“如果我不在售樓處，那我一定在售樓處的路上”。這句話出自一哥們小張?jiān)谧约篗SN的留言。
在實(shí)際生活中他確實(shí)整天展轉(zhuǎn)于各售樓處看房、選房買房，近幾年由于北京深圳等地房?jī)r(jià)大幅度飚升，小張總在房?jī)r(jià)低時(shí)買房，高價(jià)時(shí)出手，從而獲利豐厚。按照他自己的說法：沒有比投資房子再好的投資品了，幾年搗騰下來，夠幾輩子的吃活。
近年來，確實(shí)有一大批“房蟲”在房?jī)r(jià)高漲中獲取了巨額利潤(rùn)，而且“房蟲”大軍有不斷擴(kuò)充之勢(shì)。由于投資者和投機(jī)者的不斷增加，也同時(shí)推動(dòng)了房?jī)r(jià)快速上漲。根據(jù)深圳科學(xué)院公布的《中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告（2007）》稱，從住房轉(zhuǎn)手時(shí)間看，取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)就轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的30.31%，而取得產(chǎn)權(quán)證后3年及3年以上轉(zhuǎn)手的住房占住房總套數(shù)的28.11%，兩項(xiàng)加起來所占比例高達(dá)58.42％。
與此相對(duì)應(yīng)的是深圳市房?jī)r(jià)半年內(nèi)就暴漲了50％，這充分說明投機(jī)和投資因素在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲中扮演著極其重要的角色。
但是今年十一剛過，小張卻把自己手中最后10套位于深圳中心區(qū)的房子全部委托中介出手了�！艾F(xiàn)在出手，一方面能夠獲取滿意的利潤(rùn)，更重要的一點(diǎn)是自己對(duì)未來房?jī)r(jià)走勢(shì)看不清楚，房?jī)r(jià)太高了，這其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)太大，一旦房?jī)r(jià)下跌，我們這些靠炒房子吃飯的人就會(huì)一夜回到解放前”。小張的一番話，說出了目前大部分投資炒房者真實(shí)心態(tài)，理智而慎重。
事實(shí)上，房屋的基本功能是用來居住的，但是由于中國(guó)的房地產(chǎn)處于剛剛起步階段，房屋的投資功能在近年來被不斷夸大，買房子能夠保值增值，甚至炒房能夠獲取暴利的意識(shí)在人們的腦海中根深蒂固。
但是我們必須清醒的意識(shí)到：房子和股票基金一樣，任何只要被賦予了投資功能的商品就會(huì)存在投資風(fēng)險(xiǎn)，而且投資房屋蘊(yùn)藏的貶值風(fēng)險(xiǎn)不發(fā)生則已，一發(fā)生就是天崩地裂，會(huì)讓你夜之間從百萬富翁變成百萬“負(fù)”翁。那么當(dāng)前投資房產(chǎn)到底蘊(yùn)藏那些風(fēng)險(xiǎn)呢？
一、房產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)從緊
與往年房產(chǎn)調(diào)控房?jī)r(jià)越調(diào)越漲的情況不同，進(jìn)入07年下半年以來，各項(xiàng)房產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，招招可謂擊中開發(fā)商和購(gòu)房者的“7寸”。相信隨著17大的勝利閉幕，各項(xiàng)有利于民生的房產(chǎn)調(diào)控政策將繼續(xù)面世。因此未來人們對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期只會(huì)看空，不會(huì)看好。開發(fā)商在各種壓力面前，也不得不采取穩(wěn)定房?jī)r(jià)的策略。未來房?jī)r(jià)上漲空間已經(jīng)不大，如果此時(shí)投資者選擇買房，期望在未來以更高的價(jià)格出手以達(dá)到獲取利潤(rùn)的目的肯定要落空。
二、房產(chǎn)利潤(rùn)在高房?jī)r(jià)下已被嚴(yán)重透支
