn)消費(fèi)力度的提高。
在匯市方面，2006年由于人民幣的升值，國(guó)家擔(dān)心大量的外匯進(jìn)入會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的平衡，采取了一系列“限外”措施：在房地產(chǎn)方面主要是限制購(gòu)買(mǎi)，限制個(gè)人消費(fèi)、買(mǎi)房。
2007宏觀(guān)調(diào)控政策消化年 物業(yè)稅開(kāi)征成重頭戲
2006年宏觀(guān)調(diào)控在市場(chǎng)上最表征的現(xiàn)象就是房地產(chǎn)的價(jià)格，實(shí)際上調(diào)控更多的是在對(duì)比較敏感的大城市方面影響比較大。從調(diào)整的整體結(jié)果來(lái)看，2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)有所降溫，價(jià)格也所降低。從調(diào)控的效果來(lái)看，總量上控制住了，結(jié)構(gòu)上也有所改善，價(jià)格上也有穩(wěn)定，規(guī)模、結(jié)構(gòu)、價(jià)格都得到了控制。
由于2006年的很多調(diào)控政策未得到有效的落實(shí)，而且政策的出臺(tái)與其效果的顯現(xiàn)有一定的滯后，所以2007年將延續(xù)2006年的調(diào)控政策，來(lái)保持宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)和發(fā)展。從調(diào)控手段上，要更多地使用經(jīng)濟(jì)手段去調(diào)控；另外就是行政手段，要保障住宅，調(diào)整住宅結(jié)構(gòu)比如戶(hù)型、面積。
在稅收方面，今年很有可能會(huì)啟動(dòng)物業(yè)稅，實(shí)際上叫房地產(chǎn)稅，但它的完全實(shí)施可能還需要一段時(shí)期。當(dāng)記者問(wèn)到今年4月份會(huì)否開(kāi)征物業(yè)稅時(shí)，馮長(zhǎng)春表示今年上半年不可能會(huì)開(kāi)征物業(yè)稅，因?yàn)檫@個(gè)稅涉及到方方面面，可能政府將會(huì)先試點(diǎn)，或者是先從某部分開(kāi)始征，用稅收的杠桿去調(diào)控。當(dāng)然這就涉及到理順稅制、稅種等等方面的問(wèn)題，這將成為今年調(diào)控的重要方面。
另外從社會(huì)保障方面，要在結(jié)構(gòu)上進(jìn)一步加大經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的措施，從這個(gè)方面來(lái)解決一部分供求方面的矛盾。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，要嚴(yán)控土地閘門(mén)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要把城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃結(jié)合起來(lái)。
最后從消費(fèi)心理來(lái)講，由于信息的不對(duì)稱(chēng)，老百姓掌握不準(zhǔn)房?jī)r(jià)的漲跌，存在提前消費(fèi)或追大求闊等盲目行為。在2007年，將加強(qiáng)信息的披露，老百姓可以在消費(fèi)過(guò)程中搜集更多的信息，逐步走向理性，這也將對(duì)消費(fèi)和市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。
縱觀(guān)以上三方面的分析，馮長(zhǎng)春認(rèn)為，2007年在政府的宏觀(guān)調(diào)控中，北京將會(huì)加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、滿(mǎn)足中低收入要求的舉措，呈現(xiàn)出一個(gè)發(fā)展良好，總量上得到控制，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。
