昨天，上海市地方稅務局就上海個人轉讓非普通住房征、免土地增值稅有關問題發(fā)出通知。通知規(guī)定，從2007年7月15日起，個人轉讓一定年限內的非普通住房，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務機關可實行核定征收轉讓房產總收入0.5%的土地增值稅辦法；對個人轉讓普通住房則仍暫免征收土地增值稅。
上海并非率先在個人住房轉讓環(huán)節(jié)征收土地增值稅的城市。從去年12月1日起，北京已經對個人出售二手房征收土地增值稅，只是核定征收的稅率為轉讓價格的1%、高于上海的0.5%.而杭州則是從今年2月1日起開始征收的，核定征收的稅率為轉讓價格的0.5%.
未住滿5年轉讓要交稅
本報了解到，上海地稅局已經向各區(qū)縣稅務局、各財稅分局下發(fā)《關于個人轉讓非普通住房征免土地增值稅有關問題的通知》（滬地稅地[2007]26號），通知對個人轉讓非普通住房征收土地增值稅的規(guī)定是：個人因工作調動或者改善居住條件轉讓非普通住房，居住滿5年的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收；居住未滿3年的按規(guī)定征收。
如果個人轉讓非普通住房，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務機關可核定征收土地增值稅，執(zhí)行標準是：凡居住未滿3年的，按轉讓收入的0.5%核定征收；居住滿3年未滿5年的，減半征收。
另外，個人轉讓普通住房的，暫免征收土地增值稅。
土地增值稅非新稅種
上海中原地產研究咨詢部總監(jiān)陳寧介紹，我國在1995年頒布的《土地增值稅暫行條例實施細則》中就對開發(fā)銷售環(huán)節(jié)和個人住房轉讓環(huán)節(jié)的土地增值稅征收都作出了明文規(guī)定，上海這次的標準也是按此制訂的，而非新增稅種。同時，上海已從2005年6月1日起對花園洋房和獨棟別墅這兩類非普通住房的轉讓開征土地增值稅，這次通知則是將征收范圍擴至所有的非普通住房。
市場人士認為，根據規(guī)定，居住未滿3年的非普通住房轉讓要按規(guī)定征收土地增值稅，如果按累進稅率的計算方法，有些非普通住房轉讓的稅收成本恐怕就比較高了。不過這次上海確定了轉讓收入0.5%的核定征收稅率，這個比例不算高。所以我覺得和征收二手房轉讓個人所得稅一樣，要看相關部門的執(zhí)行力度了。
為回暖樓市降降溫
“上海在這個時候落實非普通住房轉讓的土地增值稅，還是和地方政府的調控意圖一脈相承的�！币拙臃康禺a研究員高級評論員楊紅旭表示，上海樓市這幾個月以來回暖趨勢明顯，今年的房價走勢也變得微妙起來，“從前一階段上海從嚴征收二手房個稅朝令夕改的風波看，還是反映出上海政府意欲調節(jié)、穩(wěn)定樓市的想法的，只是二手房個稅的影響面太廣，土地增值稅就比較小，而且針對的是非普通住房，政府只是希望通過提高交易成本來進一步抑制投資投機行為，變相地為樓市降溫�！�
陳寧認為，從市場影響來看，基于針對的只是非普通住房且稅率較低，所能造成的影響還是有限的�！爱斎�，距離通知正式實施還有1個月的‘緩沖期’，在此期間，可能會形成一個非普通住房的交易高峰�！�
◎小貼士1：
據上海2005年公布的普通住房的標準，上海的普通住房必須同時符合下列條件：住宅小區(qū)建筑容積率1.0以上；單套建筑面積140平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下，具體為坐落在內環(huán)線以內的低于17500元/平方米、內環(huán)與外環(huán)間的低于10000元/平方米、外環(huán)線以外的低于7000元/平方米。不符合上述條件的則均為非普通住房。
◎小貼士2：
據國家法律，征收土地增值稅采取的是累進稅率的計算方法，如增值額未超過扣除項目金額50%的，土地增值稅稅額=增值額×30%；增值額超過扣除項目金額50%未超過100%的，土地增值稅稅額＝增值額×40%-扣除項目金額×5%；增值額超過扣除項目金額100%未超過200%的，土地增值稅稅額＝增值額×50%-扣除項目金額×15%；增值額超過扣除項目金額200%的，土地增值稅稅額＝增值額×60%-扣除項目金額×35%.
上海房企土地增值稅清算暫按收入1%預征
除了對非普通住房轉讓制定了土地增值稅征收標準，上海市地方稅務局還在昨天發(fā)出通知，要求落實國家稅務總局今年初提出的房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作。上海地稅局明確，上海房地產開發(fā)企業(yè)建造房屋出售的，暫統一按收入的1%預征土地增值稅，而對按有關規(guī)定建設并出售的配套商品房和中低價普通商品房，暫不實行預征辦法。
業(yè)內人士表示，國稅總局于今年1月發(fā)布的《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》已在市場內掀起一陣巨浪，而上海地稅局此次只是表明要進一步落實國家規(guī)定。
對于針對開發(fā)商的土地增值稅清算工作，市場普遍持贊同態(tài)度�！袄省R率、稅收等金融調節(jié)工具的恰當運用，能起到房價穩(wěn)定器的作用。從今年以來的情況看，我們的宏觀調控正在朝這個方面努力，如對開發(fā)商土地增值稅的嚴格清查，有利于縮短建設周期和抑制土地囤積。如能因此減少部分未來供應，對于樓市從偏熱走向理性來說，也不是件壞事。”中房上海指數辦公室的分析師這樣認為。
