回顧去年下半年開始的上海房價走勢，由于沒有系列調(diào)控政策的及時跟進(jìn)，最終演繹了今年上半年房價飆升的局面。因此，全面開征土地使用稅短期內(nèi)將會給開發(fā)商造成資金壓力，但是對房價的根本性影響有限，要抑制房價，配套調(diào)控政策須及時跟進(jìn)。
在同一時間，國內(nèi)兩大經(jīng)濟前沿城市——上海和深圳宣布全面開征土地使用稅。
對于土地使用稅全面開征政策，公眾最為關(guān)注的是其經(jīng)濟效果如何？特別是對于目前高居不下的房價走勢，其具體的影響如何？對此，筆者認(rèn)為，短期內(nèi)這一稅種的開征將會給開發(fā)商造成資金壓力，但是對房價的根本性影響有限；而從長期看，強調(diào)“重保有、輕流轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)稅制改革方向，將會逐步改變目前房地產(chǎn)業(yè)的體制亂象，更加合理地引導(dǎo)價格走勢。
與流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收不同，保有環(huán)節(jié)的稅收更具有長期持續(xù)性和調(diào)節(jié)貧富差距的積極意義。所謂“保有稅”，顧名思義就是為擁有某項資產(chǎn)而付出的代價。對于土地而言，因其自身不可再生，一旦某人占有了土地，就等于剝奪了他人及其后代使用該土地的權(quán)利，這種資產(chǎn)占用必須要征稅，而且應(yīng)該與其占用土地的時間保持一致。理論上，保有稅的稅率應(yīng)該等于土地占用所產(chǎn)生的邊際機會成本，由于占用土地越多，機會成本越大，所以征收的稅額也應(yīng)越多。現(xiàn)實中，高收入人群由于占用了地段最好、服務(wù)設(shè)施最齊全的公共土地，繳納的稅款自然也應(yīng)該更多。
以上海的具體稅制規(guī)定為例，土地使用稅對于普通居民的影響很小。一套面積100平方米、容積率為2、處于四級地段的居民住房，每年的需繳稅款不過300元左右。但是對于高檔住房、特別是別墅住房而言，因其地段優(yōu)、面積大，就必須付出很大代價。更為關(guān)鍵的是，土地使用稅本身因其以土地面積為計稅基礎(chǔ)，所以對于擁有巨大土地囤積、惡意拖延開發(fā)供應(yīng)的房產(chǎn)商而言，該稅種懲罰性的實際意義更大。
之前以流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)為主收稅的方式，對此類惡意囤地行為沒有直接的作用，而土地使用稅的開征則有助于這一狀況的改變。按照新的土地使用稅收標(biāo)準(zhǔn)，在上海、北京等大城市，以12元/平方米的中間價位計算，10萬平方米土地一年的“持有費用”為120萬元，那么對于動輒擁有數(shù)千萬平方米土地儲備的大型土地開發(fā)商來說，每年的土地持有成本就將達(dá)到數(shù)千萬乃至上億元之巨。這對于開發(fā)商而言，自然會形成一定的資金壓力。
但是，這并不意味著目前的高房價會隨之下跌。造成目前高房價的因素很復(fù)雜，至少包括社會資金供給的流動性過剩、地方政府隱形推手的作用、中國城市化進(jìn)程加快、海外熱錢的炒作、開發(fā)商市場氣氛的渲染、購房者消費心理等等。這些復(fù)雜的因素混合相互作用，才最終導(dǎo)致了持續(xù)的房價高位攀升。而房地產(chǎn)市場的投資屬性不同于消費品，成本和現(xiàn)有的房價并非決定市場均衡價格的核心要素，只要房價未來有上漲預(yù)期，購房者就會繼續(xù)加碼買進(jìn)，開發(fā)商就會繼續(xù)囤積土地延緩供應(yīng)。因此，要想從根本上改變房價飆漲的趨勢，就必須首先通過政策調(diào)控改變購房者和開發(fā)商對價格趨勢的判斷。從這個意義上講，土地使用稅作為影響房價的要素之一，對其改變房價長期走勢的作用不宜過于樂觀。
當(dāng)然，這是從長期的角度來分析土地使用稅的作用。在當(dāng)下，也即2007年歲末之時，這一稅種的全面開征卻極有可能產(chǎn)生短期的效果。事實上，自從今年十月份以來，全國房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)出明顯的“價升量縮”的跡象，成交量的極度低迷意味著房地產(chǎn)市場在高位進(jìn)入到階段性觀望期，這和去年下半年上海樓市的低迷如出一轍。而與去年相比，房產(chǎn)開發(fā)商的資金緊縮問題更加嚴(yán)峻，伴隨著調(diào)控部門嚴(yán)格控制信貸規(guī)模，從四季度開始，銀行信貸資金幾乎全面收緊，無論是開發(fā)貸款還是購房貸款都陷于半停滯的狀態(tài)。再加上年底的資金回籠壓力、購房者的觀望情緒，最終導(dǎo)致開發(fā)商短期資金壓力巨大，囤積抬價局面開始動搖。因此，從短期看，土地使用稅從今年開始征收，開發(fā)商馬上面臨上千萬的稅款壓力，資金短板問題將隨之進(jìn)一步加大，房價出現(xiàn)向下波動的可能性將明顯提升。
但是，即便短期內(nèi)出現(xiàn)房價的動搖，也并不意味著房價轉(zhuǎn)勢因素的產(chǎn)生，土地使用稅之于房價走勢的作用還遠(yuǎn)未達(dá)到這一能力。問題就在于以土地面積為計稅基礎(chǔ)，并不能擊中問題的要害，它最多只能部分抑制大戶型房產(chǎn)的購買動力。同樣屬于流轉(zhuǎn)稅種，以房產(chǎn)價值為計稅基礎(chǔ)的物業(yè)稅，能否在房價出現(xiàn)動搖的時刻及時出臺，才是決定趨勢的關(guān)鍵。物業(yè)稅與其他稅種相比，最大的優(yōu)勢就是讓任何渴望房價上漲的預(yù)期都受到直接的抑制，房價越高，購房者繳納的稅款越多。如果在物業(yè)稅的稅制上實施累進(jìn)制度，就更可以讓這一打擊效果做到精準(zhǔn)化，讓“越漲越買”的投資購房心態(tài)受到遏制，從而形成一個以自住需求為主的房地產(chǎn)市場。這正是所有房地產(chǎn)調(diào)控政策所期望的最終結(jié)果。
回顧去年下半年開始的上海房價走勢，由于沒有系列調(diào)控政策的及時跟進(jìn)，短暫的觀望市場最終還是因為剛性需求的突然爆發(fā)，而最終演繹了今年上半年房價飆升的局面。此時此刻，當(dāng)市場觀望情緒再度出現(xiàn)，公眾期望能夠看到的是調(diào)控政策的及時跟進(jìn)，而不再是止步不前，其中尚處于“空轉(zhuǎn)”中的物業(yè)稅何時兌現(xiàn)，顯得尤為關(guān)鍵。
