盡管還在懸而未決中，但或?qū)⒄魇盏奈飿I(yè)稅還是牽動(dòng)了開(kāi)發(fā)商及普通百姓的心。征收物業(yè)稅能否平抑不斷上漲的房?jī)r(jià)，或者增加住房者的負(fù)擔(dān)？抑制房?jī)r(jià)到底靠什么？
物業(yè)稅明年將開(kāi)征？
也有人認(rèn)為，物業(yè)稅將涉及很多人的利益，還有很多問(wèn)題不好界定，所以近段時(shí)間不會(huì)開(kāi)征
明年或?qū)㈤_(kāi)征物業(yè)稅的消息引起了開(kāi)發(fā)商乃至購(gòu)房者的普遍關(guān)注。
物業(yè)稅又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅值隨房產(chǎn)的升值而提高。
10月12日下午，國(guó)家稅務(wù)總局召開(kāi)前三季度稅收收入情況及特點(diǎn)新聞發(fā)布會(huì)，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在新聞發(fā)布會(huì)上明確表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作。
權(quán)威人士日前透露，明年有望在現(xiàn)有10個(gè)試點(diǎn)省市中選擇部分地區(qū)進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”。
據(jù)介紹，從2003年起，稅務(wù)總局和財(cái)政部先后批準(zhǔn)了北京、江蘇、深圳等六個(gè)省、市作為試點(diǎn)先行單位，進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)。今年又批準(zhǔn)了河南、安徽、福建、大連四個(gè)地區(qū)部分區(qū)域作為房地產(chǎn)模擬評(píng)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。
省住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)趙進(jìn)京分析，明年應(yīng)該會(huì)實(shí)施，開(kāi)征物業(yè)稅是為了使政府從房地產(chǎn)價(jià)格升值中獲得穩(wěn)定的稅收，從而改變地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的追求，將注意力更多地集中在增加城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施，進(jìn)一步改進(jìn)區(qū)域環(huán)境上。
趙進(jìn)京認(rèn)為：“這還有利于減少市場(chǎng)上大量存在的閑置房，也有利于減少奢侈品需求。既對(duì)國(guó)家有利，又對(duì)購(gòu)房者有利�！�
趙進(jìn)京告訴記者：“目前，房地產(chǎn)稅收都集中在交易環(huán)節(jié)。購(gòu)房者買一套房子所付的款項(xiàng)中，包含營(yíng)業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，以及房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等�！�
他介紹：“這些稅費(fèi)計(jì)算復(fù)雜，比較分散，征收起來(lái)難度也較大，物業(yè)稅就是將房產(chǎn)稅、土地增值稅、城市房地產(chǎn)稅等合并起來(lái)，在住戶買房后向其征收�！�
河南財(cái)經(jīng)學(xué)院工程管理系教授劉社則認(rèn)為：物業(yè)稅將涉及很多人的利益，有很多問(wèn)題不好界定。
比如房子面積多大開(kāi)征，是60平方米、90平方米還是140平方米？是第一套房就開(kāi)征還是第二套房才開(kāi)征？從什么時(shí)間開(kāi)始征？以前買的房怎么辦？“這些問(wèn)題比較復(fù)雜，所以近段時(shí)間不會(huì)開(kāi)征。這就像遺產(chǎn)稅一樣，說(shuō)了很多年，但由于太復(fù)雜，牽涉面太廣，一直實(shí)施不了。”劉社這樣認(rèn)為。
國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，開(kāi)征物業(yè)稅政策性比較強(qiáng)，而我國(guó)地區(qū)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異大、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理情況復(fù)雜，因此要在立法前進(jìn)行更多研究，從技術(shù)上為物業(yè)稅的開(kāi)征做好準(zhǔn)備。
能否平抑房?jī)r(jià)，這是個(gè)問(wèn)題
許多人對(duì)此不抱希望：稅率低了，對(duì)炒房者沒(méi)有影響，稅率過(guò)高，又會(huì)加重買房者的負(fù)擔(dān)。
“所有的開(kāi)發(fā)商都在密切關(guān)注。”鄭州市長(zhǎng)城房屋開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)申仕祿認(rèn)為，物業(yè)稅一旦開(kāi)征，住房需求和投機(jī)需求都可能被打壓，一定會(huì)影響樓盤的銷售，“從商人的角度來(lái)說(shuō)，還是不希望開(kāi)征”。
在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房地產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，購(gòu)房者買一套房子的錢中，有30%左右是繳了各種稅費(fèi)的。而許多國(guó)家則采用逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)成本大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著下調(diào)。
河南泰宏集團(tuán)董事長(zhǎng)秦太宏認(rèn)為，推動(dòng)目前房?jī)r(jià)上漲的重要?jiǎng)恿Γ切枨笥绕涫?a href="http://m.jnjuyue.cn/web/licai/" target="_blank" class="bule">投資性購(gòu)房需求過(guò)于旺盛。
物業(yè)稅開(kāi)征后，由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年繳，也就意味著占住宅成本50%多的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先繳納1／70，其余在剩余的69年中分別繳納，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，成本就下降了49.29%.