如果你去任何一家售樓處，面對(duì)動(dòng)輒數(shù)萬一平米的房?jī)r(jià)，銷售人員會(huì)滿懷信心的告訴你：房?jī)r(jià)現(xiàn)在看來是有點(diǎn)高，但是你一定要看未來啊，未來我們這里將是城市的核心區(qū)，再過5年10年，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)就不算高了，哪個(gè)時(shí)候比現(xiàn)在高多了。
你看，售樓人員已經(jīng)清晰的說出了開發(fā)商的心聲，那就是他們現(xiàn)在銷售的價(jià)格，已經(jīng)把未來熟年的房?jī)r(jià)上漲空間已經(jīng)考慮進(jìn)去了，現(xiàn)在的價(jià)格是未來5到10年的房?jī)r(jià)。換一個(gè)角度來說，那就是房產(chǎn)利潤(rùn)在高房?jī)r(jià)下已被嚴(yán)重透支，開發(fā)商已經(jīng)把房屋的未來利潤(rùn)囊括到自己懷里了，作為投資者的你愿意是高房?jī)r(jià)的最后一個(gè)接“棒”者嗎，小心這個(gè)棒子把自己砸死。
三、物業(yè)稅一旦實(shí)施，房?jī)r(jià)必定下跌
上周一則消息值得所有房產(chǎn)投資者們關(guān)注：傳說中的降房?jī)r(jià)的致命武器物業(yè)稅即將從空轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)轉(zhuǎn)。目前已經(jīng)在北京、遼寧等10個(gè)省市進(jìn)行房地產(chǎn)模擬評(píng)稅試點(diǎn)，明年即將轉(zhuǎn)為實(shí)際運(yùn)行。尤其是今年10月中旬，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人在稅務(wù)總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會(huì)上明確表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作。物業(yè)稅一旦執(zhí)行，不僅會(huì)大大增加房產(chǎn)投資者的成本，也將大大增加房?jī)r(jià)下跌的動(dòng)能。這是房產(chǎn)投資者必須要正視的問題。
四、房屋折舊加速投資貶值
高房?jī)r(jià)下，房屋使用年限問題往往被投資者們大大忽視�？墒悄惚仨氁溃悍课葑鳛椴粍�(dòng)產(chǎn)折舊是必然的。住宅使用年限是70年，我國(guó)的住宅壽命則到不了70年。而中關(guān)鍵的是我國(guó)住宅的平均壽命僅為30年。即使以70年來算，房屋的價(jià)值每年也面臨著1.4％的折舊。從理論上來看，如果不考慮房?jī)r(jià)上漲因素，商品房在35年后，剔除折舊其實(shí)際價(jià)值只有原來的50%.
但是，最近幾年房?jī)r(jià)飛漲，折舊因素被遮掩了，根本沒有引起應(yīng)有的重視。一旦房?jī)r(jià)停止上漲，那些經(jīng)過多輪炒作的商品房就可能因?yàn)檎叟f因素而進(jìn)入貶值軌道。您就考慮一下吧，如果你現(xiàn)在買一套80年的房子，理論上還剩下43年的使用權(quán)，如果您按照50年的使用壽命，您還可以使用13年？如果是30年的使用壽命，那您這房子只能用3年。這房子還能有投資升值空間嗎？做夢(mèng)我看有。
五、貸款利率變動(dòng)讓投資者成“溫水青蛙”
由于我國(guó)絕大多數(shù)炒房者是借助銀行按揭貸款來進(jìn)行房產(chǎn)投資的，而這面臨著如影隨形的利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。比如，最近的房貸新政對(duì)房產(chǎn)投資影響就很大。以等額本息還款方式貸款20年，購(gòu)買總房?jī)r(jià)130萬元的商品房為例，信貸新政實(shí)施后需要比原來多支付13萬元的首付和多支付119591.16元的利息。
央行不斷加息，起到了“溫水煮瓦”的效應(yīng)，讓你在幸福中感覺不到危險(xiǎn)的存在，當(dāng)你意識(shí)到危險(xiǎn)已經(jīng)近在眼前的時(shí)候，投資買房者臨終前才明白當(dāng)初銀行貸款人員那一張張笑臉其實(shí)就是殺害自己的劊子手。
面對(duì)上述5大投資房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，您是繼續(xù)踏火山高歌猛進(jìn)去自尋滅亡，還是選擇理智的退出。相信投資者們都有一個(gè)明智的選擇。
