人們所擔(dān)憂(yōu)的土地增值稅向房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁的可能性正在變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。今年2月1日起施行的調(diào)空政策已成為開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的理由。記者近日采訪(fǎng)了六個(gè)北京今年1月新開(kāi)盤(pán)的住宅項(xiàng)目，這些樓盤(pán)均在春節(jié)過(guò)后上調(diào)了房?jī)r(jià)，幅度在每平方米300元至500元左右。根據(jù)記者掌握的信息，大部分新盤(pán)開(kāi)發(fā)商都還沒(méi)有推出針對(duì)傳統(tǒng)回暖期的促銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃，多數(shù)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有明顯表示出節(jié)后急著推進(jìn)銷(xiāo)售的跡象，欲購(gòu)房的百姓也出現(xiàn)等一等的心態(tài)。
開(kāi)發(fā)商：稅收三百 房漲五百
一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，每年春節(jié)過(guò)后都是房屋銷(xiāo)售的旺季，這已經(jīng)成為每年的季節(jié)性房?jī)r(jià)變化之一，而今年一二月份北京房屋日銷(xiāo)售量在300套左右，市場(chǎng)相對(duì)低迷。從目前情況來(lái)看，有些開(kāi)發(fā)商已在2月1日左右上調(diào)了房?jī)r(jià)，幅度在每平方米300元到500元，開(kāi)始通過(guò)春節(jié)季節(jié)性調(diào)節(jié)的機(jī)會(huì)將增值稅成本加到房?jī)r(jià)中。
“如果沒(méi)有清算土地增值稅的影響，房?jī)r(jià)上漲幅度應(yīng)該不會(huì)這么大�！痹摌I(yè)內(nèi)人士表示，從今年2月1日起，國(guó)家將正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%至60%不等的土地增值稅。此文一出，地產(chǎn)股應(yīng)聲而跌，同時(shí)開(kāi)發(fā)商將把利潤(rùn)損失轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)上的論斷，也得到了眾多專(zhuān)家學(xué)者的應(yīng)和。上海及第不動(dòng)產(chǎn)機(jī)構(gòu)的總經(jīng)理馬千里表示：“這個(gè)看起來(lái)‘劫富濟(jì)貧’的調(diào)控政策，更多意義上是表明政府的態(tài)度和目標(biāo)，意味著國(guó)家今年對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控還將繼續(xù)。但這也可能成為開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的理由之一。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)征稅，最終如食物鏈一樣，會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。”因此，征稅實(shí)際效果到底如何，是否會(huì)讓更多的普通百姓得利，很難斷言。
老百姓：房?jī)r(jià)又要漲了
在稅務(wù)總局決定對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算的時(shí)候，他們解釋說(shuō)，清算土地增值稅在政策上不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。但是公眾遠(yuǎn)沒(méi)有這么樂(lè)觀。記者注意到，很多市民在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)上留言說(shuō)：“在需大于供的狀態(tài)下，這樣加大房?jī)r(jià)成本，房產(chǎn)商肯定要把這個(gè)稅計(jì)入成本，就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商會(huì)把稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人，房?jī)r(jià)更要漲了�！北本┏�(yáng)區(qū)的市民盧先生在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“現(xiàn)在北京房?jī)r(jià)已經(jīng)很高了，供應(yīng)量又不多，開(kāi)發(fā)商們?cè)缇拖霛q價(jià)了，現(xiàn)在突然有政策增加稅收成本，開(kāi)發(fā)商都不傻，當(dāng)然會(huì)以此為借口漲價(jià)了�！�
事實(shí)上，普通消費(fèi)者擔(dān)憂(yōu)房?jī)r(jià)上漲不無(wú)道理。商人把經(jīng)營(yíng)費(fèi)用都打入成本是其本性使然，開(kāi)發(fā)商們無(wú)疑要將清算的增值稅打入成本，從而帶動(dòng)價(jià)格提升，并由消費(fèi)者買(mǎi)單。這幾乎是一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯。但經(jīng)濟(jì)學(xué)又告訴我們，決定商品價(jià)格的關(guān)鍵因素是市場(chǎng)總供求關(guān)系，成本并非直接原因。這正是一些專(zhuān)家“增值稅清算不影響房?jī)r(jià)”理論的主要理由。同時(shí)時(shí)下有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，增值稅的收取基礎(chǔ)是增值，增值越多收取越多，如果增值部分與納稅部分旗鼓相當(dāng)，那么作為“理性經(jīng)濟(jì)人”的開(kāi)發(fā)商是不會(huì)隨意提升房?jī)r(jià)的。而且當(dāng)下主要城市的房市已經(jīng)高居不下，供求穩(wěn)定，且房?jī)r(jià)攀高已到瓶頸，不會(huì)再有價(jià)格上漲空間，而成本實(shí)際遠(yuǎn)離房?jī)r(jià)，故增值稅清算增加的成本將忽略不計(jì)，由房地產(chǎn)商們自己買(mǎi)單。因而增值稅清算帶動(dòng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的可能性不大。
市場(chǎng)：首次出現(xiàn)觀望期
春節(jié)后樓市快速回暖，已成為每年的季節(jié)性房?jī)r(jià)變化現(xiàn)象之一。開(kāi)發(fā)商往往在春節(jié)前就已針對(duì)節(jié)后的“回暖期”制定好詳細(xì)的銷(xiāo)售策略，以便春節(jié)長(zhǎng)假一過(guò)立即全面啟動(dòng)，搶占熱銷(xiāo)先機(jī)。但今年春節(jié)后樓市啟動(dòng)的速度卻顯得緩慢。
回暖期市場(chǎng)呈現(xiàn)觀望，同樣也表現(xiàn)在買(mǎi)家身上。租住在北京上地的朱小姐，去年就計(jì)劃在工作單位所在的酒仙橋附近購(gòu)買(mǎi)一套小戶(hù)型居室自住，春節(jié)期間也一直在看房。但她告訴記者，春節(jié)過(guò)后仍不打算立即買(mǎi)房。一是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商并沒(méi)有特別的促銷(xiāo)活動(dòng)推出，二是認(rèn)為“小戶(hù)型今年的供應(yīng)量會(huì)增多，可以慢慢挑選”。和朱小姐不同，記者的朋友劉先生打算購(gòu)買(mǎi)一套大戶(hù)型做投資。但他告訴記者，三月底之前這段時(shí)間內(nèi)不會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)，“目前政策對(duì)購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型的影響還沒(méi)有完全明朗，為保險(xiǎn)起見(jiàn)，還是應(yīng)該再等一等”。
“目前老百姓和房地產(chǎn)的老板們都在觀望�！敝性禺a(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰近日在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，盡管春節(jié)期間的成交量與往年相比沒(méi)有明顯變化，但由于對(duì)政策落實(shí)細(xì)節(jié)和市場(chǎng)前景預(yù)期不明確，今年節(jié)后樓市的啟動(dòng)速度顯得緩慢。無(wú)論是買(mǎi)家還是商家，目前都沒(méi)有明顯的入市沖動(dòng)。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年春節(jié)期間北京的住宅市場(chǎng)成交量與往年持平。也就是說(shuō)，盡管去年以來(lái)供應(yīng)量與需求量存在一定程度的脫節(jié)，同時(shí)，稅收增加的預(yù)期和回報(bào)率相對(duì)降低的市場(chǎng)背景，也沒(méi)有重創(chuàng)買(mǎi)方的置業(yè)熱情。
“這種低迷至少要持續(xù)到全國(guó)兩會(huì)以后�！崩钗慕苷J(rèn)為，政策仍是影響今年樓市氣象的首要因素，而目前的局勢(shì)尚不明朗。預(yù)計(jì)到三月中旬后，眾多政策將得到落實(shí)和細(xì)化，市場(chǎng)走勢(shì)也隨之明朗�！皩脮r(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方將結(jié)束觀望，理性選擇入市。而隨著住房保障計(jì)劃的深入實(shí)施，市場(chǎng)供應(yīng)量回升，也將促進(jìn)樓市升溫。預(yù)計(jì)今年四五月間將迎來(lái)成交高峰�！�
專(zhuān)家：應(yīng)慎用稅收這一利器
一些專(zhuān)家表示，在調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)程中，應(yīng)慎用稅收這一利器。因?yàn)榱顚?zhuān)家深為憂(yōu)慮的是，一旦稅收工具運(yùn)用不當(dāng)將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲而不是相反，韓國(guó)的教訓(xùn)就有可能重演。韓國(guó)政府從2006年4月開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)加大稅收力度：對(duì)居民擁有的第二套以上住宅征收重稅，將轉(zhuǎn)讓第二套以上住宅的交易稅從9%至36%提高到50%；從2007年1月1日起，政府對(duì)非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易稅。重稅政策宣布后，韓國(guó)房?jī)r(jià)不僅未能應(yīng)聲而落，反而迎頭直上，以更快的速度上漲。
究其原因兩大因素推動(dòng)房?jī)r(jià)更快的上漲。其一是重稅導(dǎo)致許多原本打算出售房屋的人停止了出售，市場(chǎng)上的房屋供應(yīng)量急劇下降，供應(yīng)量的減少直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。其二，在房?jī)r(jià)快速上漲的時(shí)候，增加的稅收負(fù)擔(dān)很容易轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房人身上，因此專(zhuān)家建議，增加房屋供應(yīng)量，減少房?jī)r(jià)中稅收所占成本，激活二手房市場(chǎng)。
經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
相關(guān)專(zhuān)題：
[編者按]土地增值稅清算本是一個(gè)稅收征收管理的政策，起初被媒體誤解為新稅種征收的通知，進(jìn)而在業(yè)內(nèi)外展開(kāi)了該不該開(kāi)征土地增值稅的討論，并在股市產(chǎn)生不小的影響，應(yīng)該說(shuō)是在稅總的意料之外的。最后不得不專(zhuān)門(mén)出面澄清。
即便是一個(gè)清算通知，影響也是比較巨大的。開(kāi)發(fā)商面臨項(xiàng)目清算，以前逃避稅款的路徑已經(jīng)被堵住，原有利益格局將發(fā)生很大變化，此中爭(zhēng)鳴與觀點(diǎn)交鋒盡在本專(zhuān)題。
點(diǎn)擊進(jìn)入專(zhuān)題：土地增值稅清算動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？開(kāi)發(fā)商？政府？民眾？
知識(shí)點(diǎn)小帖士：
所謂土地增值稅，是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過(guò)扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%.
編輯留言：
土地增值稅清算通知是個(gè)打擊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商偷漏稅的通知，是規(guī)范征收土地增值稅的通知，國(guó)家加強(qiáng)稅收征管的舉動(dòng)竟然成了影響開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的動(dòng)作，這種說(shuō)法是無(wú)論如何都不能成立的。開(kāi)發(fā)商對(duì)于國(guó)家的政策非但不支持，反而以影響企業(yè)利潤(rùn)，造成行業(yè)洗牌這樣危言聳聽(tīng)的言論來(lái)制造緊張氣氛，目的無(wú)非在于讓原本緊張的市場(chǎng)再次緊張，在民眾心中形成“房?jī)r(jià)必漲”的心態(tài)，應(yīng)該說(shuō)開(kāi)發(fā)商缺少社會(huì)公共利益的意識(shí)。
土地增值稅到底動(dòng)了誰(shuí)的奶酪？通過(guò)這樣的專(zhuān)題我們不難發(fā)現(xiàn)：開(kāi)發(fā)商透漏稅的途徑被堵住了，地方政府對(duì)于開(kāi)發(fā)商遲遲不竣工決算的行為視而不見(jiàn)，其中隱藏的利益關(guān)系恐怕普通民眾難以察覺(jué)。國(guó)家每個(gè)政策都會(huì)形成房?jī)r(jià)的上漲，筆者認(rèn)為除了政策本身的問(wèn)題，市場(chǎng)緊張氣憤的制造者同樣脫不了干系。房?jī)r(jià)的上漲一定程度上也是動(dòng)了民眾的奶酪。
那么我們可以看出：土地增值稅清算是清算了開(kāi)發(fā)商，影響了地方政府，警醒了民眾，三方同時(shí)是利益受害者，而只有民眾是最終的受害者。