因?yàn)樾枨筇岣�，開(kāi)發(fā)商或許不會(huì)讓房?jī)r(jià)有那么大的降幅，但30%的降幅也是有的�！拔飿I(yè)稅的開(kāi)征會(huì)直接增加持有房地產(chǎn)的成本”。
開(kāi)祥天城董事長(zhǎng)李建錚認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)的承租人或所有者每年繳納的稅值會(huì)隨著市值的升高而提高。很顯然，開(kāi)征物業(yè)稅，對(duì)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)的持有者及增量市場(chǎng)上的新增需求者，特別是投資性需求，將會(huì)起到抑制作用。
前不久，《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》中對(duì)物業(yè)收費(fèi)“同級(jí)不同費(fèi)”的相關(guān)規(guī)定就引發(fā)了爭(zhēng)論。
河南省物業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)于陽(yáng)分析，為了每個(gè)月幾十元的物業(yè)費(fèi)還鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，“物業(yè)稅分開(kāi)繳盡管減輕了負(fù)擔(dān)，但大家已經(jīng)習(xí)慣一次性繳清，如果購(gòu)房者繳納房款后每個(gè)月還要繳納不菲的費(fèi)用，他們能不能承受？”
記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，許多人對(duì)物業(yè)稅打壓房?jī)r(jià)的作用不抱希望，認(rèn)為稅率低了，對(duì)炒房者沒(méi)有影響；而稅率過(guò)高，又會(huì)加重居民購(gòu)買住房的負(fù)擔(dān)。
今年早些時(shí)候，由于傳聞物業(yè)稅可能要出臺(tái)，北京等地許多打算二次置業(yè)或欲購(gòu)買高檔住宅的市民均推遲了購(gòu)房計(jì)劃。
實(shí)際上，從2005年國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)八條”算起，包括后來(lái)的“國(guó)六條”、限制外資政策、加強(qiáng)住房保障、提高二次房貸首付、歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率，兩年多時(shí)間，政策出臺(tái)之密集、措施之嚴(yán)厲，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上都屬罕見(jiàn)。
劉社認(rèn)為：“上述措施都是為了平抑房?jī)r(jià)，但這都是‘標(biāo)’，不是‘本’�，F(xiàn)在老百姓的儲(chǔ)蓄主要投資在教育和醫(yī)療上了，最根本的是建立健全社會(huì)保障體系，老百姓沒(méi)有后顧之憂，才能放心買房。反之，采取什么樣的措施作用也不大�！�
趙進(jìn)京表示：“單憑物業(yè)稅很難扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)價(jià)格的基本走勢(shì)和格局，‘組合拳’仍將是房地產(chǎn)調(diào)控的基本模式。”
但有業(yè)內(nèi)人士表示，“國(guó)八條”之后，國(guó)家多次出臺(tái)相關(guān)稅收政策，但效果并不明顯，因?yàn)槎愂照哚槍?duì)的不是持有階段，而是交易階段，而這部分稅收房地產(chǎn)商都通過(guò)交易轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者，所以對(duì)投機(jī)行為的抑制效果并不明顯。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，需要改革房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策，從源頭上減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，而不能讓開(kāi)發(fā)商占了便宜。
