開發(fā)商靠囤地賣地、捂盤哄抬房價的行為遇到了強力挑戰(zhàn)。1月16日，國家稅務總局下發(fā)通知，將土地增值稅“預征”改為“清算”，掀起一場土地稅收風暴。
這意味著很多開發(fā)商需要補繳稅款。國稅總局地方稅務司有關人士透露，各地可根據(jù)通知制定適合本地的清算辦法，國稅總局會對清算結果進行督察。從2月1日起，將在全國范圍內(nèi)開展土地增值稅清查行動。
增加200%的稅收收入？
對于土地增值稅的清算，國稅總局明確表示是為了增加稅收。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)字顯示，2006年土地增值稅收入達230億元，僅占全年全國稅收收入37636億元的6%.
據(jù)中央財經(jīng)大學財政與公共管理學院副院長、稅務專家劉桓初步估算，如果按此次征收土地增值稅的稅率計算，年度土地增值稅的總收入將達到500億~800億元之間。據(jù)國稅總局的估算，2006年的房地產(chǎn)稅收收入（耕地占用稅和契稅）約1000億元，其中契稅約900億元。也就是說，土地增值稅將因此一舉成為與契稅并駕齊驅的房地產(chǎn)稅稅種。
土地增值稅不是一個新稅種，1993年中國就開征了土地增值稅。
由于當時對房地產(chǎn)開發(fā)成本（即可扣除項目）的確定方法不詳，土地增值稅征收多采用“預征”。在項目銷售面積不到85%的時候，預征土地增值稅（各地稅率不同，北京為銷售收入的1%），等銷售超過85%后再清算補足。但在實際操作中，這往往成為開發(fā)商拖欠稅款的借口。
“導致這一局面的原因首先在于土地稅制設計本身的制度性缺陷，其次在于一些地區(qū)房地分離式管理的體制性弊端�！北本⿴煼洞髮W博士生導師董藩認為。
稅務部門認為，盡管房地產(chǎn)稅收收入逐年增長，但是其占整個財政收入的比重還較低，這與國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并不協(xié)調(diào)�！八�，借本輪調(diào)控的大好時機，強化稅收征管，進而增加國家稅收，提高稅務機關的權威性，就顯得十分必要了�！倍硎�。
打擊囤地，壓縮企業(yè)利潤
一旦清算土地增值稅開始執(zhí)行，一些以長期囤積土地為獲利方式的地產(chǎn)企業(yè)可能遭遇較大的稅負壓力。國土資源部資料顯示，截至2005年初，全國城鎮(zhèn)規(guī)劃范圍內(nèi)共有閑置土地107.93萬畝，空閑土地82.24萬畝，批而未供土地203.44萬畝，三類土地總量接近400萬畝。
加大增值稅征收力度，將對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤造成重大影響，對過去以低價吸納大量土地儲備的發(fā)展商影響尤大，因其土地價值增值部分最高。
“如果完全按照規(guī)定的累進稅率計算，對原先有大量土地儲備公司的利潤水平有較大的負面影響。由于這些公司此前拿地普遍價格低廉，這使得公司未來將會為此付出高昂稅費�！比珖ど搪�(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示。
在比較2004年“8.31大限”和土地增值稅對市場的影響時，聶梅生認為，其實地方政府還是不想把土地價格推得太高進而影響到房價。她預測，地方政府在出臺具體細則時，對于8.31前后的土地應該是區(qū)別對待。
“對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，減少利潤就是增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本。”聶梅生表示，“當然，不是所有企業(yè)的成本都要增加，企業(yè)情況不同影響就不同�！�
稅收調(diào)控新階段
1月1日起，城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準在1998年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定的基礎上平均提高2倍。同時，新批準新增建設用地的土地有償使用費征收標準在原有的基礎上提高1倍的政策也正式實施。自此，土地增值稅清算、土地使用稅和新增建設用地使用費提高，三者構成了土地環(huán)節(jié)的“一費二稅”上調(diào)政策。
財政部財政科學研究所稅收研究室主任孫鋼認為，調(diào)整相關稅收政策對樓市宏觀調(diào)控有著重要的現(xiàn)實意義，“中國的房地產(chǎn)調(diào)控中，稅收政策還會得到進一步的發(fā)揮�！�
萬通董事局主席馮侖表示：“這個政策促進了房地產(chǎn)企業(yè)更注重于產(chǎn)品質(zhì)量和管理機制的創(chuàng)新。它要求企業(yè)盡快調(diào)整產(chǎn)品結構，治理好企業(yè)管理機制。另外這個政策對于緩解土地供需矛盾也是有利的�！�
馮侖提醒開發(fā)企業(yè)，未來政府還會有一些政策出臺，比如物業(yè)稅等，所以企業(yè)一定要做到強自身才不懼怕任何調(diào)控措施。
“我們不會懷疑此次通知的執(zhí)行力�！比f科企業(yè)股份有限公司首席研究員譚華杰告訴記者，即將實行的土地增值稅“清算制”向外界傳遞了一個信號：稅費政策成為2007年加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控的重要工具。
聶梅生和馮侖都認為，“如果現(xiàn)有政策尚不足以把房價高漲治好，不排除物業(yè)稅今年年內(nèi)出臺實施。”也許，加大稅費政策在2007年的房地產(chǎn)調(diào)控中的作用很可能還只是開始。相關資訊1993年，財政部頒布《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，規(guī)定自1994年1月1日起執(zhí)行。
1995年1月27日，財政部制定《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》。
2005年6月1日，上海市各區(qū)統(tǒng)一向花園式住宅（獨棟別墅）開征土地增值稅。
2005年8月，深圳市擬恢復征收土地增值稅（2001年免征）。
2006年9月，上海市財政部門就征收土地增值稅課題進行調(diào)研。
1995年~2007年1月，土地增值稅處于預征或免征狀態(tài)。
2007年1月16日，國家稅務總局發(fā)布《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》。
